教えて！住まいの先生

7だけで申し訳ないのですが
一昨年、既存の家を壊し二世帯住宅へ建て替えましたが
解体費用含め6000万円程かかりました。
玄関のみ共用の二世帯住宅です。

水回りが増えるほど、費用は上がりますが
嫁姑関係を円滑にしたいのであれば、水回り共用はお勧めできませんよ。

地盤調査や、その結果次第で地盤改良も必要になりますから
水回り分離で4000万円以下は、まず不可能だと思います。

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JAは、金利安いですよ。

まず、予算の全体像を把握するといいと思います。
解体費用、地盤調査、地盤改良の必要性とともに概算。
家の規模と間取り、工事費の概算。

各費用の概算は、業者さんに見積もりをお願いしたり、建築士にプランと概算見積をお願いしなければならないですね。

ご家族で決める事は、誰の名義で住宅ローンを組むのか?
借り受け者の勤務年数や年収などをもとに、借り入れ限度額以内の金額を調べる。
合わせて、月額返済額と返済期間を決める。
建築予定の土地の名義は誰か?
諸費用や保険料は、自己資金を現金で用意し支払いできるようにした方が良いです。一戸建てだと、200〜300万円はあった方が安心です。
全体枠を把握した上で、施工会社や建築士などに、予算の上限に応じたプランを提案してもらったらどうでしょうか？
建坪80坪の建築は無理でしょうね。
二世帯住宅は、玄関、キッチン、トイレ、風呂などを全て二つにするかで、費用は大幅に変わります。
全部、別々だと家を二軒建てるようなものです。
我が家は、地盤調査、外構、古家解体と新築の平屋約25坪の建築費合わせて2500万円程掛かっています。
仕様や間取り、広さによってですが、2500万円では難しいと思います。
3000〜4000万円で考えた方がいいかと思います。

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二世帯を建設中です。
先の回答者様達が詳しく答えられているので、付け足しで書いておきます。

HMで建てられるなら坪100万はみておいた方が良いです。
予算的にHMは無理だと思うので、住宅展示場は参考程度に見て地場の工務店さんから探す方が近道だと思います。
住宅展示場のお家は坪100万では作れないです。展示場の方にその家の坪単価を聞くと教えてくれます。

先の回答者様も書かれていますが、80坪は固定資産税がグンと上がるので延べ床面積は72坪(240㎡)以内に収めましょう。

解体費、工事中の住まい、2回の引越し。
立て替えは土地があるので安心しがちですが、費用がかさみます。
これだけで400万近くかかると思っておかれた方が良いです。
新居なのでお手持ちの家具が合わないかも知れません。家具の買い替えをするかも。
電気製品もエアコンなど、買い替えたり追加が必要でしょう。
照明やカーテン、お手持ちの物を使えたら良いですが、今の家だと窓サイズが違うので買い直しかも。
この辺りの出費も200-300万ぐらい必要になりそうです。

8人家族とありますが、最後の一人はどなたでしょうか。
1＋2＋4=7人で計算があいません。
質問者様の独身のごきょうだい?
質問者様の親世代より年上の方は良いですが、ごきょうだいが数に入っているなら、その方が今後結婚されるかも考えた方が良いでしょうね。

ご両親もまだお若いので、ご両親にも出してもらうべきだと思います。
解体費とか外構とか。
現居を建てたのが祖母さんだったら、解体費用は祖母持ちでも良いです。

嫁姑問題は、完全分離の家にしても解消できるとは限りません。

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1
家の勉強(構造や建材、ローンや税金、補助金など)
ある程度知識が出来たら、会社の選定。
金額的に大手は無理ですので、住宅展示場は
参考程度。
地場工務店を調べましょう。
↓
会社が決まれば間取りを作ってもらいます。
希望をすべて箇条書きで。
最初は金額的なものは考えず希望をすべて出して
ください。
↓
間取りが出来たら、金額も出ます。
それで金融機関に仮審査を受け、通れば工務店と
契約になります。

