教えて！住まいの先生
Q 負動産などと言われているリゾートマンションですが、 越後湯沢などでは数十万円で売られていたりもします。
♦越後湯沢あたりのマンションでみると、必要な費用としては、管理費＋修繕積立金＋水道光熱費＋駐車場＋固定資産税などでしょうか。月にならすと５万円程度の費用でしょうか？
それとも、異常な安値になっている理由はほかにもあるのでしょうか。ほかに修繕一時金など多額の費用がかかる可能性があるとか？
♦越後湯沢ではなく、八ヶ岳周辺とか白馬方面だと事情がちがってくるのでしょうか。
補足
それとも、異常な安値になっている理由はほかにもあるのでしょうか。ほかに修繕一時金など多額の費用がかかる可能性があるとか？
♦越後湯沢ではなく、八ヶ岳周辺とか白馬方面だと事情がちがってくるのでしょうか。
ご回答の中にもありましたが、八ヶ岳・蓼科あたりの東急リゾートのリゾートマンションだと、越後湯沢のように将来売れないということはないでしょうか。
回答
8 件中、1～8件を表示
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A
回答日時：
2024/4/9 08:23:52
八ヶ岳のマンションを5年くらい持っていました。子供が幼稚園から小3くらいにかけて。
スキー目的でしたが週末に空気の良いとこに行きたいというかんじでしたから、夏は畑を借りて家庭菜園でした。
維持費などは年間トータルで50万弱。
なぜ八ヶ岳にしたかというと、元々八ヶ岳が好きであった事。自宅から2時間半で行ける。
スキー場もある。
あと、リゾートマンションが少ないから、手放したいときに売れそうだからです。
広いワンルームでしたから家族4人なら充分でしたし、風呂から外が見えるし、ベランダも広くリゾートとしてはまずまずでした。
結局は移住しちゃうことにしたのでマンションは処分する事になりましたが、購入価格が200万で、売却価格は180万で売り出して1週間で買い手が見つかりました。
湯沢や苗場だと売却はなかなか難しかったのかなと思います。
スキー目的でしたが週末に空気の良いとこに行きたいというかんじでしたから、夏は畑を借りて家庭菜園でした。
維持費などは年間トータルで50万弱。
なぜ八ヶ岳にしたかというと、元々八ヶ岳が好きであった事。自宅から2時間半で行ける。
スキー場もある。
あと、リゾートマンションが少ないから、手放したいときに売れそうだからです。
広いワンルームでしたから家族4人なら充分でしたし、風呂から外が見えるし、ベランダも広くリゾートとしてはまずまずでした。
結局は移住しちゃうことにしたのでマンションは処分する事になりましたが、購入価格が200万で、売却価格は180万で売り出して1週間で買い手が見つかりました。
湯沢や苗場だと売却はなかなか難しかったのかなと思います。
A
回答日時：
2024/4/9 05:50:56
自分、湯沢町にリゾートマンションを所有しています。
経費合計で年額30万円位です。
経費合計で年額30万円位です。
A
回答日時：
2024/4/8 11:43:16
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）ランニングコストは築古になるほど基本的には高くなるのですが、水道光熱費は基本料金以外の従量制の部分も考慮すると利用方法（定住・冬場の長期滞在など）によっては、それだけで数万円することも当然あるかと思います。修繕積立金もちゃんととっているマンションだと高くなるので、基本的に築古になると大規模修繕計画を前提とした徴収を取りやめ、1万円以下の日常の最低限必要な額だけにしたり、マンションによっては0円にして、必要に応じて一時金徴収するケースもあります。
２）越後湯沢はスキーブームの終焉で売買価格が安い物件が大量に出たので、目立っているだけですが、他の地域でも多少金額の違いはありますが、同じような傾向があります。リゾマンでも定住者割合が多い物件は理事会も機能するので、修繕積立金も最低限の徴収は続ける物件も多いですが、寒い地域の物件は周辺施設や移動の不便さもあり、定住者割合が低くなるケースが多いので、
所有者が高齢になって収入が細ると、管理費や修繕積立金の支払いが負担になり、それを減らそうとする方向に組合員の意向が働くので、徐々に共用部分のメンテナンスが滞っていき、内覧に行くと、共用部分のあちらこちらでガタがきている物件がよくあります。（物件写真はいい部分をメインに写すので、現地確認すると現実を目の当たりにすることが多いです。）
以上、ご参考になれば幸いです。
１）ランニングコストは築古になるほど基本的には高くなるのですが、水道光熱費は基本料金以外の従量制の部分も考慮すると利用方法（定住・冬場の長期滞在など）によっては、それだけで数万円することも当然あるかと思います。修繕積立金もちゃんととっているマンションだと高くなるので、基本的に築古になると大規模修繕計画を前提とした徴収を取りやめ、1万円以下の日常の最低限必要な額だけにしたり、マンションによっては0円にして、必要に応じて一時金徴収するケースもあります。
２）越後湯沢はスキーブームの終焉で売買価格が安い物件が大量に出たので、目立っているだけですが、他の地域でも多少金額の違いはありますが、同じような傾向があります。リゾマンでも定住者割合が多い物件は理事会も機能するので、修繕積立金も最低限の徴収は続ける物件も多いですが、寒い地域の物件は周辺施設や移動の不便さもあり、定住者割合が低くなるケースが多いので、
所有者が高齢になって収入が細ると、管理費や修繕積立金の支払いが負担になり、それを減らそうとする方向に組合員の意向が働くので、徐々に共用部分のメンテナンスが滞っていき、内覧に行くと、共用部分のあちらこちらでガタがきている物件がよくあります。（物件写真はいい部分をメインに写すので、現地確認すると現実を目の当たりにすることが多いです。）
