教えて！住まいの先生
Q 不動産、税金、相続等 1つでも良いです どなたか詳しい方教えてください 2400万でマンションを売り（返済ローンなし） 1800万の一戸建てを買いたいのですが
住み替えの際にかかる税金 費用等を教えていただきたいです。
夫が数年前に亡くなり
夫との子がいます 思い出の場所を売るのは心苦しいのですが
売って子供達に多くお金を残してあげたいです
母子家庭なのでマンションの名義変更する前は
市営住宅に入れるようです
マンションの固定資産、土地税は年23万くらいきてます
マンションの管理費積み立てが駐車場あわせて月35000円なので 市営住宅の家賃、または中古住宅の方がいいのでは？と思ってます
一戸建ての方が多少固定資産税等高くとも
幼児が多少足音たてたりしても まだ落ち着いてられるので中古一軒家築20年くらいの購入検討してます
まだマンションは夫名義で私名義ではありません
マンションを売る際は まず名義変更（相続の手続きが必要でしょうか？
最初に相続税もかかり受け取る形になり
さらに私の所得にもなりますか？
所得になると
母子手当等が受けれない等なるなら売るのはやめようかなと思います、
また住み替えで中古住宅を買っても
私名義で資産になり
またまた税金、所得制限がかかるのでしょうか？
今住み替えるメリットとデメリットを知りたいです
中々人に相談できず よろしくお願いします
夫が数年前に亡くなり
夫との子がいます 思い出の場所を売るのは心苦しいのですが
売って子供達に多くお金を残してあげたいです
母子家庭なのでマンションの名義変更する前は
市営住宅に入れるようです
マンションの固定資産、土地税は年23万くらいきてます
マンションの管理費積み立てが駐車場あわせて月35000円なので 市営住宅の家賃、または中古住宅の方がいいのでは？と思ってます
一戸建ての方が多少固定資産税等高くとも
幼児が多少足音たてたりしても まだ落ち着いてられるので中古一軒家築20年くらいの購入検討してます
まだマンションは夫名義で私名義ではありません
マンションを売る際は まず名義変更（相続の手続きが必要でしょうか？
最初に相続税もかかり受け取る形になり
さらに私の所得にもなりますか？
所得になると
母子手当等が受けれない等なるなら売るのはやめようかなと思います、
また住み替えで中古住宅を買っても
私名義で資産になり
またまた税金、所得制限がかかるのでしょうか？
今住み替えるメリットとデメリットを知りたいです
中々人に相談できず よろしくお願いします
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/9/9 22:04:02
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたの場合は先ず、「相続登記」が必要です。（義務規定に変更）
そこで、相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。
従って、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
●これらの専門は、司法書士ですので、至急に相続登記の依頼をお勧めします。
なぜ「至急か」ですが、放置なら、時の経過に連れて相続人はネズミ算式に増えるからです。
そして、売却依頼事態は、相続手続きと並行して進めれば良いです。
（不動産屋に依頼）
また、売却金でご自身の住戸を買うなら問題ありませんが、あなたが単独でっ住宅購入なら、基本条件があります。
住宅ローンは◆勤続年数３年以上◆税込年収３百万円以上◆自己資金１００万円程度———となります。ただし、正社員のみが対象です。
あなたは至急に、
◆相続登記を司法書士に依頼、
◆売却を並行して不動産業者に依頼、
することです。
あなたの場合は先ず、「相続登記」が必要です。（義務規定に変更）
そこで、相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。
従って、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
●これらの専門は、司法書士ですので、至急に相続登記の依頼をお勧めします。
なぜ「至急か」ですが、放置なら、時の経過に連れて相続人はネズミ算式に増えるからです。
そして、売却依頼事態は、相続手続きと並行して進めれば良いです。
（不動産屋に依頼）
また、売却金でご自身の住戸を買うなら問題ありませんが、あなたが単独でっ住宅購入なら、基本条件があります。
住宅ローンは◆勤続年数３年以上◆税込年収３百万円以上◆自己資金１００万円程度———となります。ただし、正社員のみが対象です。
あなたは至急に、
◆相続登記を司法書士に依頼、
◆売却を並行して不動産業者に依頼、
することです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/9/9 22:04:02
ご丁寧にみなさんありがとうございました！
どのご回答も私に為になる知識でした
ありがとうございました
