教えて！住まいの先生
Q 【建築確認申請の無断計画変更について】 ※長文失礼します。 ハウスメーカーが建築確認申請を打合せ図面から施主の同意なく無断で修正して申請することは請負契約違反に該当しますか？
↓請負契約約款
17条1 発注者は、設計、仕様の変更または追加等の工事の変更を希望する場合、受注者の承諾を得るものとします。」
変更内容としては、
・当該敷地（崖上,SGL=BM+1950）への進入路を新設する際に、土留めの役割も担う予定であったブロック擁壁が強度不十分として行政から否認。
・ハウスメーカーは行政が認める高さまでブロック擁壁の高さを変更（最大▲1300）し再申請。
打合せでは擁壁をSGL以上まで積み上げることでフラットな庭を設ける計画でしたが、結果として変更後の擁壁より高い位置に土は盛れないとして、法面での仕上がりとなり庭として活用できる面積が減りました（寧ろ法面ができたことで小さい子供を遊ばせられない危険な場所になりました）。
検査済証発行後（着工前）に事象が発覚しましたが、ハウスメーカーからは、「リカバリーは最終的に法面がどの程度の面積になるか分からないので、建物引渡し後の二次外構のときに協力会社の方で対応させて欲しい。その際は◯万円まで弊社が負担する」との説明があり、私も補助金のスケジュール等もあった為一旦受け入れて着工に踏み切りました。
その後も施工部分での問題もありながら（長くなるので一部割愛）、何とか引渡しも終わり、二次外構の提案を貰いましたが、当初説明のあった補償額ではカバーしきれない外構案が提示され、超過分は施主負担との説明がされています。
ちなみにこのハウスメーカーが信用できないため、自身で別の外構業者を工面したところ、上記提示案の倍くらいの予算にはなりますが、法面ではなくフラットな庭としての仕上がりを提案して頂いています。
長くなりましたが、
無断の計画変更に対して、当初予定していたフラットな庭としての利用ができるようにするための外構費用をハウスメーカーへ請求（最低でもハウスメーカー側が提示してきた費用の全額を補償）することは不可能ですか？
紛争処理支援センターの専門家相談では調停を勧めてもらいましたが、解決まで半年くらいかかる&必ず解決するわけではないと言われて悩んでいます。
初めての家づくりで分からないことばかりなので、皆様の知恵をお借りしたいです。
17条1 発注者は、設計、仕様の変更または追加等の工事の変更を希望する場合、受注者の承諾を得るものとします。」
変更内容としては、
・当該敷地（崖上,SGL=BM+1950）への進入路を新設する際に、土留めの役割も担う予定であったブロック擁壁が強度不十分として行政から否認。
・ハウスメーカーは行政が認める高さまでブロック擁壁の高さを変更（最大▲1300）し再申請。
打合せでは擁壁をSGL以上まで積み上げることでフラットな庭を設ける計画でしたが、結果として変更後の擁壁より高い位置に土は盛れないとして、法面での仕上がりとなり庭として活用できる面積が減りました（寧ろ法面ができたことで小さい子供を遊ばせられない危険な場所になりました）。
検査済証発行後（着工前）に事象が発覚しましたが、ハウスメーカーからは、「リカバリーは最終的に法面がどの程度の面積になるか分からないので、建物引渡し後の二次外構のときに協力会社の方で対応させて欲しい。その際は◯万円まで弊社が負担する」との説明があり、私も補助金のスケジュール等もあった為一旦受け入れて着工に踏み切りました。
その後も施工部分での問題もありながら（長くなるので一部割愛）、何とか引渡しも終わり、二次外構の提案を貰いましたが、当初説明のあった補償額ではカバーしきれない外構案が提示され、超過分は施主負担との説明がされています。
ちなみにこのハウスメーカーが信用できないため、自身で別の外構業者を工面したところ、上記提示案の倍くらいの予算にはなりますが、法面ではなくフラットな庭としての仕上がりを提案して頂いています。
長くなりましたが、
無断の計画変更に対して、当初予定していたフラットな庭としての利用ができるようにするための外構費用をハウスメーカーへ請求（最低でもハウスメーカー側が提示してきた費用の全額を補償）することは不可能ですか？
紛争処理支援センターの専門家相談では調停を勧めてもらいましたが、解決まで半年くらいかかる&必ず解決するわけではないと言われて悩んでいます。
初めての家づくりで分からないことばかりなので、皆様の知恵をお借りしたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/25 06:57:30
文だけなのではっきりとは読み取れませんが、
擁壁ブロックはMAX1300とは決まっていないので、
崖条例により、隣地地盤から2000以下に抑える必要があったために、
1300で申請したってことでは無いかな？
フラットになるようにあと650分CB擁壁積んどいて、
土だけ土圧かからないように法面になる設計にしておけば、
大した追加もなく検査後外構で高さ合わせられたのではと思わなくも無いです。
と言うのは文面から見ただけの推測ですが。
質問内容ですが、確認申請では既存ブロックを解体して、
擁壁ブロックに積み替える。その際法面が出来る。
この点を施主に全く説明してなかったと言う事でしょうか？
申請図面は施主の承諾が無ければ変更できませんよね。
事前に全く知らされてなかったのか。
ブロックは解体します。許容される範囲でCB擁壁を積みます。