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/4/8 11:22:18
【ご意見】
①スキーが好き、その地域が好きで購入した人が少ないのかも。
②冬の魅力スキーで購入した人が多く、そのスキーする人が激減したのかも。
＊スキー人口の最大1,800万が1998年。湯沢にマンション建設ラッシュになったのが1998年。
現在スキー人口270万人スノーボード人口160万人。1998年にマンションを買った人は全員スキーヤーと考えられる。この時新築マンションを購入出来たスキーヤーの現在の年齢は70歳を越えているのと予想します。そしてその人の子供はウインターレジャーをしない可能性が高い。
自分が買ったマンションなら手放しにくいが親が買ったマンションなら当時の値段なんて気にならない。
③そして冬以外の季節に魅力が無い地域なのかも。これはとても大きな要因になり得ます。
①スキーが好き、その地域が好きで購入した人が少ないのかも。
②冬の魅力スキーで購入した人が多く、そのスキーする人が激減したのかも。
＊スキー人口の最大1,800万が1998年。湯沢にマンション建設ラッシュになったのが1998年。
現在スキー人口270万人スノーボード人口160万人。1998年にマンションを買った人は全員スキーヤーと考えられる。この時新築マンションを購入出来たスキーヤーの現在の年齢は70歳を越えているのと予想します。そしてその人の子供はウインターレジャーをしない可能性が高い。
自分が買ったマンションなら手放しにくいが親が買ったマンションなら当時の値段なんて気にならない。
③そして冬以外の季節に魅力が無い地域なのかも。これはとても大きな要因になり得ます。
A
回答日時：
2024/4/8 10:42:04
異常な安値の物件は管理費や修繕積立金が長期未払いになっていて、
未払い分は新所有者になった人が払う義務があります。
それらを相殺した価格だから安いんですね。
そのような事情でもトータルで安い物件は多いので、
分かって買うなら問題ないです。
未払い分は新所有者になった人が払う義務があります。
それらを相殺した価格だから安いんですね。
そのような事情でもトータルで安い物件は多いので、
分かって買うなら問題ないです。
A
回答日時：
2024/4/8 08:54:24
私は10年くらい前に色々検討しましたが止めました。
湯沢は立地の良さからマンションが林立しました。八ヶ岳あたりでは一戸建て別荘。
中には優良な業者が関わった物件もあり今もそれなりに取引されていますが、格安のマンションは30年以上大改修が行われていない、水道管か老朽化で飲料に適さない。清里などの一戸建ては二重ガラスでないため冬は寒くて住めない。落ち葉による？屋根の腐食が進んでいる。スーパー、病院からごみ捨てにいたるインフラが消滅など気後れするものでした。
後が大変ですね。
湯沢は立地の良さからマンションが林立しました。八ヶ岳あたりでは一戸建て別荘。
中には優良な業者が関わった物件もあり今もそれなりに取引されていますが、格安のマンションは30年以上大改修が行われていない、水道管か老朽化で飲料に適さない。清里などの一戸建ては二重ガラスでないため冬は寒くて住めない。落ち葉による？屋根の腐食が進んでいる。スーパー、病院からごみ捨てにいたるインフラが消滅など気後れするものでした。
後が大変ですね。
A
回答日時：
2024/4/8 08:51:44
スキーヤーです。
知人が狭いワンルームを購入しました。
今のところ、あなたの予想に町民税を加えた経費は月3万くらいだそうです。
知人は東京在住で都内でスノボ用の倉庫を借りても２～３万はかかるからって事で200万程度でコロナ前に購入してました。
あなたが予想するように、湯沢エリアのマンションの多くは修繕積立金が異常に安く、必要な修繕が行われておりません。
そろそろ限界を迎えるでしょう。
ババ抜きと一緒で。最後まで持っていたら負けです。
だから、10万円とか叩き売りになってますね。
必要な修繕ができてませんから、本来であれば一時金を徴収し、大規模修繕をすべきです。
しかし、お金を払えない人が反対するため、修繕ができません。
その結果が、今の状態です。
このままでは、水道もエレベータも使えない状態になるでしょう。
これらのリスクを考えると、ホテルを使う方が安いと思います。
知人が狭いワンルームを購入しました。
今のところ、あなたの予想に町民税を加えた経費は月3万くらいだそうです。
知人は東京在住で都内でスノボ用の倉庫を借りても２～３万はかかるからって事で200万程度でコロナ前に購入してました。
あなたが予想するように、湯沢エリアのマンションの多くは修繕積立金が異常に安く、必要な修繕が行われておりません。
そろそろ限界を迎えるでしょう。
ババ抜きと一緒で。最後まで持っていたら負けです。
だから、10万円とか叩き売りになってますね。
必要な修繕ができてませんから、本来であれば一時金を徴収し、大規模修繕をすべきです。
しかし、お金を払えない人が反対するため、修繕ができません。
その結果が、今の状態です。
このままでは、水道もエレベータも使えない状態になるでしょう。
これらのリスクを考えると、ホテルを使う方が安いと思います。
A
回答日時：
2024/4/8 08:34:38
駅から遠くて不便な物件や、老朽化が著しい物件などの話だと思います。
売りたい人がとても多く、買いたい人がとても少ない場合に、タダ同然の価格になっています。
普通の分譲マンションよりも不便ですし、税金や諸費用がかなり高いです。
老朽化も進んでおり、無料でもいらないと考えるのが妥当です。
売りたい人がとても多く、買いたい人がとても少ない場合に、タダ同然の価格になっています。
普通の分譲マンションよりも不便ですし、税金や諸費用がかなり高いです。
老朽化も進んでおり、無料でもいらないと考えるのが妥当です。
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