教えて！住まいの先生

・息子と2人暮らしのシングルマザー
・年収は男性サラリーマンの平均的程度。専門職なので安定している。
・息子は私立の中高一貫校で、教育費がかかるため、住宅費は抑えめにしたい。

①築30年 6階建ての3階
3LDK （約80㎡）
駐車場2台確保（月3,000円×2台分）
積み立て修繕、管理費合わせて約1万6千円
高台の住宅地で3階ながら見晴らしは良い
ドラッグストアなど近く
周辺は街灯少なめで夜は暗い
大きな道路に出にくい（右折）
南西向きで角部屋
世帯数は30以下の小規模マンション
1,490万 値引きはあまり期待できない
過去の同マンション取引価格の相場より300万程度高い
中は比較的綺麗だが、外観、内装共に古さは否めない
エレベーターを交換予定だが、その他の大規模修繕予定はない様子
昨年度修繕積立金が値上げされた
独立型キッチン、タイル張り
少なくとも水廻りのリフォームはしたいので、プラスアルファの資金が必要になる

②築13年 13階建ての4階
3LDK（約77㎡）
駐車場1台確保（月3,000円）
もう一台は必要であれば確保できそう？
来客者駐車場あり
積み立て修繕、管理費合わせて約2万円
川沿いだが、ハザードマップにはかからない
スーパー、飲食店徒歩圏内、コンビニ徒歩1分
東南向きの角部屋
1,780万円 出たばかりなので値引きは不明
築浅なのでまだきれい
相場よりも少し高めと思うが出たばかりなのもあるかも
リフォームしなくても大丈夫かな？
対面キッチン、食洗機などの設備も完備

この２つのマンションは、今住んでいるところから程近く、さらに２つとも車で5分以内の場所にあり、息子の学校（一貫校なので残り5年通う予定）の通学路もほぼ変える必要もありません。
一番の悩みどころは、①は安いですが、築30年で相場より高いところです。
②は築年数のわりにお買い得なのかなと思っておりますが、低層階なのが気になっています。

終の住処にすることはないと思うので、いずれ売却か賃貸になる可能性が高いです。

田舎なので、車は必須です。
バスや電車はほとんど使用しないため、駅近などは考えてません。

皆さんのお勧めはどちらの物件でしょうか？
ご意見いただけると幸いです。