２
住宅ローンは金利がすべて。
変動、１０年固定、フラット３５など色々
あります。
ＪＡは内容的にいい方ですが、審査は厳しめ。

３
建築総額の最低１割は要ります。
自己資金をためてください。

4
なんのプランでしょうか？

5
ローンは完済しておきましょう。
借りられる金額が少なくなります。

６
建坪80は相当大きいです。
固定資産税も高くなりますので
建坪約７２坪以内に収めるべきです。
それ以上は税金の控除がなくなります。
要注意。
小さくても出来ます。

７
２５００万では難しいでしょう。
家は坪単価で計算されます。
２世帯住宅は設備が２つの分高くなります。
地場工務店でも最低６０万は坪単価を
見ておくべきです。もちろんグレードを下げれば
安くは出来ますが、後悔しますよ。
今建坪８０坪の家に御住みなら、最低建坪６０坪
以上ないと狭くて嫌になります。
６０坪×坪単価６０万 ３６００万は掛かります。
家の構造が古くなければリフォームが良いですよ。

金額は完全分離の２世帯ですので
幾らか親にも援助してもらうと良いです。
そのほか、光熱費の支払いとかの話し合いも
しておいてください。
我が家はローンは子世帯、光熱費は親世帯。
この様になっています。

展示場はメーカーの贅沢を集めた仕様です。
まずそれを作ろうと思うと坪単価１００万以上は
掛かりますので、幻滅する事になります。
参考にするのは、雰囲気、色使い、間取り。
こんなところです。

家づくりは耐震性、メンテナンス性、気密断熱性。
この３つがポイントです。
そこはしっかりこだわってください。
展示場ではどのメーカーも自慢話ばっかりで、
何も参考にはできません。
自分たちで必要なものをしっかりチョイスできるよう、
勉強してください。

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現在完全分離型２世帯住宅に住んでいます

嫁姑問題の一番の解決策はこれかと信じています)。一言でいうのであれば、これは甘いです。現在でももめているのであれば、完全２世帯にされても、必ずもめますよ。

子ども（孫）の行き来、普段の生活で全く分ける（接触しない）ぐらいでないと現状もめているのであれば、無理です。
室内でつながる出入り口や、インターホンは付けず、玄関の位置も完全違うところに作るぐらいで計画されてください。


① 建坪８０より小さい住宅は可能です。

② 水回りを完全に分離と考えます

③ ②世帯住宅は全く同じ大きさの住宅を建てると考えて、１世帯の場合が２０００万だとすれば約３０００万ほど建設費がかかります

④ 予算２０００万から２５００万だと、大手HMは無理、中小のHMでも価格的に厳しいです、住宅展示場にあるような名の通ったメーカーだと無理でしょね、
因みに我が家総２階の土地約４０坪の完全２世帯ですが、２０年ほど前に約４０００万でした。
今同じように建てればもっとかかります

その予算だと、１件分ですからはっきり言えば無理


⑤ １，２階の間取りを同じような形にすれば、建設費も安くなります。マンションのように、１から１０回まで、ここは同じ間取りというかんじですね。

⑥ 頭金は、できれば住宅価格の２割程度、諸経費に２００万、解体費用１５０から２００万、仮住まい費用も、それだけの人数となると１５万×１０付きで１５０万

これぐらいは現金でほしいですよ。最低でも頭金以外の部分５００万は現金が必要です

とりあえず、貴方とご両親とで建てるのでしょうから、
１ どちらも現金でいくら出せるのかを確認する

２ ローンがあなたお一人で組むのであれば、年収×５倍以下の借り入れ額にする。これで借り入れして返せる金額がでます

３ できれば車などのローンは今ある手持ち金で完済して、住宅ローンが融資されるまでローンで物は買わない


これをして具体的にいくらまでの住宅ならば可能かの計算をされてください。


⑦解体費用、基礎工事、新築費用、家の回りの犬走？で予算2000から2500でできるのか。
(完全二世帯、玄関別がお互いの希望)
これは、あまいですよ。
総額の見直しが必要です、住宅展示場で恥をかきます（失礼な言い方になりますが、ここならだれにもわかりませんから）

