教えて！住まいの先生

私が処分したとき、売主からは仲介手数料を取らない不動産屋さんでした。専任にすることが条件だったと記憶しています。

売却益が出た場合、購入後5年以上経っているかいないかで税率が変わります。5年未満で売った場合は転売目的と見なされて税率が高いのです。6年経っているということなので5年以下なのか未満なのかの細かい部分は勘弁してください。

現在の物件価額は税制上と商取引上とでは算出方法が異なると教わりました。以下、記憶に頼っていますので参考程度にお読みください。

前者の場合、土地と建物別々に算出します。土地は原価償却しないので購入時の価額をそのまま適用します。建物部分の減価償却期間は25年なので25で割ったものに築年数を掛けた分を引いた額になります。ローン利子は経費として認められたと記憶していますが怪しいです。多分、特別優遇を利用されたでしょうからざっくり計算するなら築６売却時の影響は少ないように思われます。そうやって算出された評価額より高い額で売れればその差額利益に対して課税されます。

後者の場合、土地の評価額は前者と同じ、もしくは現在の相場が適用されますが、建物価額は８掛けで減価償却費を計算するそうです。つまり、真の評価額は建築業者の儲け2割を引いたところからスタートするのです。その為に税制上の価額よりも評価額は安くなります。そこから駅近や傷みなどのメリット・デメリットを加味して算出されます。3,100はこちらの数字になります。

税制上の評価額は所轄の税務署で相談してもらえますし、売却時の相場は最寄の不動産屋で調べたりネットで調べれば把握できると思います。

ま、ご参考程度に。


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余談ですが、過去に３軒処分しましたがその内１軒は不動産屋を通さずにご近所さんに買ってもらいました。売買契約書は日本法令様式といいうところで標準のものを買ってきて使い、所有権移転登記は法務局近くの司法書士事務所で買主さんと一緒に行って済ませました。

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