と聞いてなかったって事で間違いないでしょうか。
そのCＢ擁壁はメーカー負担で作ったんでしょうか。
施主が負担した？その辺どうなのかなと。
いずれにせよ確認申請段階での行政からの指摘との事で、
本来なら、一旦内容を説明して擁壁の形状を提示し、
建物を深基礎に変更し、安全性を担保した上でフラットに設計したものを、
まずコスト算出してから、施主了承受けて、
申請に提出した方が良かったとは思いますが、
急いでたんですね。これだけの内容踏まえると4週間ぐらいはかかりそうだから、
すっ飛ばしてとりあえず下ろしたんでしょうか。
補助金急ぎとはいえ、その辺りですね。
これを完全に深掘りして、全く許可なく進めたのか、
書面で提示されていたのかなど時系列で整理して、
紛争処理などに進む方がいいですね。
一級建築士でした。
擁壁ブロックはMAX1300とは決まっていないので、
崖条例により、隣地地盤から2000以下に抑える必要があったために、
1300で申請したってことでは無いかな？
フラットになるようにあと650分CB擁壁積んどいて、
土だけ土圧かからないように法面になる設計にしておけば、
大した追加もなく検査後外構で高さ合わせられたのではと思わなくも無いです。
と言うのは文面から見ただけの推測ですが。
質問内容ですが、確認申請では既存ブロックを解体して、
擁壁ブロックに積み替える。その際法面が出来る。
この点を施主に全く説明してなかったと言う事でしょうか？
申請図面は施主の承諾が無ければ変更できませんよね。
事前に全く知らされてなかったのか。
ブロックは解体します。許容される範囲でCB擁壁を積みます。
と聞いてなかったって事で間違いないでしょうか。
そのCＢ擁壁はメーカー負担で作ったんでしょうか。
施主が負担した？その辺どうなのかなと。
いずれにせよ確認申請段階での行政からの指摘との事で、
本来なら、一旦内容を説明して擁壁の形状を提示し、
建物を深基礎に変更し、安全性を担保した上でフラットに設計したものを、
まずコスト算出してから、施主了承受けて、
申請に提出した方が良かったとは思いますが、
急いでたんですね。これだけの内容踏まえると4週間ぐらいはかかりそうだから、
すっ飛ばしてとりあえず下ろしたんでしょうか。
補助金急ぎとはいえ、その辺りですね。
これを完全に深掘りして、全く許可なく進めたのか、
書面で提示されていたのかなど時系列で整理して、
紛争処理などに進む方がいいですね。
一級建築士でした。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/25 06:57:30
言葉足らずであった素人の私の相談に対しても文脈を汲み取りながら親身にご回答いただきありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2024/4/24 07:59:39
☆,質問の件で設計施工で依頼をしたが故に、設計者で工事監理者は
建築会社の社員の立場なようで、質問には出ていないですね。同意
もなく、変更や施工仮の社員か営業者かが変更を後回し対処にして、
それも実行しないことも二重の建築主への契約違反と信頼の喪失です。
その点をその時点で是正がなければ、住宅会社の役員へ是正を求めて
実行されなければ、現在でも郵便局からの内容証明で求めることです。
それが証拠に弁護士事務所へ是正請求に対する対処を申し出るか、そ
れでも是正がされなければと云うのが、紛争処理センタ－の建築士と
弁護士の両者で、訴訟前の無償や有償の相談とする段階かと思います。
建築会社の社員の立場なようで、質問には出ていないですね。同意
もなく、変更や施工仮の社員か営業者かが変更を後回し対処にして、
それも実行しないことも二重の建築主への契約違反と信頼の喪失です。
その点をその時点で是正がなければ、住宅会社の役員へ是正を求めて
実行されなければ、現在でも郵便局からの内容証明で求めることです。
それが証拠に弁護士事務所へ是正請求に対する対処を申し出るか、そ
れでも是正がされなければと云うのが、紛争処理センタ－の建築士と
弁護士の両者で、訴訟前の無償や有償の相談とする段階かと思います。
A
回答日時：
2024/4/24 07:39:07
契約書の内容や具体的な事情によりますが、ハウスメーカーが無断で計画変更を行い、それが施主の利益を損なう結果となった場合、請負契約違反となる可能性があります。そのため、外構費用の全額をハウスメーカーに請求することは可能かもしれません。
ただし、具体的な解決策は専門家に相談することをお勧めします。紛争処理支援センターの専門家相談で調停を勧められたのであれば、その道を進むことも一つの選択肢です。また、弁護士や司法書士などの法律専門家に相談することも考えてみてください。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
ただし、具体的な解決策は専門家に相談することをお勧めします。紛争処理支援センターの専門家相談で調停を勧められたのであれば、その道を進むことも一つの選択肢です。また、弁護士や司法書士などの法律専門家に相談することも考えてみてください。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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