１，２，３をして、出せる金額がわかってから、相談に行かれてください、仮に予算が上がらなければ、あきらめることです。

ただ、個人的には、完全分離型２世帯になっても、嫁姑問題は解決しませんから、自分たちだけで、独立された方が良いと思います。

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①まずは頭金が幾ら用意出来るかを決める。
②他と比べて何が良いのかをお父様に聞く。
④知りません
⑤全て返してから審査を受けると良いです。
⑥出来ると思います
⑦無理です
お風呂だけでも1か所100万
キッチンも1か所100万は
最低かかります。
ここだけで400万円

秘訣はないです。

実際幾らまで出せるかを
家族会議で決めて下さい。

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①これからが大変です。二世帯ならまずは、完全分離か一部共有化という問題になります。嫁姑問題とかがあるのでダブルキッチンがいいのですが、家の中で水回りが一番お金がかかります。キッチンやユニットバスを増やすとそれだけ建築費用が上がります。建築資金か？嫁さんの精神状態の安定化を図るかですね!!

後はどのような生活スタイルになるかをまとめておくことですね。
たぶんご両親世帯と若夫婦世帯で分かれて暮らす？
車は将来を含めて何台必要？
ベット派、布団派、和室は必要かなどですね。
出来るだけ具体的な方が設計士さんも助かります。

まとまったら、建築会社探しですね。

②普段から付き合いがあればかなり有利になることはあります。
確かにJAさんは査定が甘い傾向にはあります。(県によって違うかも？)
ただ、共済(保険？)とか自動車共済にも入らないという条件を付けられたりします。
自分は嫌なのですが・・・・

③予測される建築費用の二割から三割ぐらいは現金の用意が必要です。
８人クラスとなると３０００万～４０００万は行きますね。
最低でも６００万程度は欲しいです。まあ、少なくても何とかなります。

④ハウスメーカーはプランの中から押し込まれます。経費が掛からず建てられるからです。二世帯となると金額も高くなるし、設計の自由度もなくなります。
多くの会社に提案してもらうことですね。

⑤たぶん、事故がなければ審査は問題ないと思いますが、車のローンとショッピングの分割があるとまずは完済を求められるケースが多いです。その分は頭金を潰すことになります。収入合算や親子リレーローンの提案も出ます。

⑥このあたりは希望と設計士次第ですね。最近は６０坪くらいの家が多いです。
和室をなしにしたり、続き間とかは作りませんからね。

⑦予算2000から2500万とかは一軒分ですね。坪５０万で６０坪でも３０００万で
消費税や諸費用、解体を入れると最低３５００万はいると思います。
ハウスメーカーなら５０００万、６０００万の世界ですね。
工務店でアパート仕様で２５００万ですね。

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家を建てる為に1番最初にする事は、予算をたてる事です。

自分で幾らまでの融資が受けられるのか？
自己資金は幾ら出せるか？
両親は幾ら出してくれるかを聞き出し予算を建てましょう。

30坪の二世帯で総予算2300万円から
35坪の二世帯で総予算2600万円から
40坪の二世帯で総予算2800万円から
45坪の二世帯で総予算3000万円から

リボルビング払いは気をつけましょう。1ヶ月の給与では生活できないので借り入れして居るとみなされます。

解体工事費は木造で家財など無い状態で坪4万円程しますので320万円は掛かりそうです。

32歳なら定年迄にローンを返済できる年齢です。今が建てどきです。今すぐ、カタログを集めましょう。

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３、１００万円は必要でしょうね。
５、遅滞なければ問題は少ないです。
６、建坪８０は欲しいですね。
７、坪３０万なので、２５００万でギリギリでしょう。
あとは判らないです。
付き合いのある銀行ならさほど変わりません。
繰上償還の手数料だけで金利ぐらい変わってしまいます。

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