これからする流れを一覧にしてくださりありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2023/9/6 11:24:13
次のことも、影響してきますので、正確には回答しづらいです。
・お子様の人数と年齢
・お亡くなりになったお子様がいらっしゃる場合は、
その方にお子様(質問者様のお孫様)がいらっしゃる場合、その人数。
・マンションを購入した際の金額、およびリフォーム等に要した金額
・マンションの固定資産税評価額
質問者様だけでなく、お子様も相続人ですので、マンションを誰が相続するかは、話し合いが必要と考えられます。
お子様との関係が良好で、一戸建てに一緒に住まわれるのでしたら、マンションの相続人をお子様とし、お子様名義で一戸建てを購入するのもありです。
・お子様の人数と年齢
・お亡くなりになったお子様がいらっしゃる場合は、
その方にお子様(質問者様のお孫様)がいらっしゃる場合、その人数。
・マンションを購入した際の金額、およびリフォーム等に要した金額
・マンションの固定資産税評価額
質問者様だけでなく、お子様も相続人ですので、マンションを誰が相続するかは、話し合いが必要と考えられます。
お子様との関係が良好で、一戸建てに一緒に住まわれるのでしたら、マンションの相続人をお子様とし、お子様名義で一戸建てを購入するのもありです。
A
回答日時：
2023/9/5 22:25:26
あまり詳しくないのですが、マンションの価値が２４００万円ぐらいならば、配偶者が相続する分には配偶者控除があるので相続税はかかりません。数年前に亡くなられたとかかれていますが、相続税の申告は原則10か月以内です。よって配偶者控除を使える期限が切れているので、使えるかの確認が必要です。
相続したマンションを売って中古住宅を買う場合の「所得の制限」とは何のことを言っているのかわかりませんが、ローンを組むなら所得に見合った金額しか借りれません。マンションを売ったお金で中古住宅を購入する場合は、現金で購入するのでローンは組みませんので所得は関係ないかと。中古住宅を買う場合は、不動産取得税、消費税、登記の登録税、仲介業者への仲介料（マンションの販売分と中古住宅の購入分の両方）など、もろもろの費用がかかります。仲介料が結構高いので、早急に現金が必要とか、いい中古が見つかった、とかでなければ引っ越しは急がなくてもいいと思います。ただし、相続はきちんとしておいた方がいいと思います。
「旦那さん名義のマンションを売って中古住宅を購入したいと思っている」と不動産仲介業者（Mのリハウスとか、Nムラとか）に相談すれば、おおまかな流れをおしえてくれますし、マンションがどれぐらいで売れそうかなどアドバイスもしてくれます。相談だけなら無料です。
相続したマンションを売って中古住宅を買う場合の「所得の制限」とは何のことを言っているのかわかりませんが、ローンを組むなら所得に見合った金額しか借りれません。マンションを売ったお金で中古住宅を購入する場合は、現金で購入するのでローンは組みませんので所得は関係ないかと。中古住宅を買う場合は、不動産取得税、消費税、登記の登録税、仲介業者への仲介料（マンションの販売分と中古住宅の購入分の両方）など、もろもろの費用がかかります。仲介料が結構高いので、早急に現金が必要とか、いい中古が見つかった、とかでなければ引っ越しは急がなくてもいいと思います。ただし、相続はきちんとしておいた方がいいと思います。
「旦那さん名義のマンションを売って中古住宅を購入したいと思っている」と不動産仲介業者（Mのリハウスとか、Nムラとか）に相談すれば、おおまかな流れをおしえてくれますし、マンションがどれぐらいで売れそうかなどアドバイスもしてくれます。相談だけなら無料です。
A
回答日時：
2023/9/5 21:27:08
マンションを売るには、売買契約を締結しないと、いけないですね。
契約は意思表示の一致で成立します。
死亡してしまっては、意思表示ができないですね。
そのために、まずは相続手続きしないといけないです（実体法としては、死亡した時点で相続は開始しています、手続き法の登記に関しては、相続登記しないといけないです）。
まあ、相続税がかかるかどうかは、旦那さんの相続財産全額に関わりますので、これだけではわからないです。
相続税がかかっても、基本は所得にはならないです。
公営住宅に入居できるのでしたら、その方が、何かと経済的には有利になりますね。
契約は意思表示の一致で成立します。
死亡してしまっては、意思表示ができないですね。
そのために、まずは相続手続きしないといけないです（実体法としては、死亡した時点で相続は開始しています、手続き法の登記に関しては、相続登記しないといけないです）。
まあ、相続税がかかるかどうかは、旦那さんの相続財産全額に関わりますので、これだけではわからないです。
相続税がかかっても、基本は所得にはならないです。
公営住宅に入居できるのでしたら、その方が、何かと経済的には有利になりますね。
A
回答日時：
2023/9/5 21:08:35
亡くなった方の名義のまま売却はできません。
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