教えて！住まいの先生
Q 素人が中古マンション購入するときの気をつけないといけないポイントを教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/1/20 07:50:12
一昨年マンションを購入しました。
私はハズレを引かない程度の事を言います。
・断る時は遠慮なく断る
不動産に相談すると、思いの他話が進むのが早いし、向こうも商売ですから、売りたい物件も紹介してきます。
また、ローンが自分の想定より高い額でも通るなど思ったより用意できる金額が大きい場合がありますが、自分の人生に関わる選択なので、自分の想定に合わないなら断ることも必要です。
・建物が作られたのは1981年以降か、以前か？
1981年6月に建築基準法が変わり、耐震基準が変わりました。だから、この年を境に値段が変わります。
旧耐震基準は安くて広い、リフォームがされていたらその上綺麗というメリットがありますが、耐震性の不安と売る時は安い。というデメリットがあります。
・フラット35は適用できるか？
フラット35は金融機関と住宅金融支援機構が提携して組める固定金利型の住宅ローンです。通常の金融機関から借り入れるローンと違い建物を基準に審査してローンを組むので比較的多くの方がローンを組めますが、金利が割高というデメリットがあります。
実際にこのローンを利用するかどうかは別として、このローンが適用できる物件はちゃんと審査された物件なので欠陥はなく、例え1981 年以前の建物でも十分な強度があるので地震で倒壊というリスクも低いです。
・実際に不動産を抜きにして最寄り駅からマンションまで歩いたり、スーパーや商店街をチェックする。
不動産と内見するときは大抵車移動です。徒歩と比べると随分印象が異なりますし、マンションから徒歩圏内にある設備や自転車圏内のお店の充実度など、実際に自分で動かないとわからないことがあります。
私はハズレを引かない程度の事を言います。
・断る時は遠慮なく断る
不動産に相談すると、思いの他話が進むのが早いし、向こうも商売ですから、売りたい物件も紹介してきます。
また、ローンが自分の想定より高い額でも通るなど思ったより用意できる金額が大きい場合がありますが、自分の人生に関わる選択なので、自分の想定に合わないなら断ることも必要です。
・建物が作られたのは1981年以降か、以前か？
1981年6月に建築基準法が変わり、耐震基準が変わりました。だから、この年を境に値段が変わります。
旧耐震基準は安くて広い、リフォームがされていたらその上綺麗というメリットがありますが、耐震性の不安と売る時は安い。というデメリットがあります。
・フラット35は適用できるか？
フラット35は金融機関と住宅金融支援機構が提携して組める固定金利型の住宅ローンです。通常の金融機関から借り入れるローンと違い建物を基準に審査してローンを組むので比較的多くの方がローンを組めますが、金利が割高というデメリットがあります。
実際にこのローンを利用するかどうかは別として、このローンが適用できる物件はちゃんと審査された物件なので欠陥はなく、例え1981 年以前の建物でも十分な強度があるので地震で倒壊というリスクも低いです。
・実際に不動産を抜きにして最寄り駅からマンションまで歩いたり、スーパーや商店街をチェックする。
不動産と内見するときは大抵車移動です。徒歩と比べると随分印象が異なりますし、マンションから徒歩圏内にある設備や自転車圏内のお店の充実度など、実際に自分で動かないとわからないことがあります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/1/20 07:50:12
ありがとうございます
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2023/1/7 14:34:41
不動産業の者です。
中古マンションで気を付ける点は
・総戸数
総戸数が多い方が積立金に余裕がある場合が多い。
修繕するときの分母（戸数）が大きくなるため、規模が大きいマンションでも実質の負担額が減る。
・管理費、積立金
管理が悪いと建物の痛みが早い。
積立金の不足が生じて後々値上がりするケースもあるので、大規模修繕履歴や予定事項の確認と現在の積立金の額。
総戸数が少ないと負担も大きくなるのと、滞納している世帯があった場合には資金不足で修繕等ができない。
・給排水
リノベーションされたマンションでも給排水を取り換えてないと将来的に下の階に漏水させる場合がある。
年代によっては給排水を直すのに下の階の天井を開けないといけない場合や、交換自体が困難の構造もある。
目に見える内装部分や設備等は見て判断できますが、見えない部分が重要になってきます。
なので、大まかには上記の通りですかね。
中古マンションで気を付ける点は
・総戸数
総戸数が多い方が積立金に余裕がある場合が多い。
修繕するときの分母（戸数）が大きくなるため、規模が大きいマンションでも実質の負担額が減る。
・管理費、積立金
管理が悪いと建物の痛みが早い。
積立金の不足が生じて後々値上がりするケースもあるので、大規模修繕履歴や予定事項の確認と現在の積立金の額。
総戸数が少ないと負担も大きくなるのと、滞納している世帯があった場合には資金不足で修繕等ができない。
・給排水
リノベーションされたマンションでも給排水を取り換えてないと将来的に下の階に漏水させる場合がある。
年代によっては給排水を直すのに下の階の天井を開けないといけない場合や、交換自体が困難の構造もある。
目に見える内装部分や設備等は見て判断できますが、見えない部分が重要になってきます。
なので、大まかには上記の通りですかね。
A
回答日時：
2023/1/4 13:14:14
よくマンションは管理が大事と言いますけど管理が悪いと見た目にすぐ現れるのでそこを見ます。
①郵便受けやゴミ捨て場、自転車置き場、掲示板やエレベーターをチェック
住人のマナーがわかる。
住人のマナーが悪いということは今後管理費の滞納などが発生する可能性もあるしそうなるとますます管理が悪くなる。
②植栽をチェック
ここがいい加減なマンションは管理が機能してないってことなので見た目は気にしないとしても見ておいたほうがいい。
案外新築より昔のマンションのほうが立派なこともある。築年数は古いけど外見は立派だなと感じれたら良いマンションです。直観でいいです。
③テレビ視聴環境
ベランダにBSアンテナ建ててる世帯が多ければ共聴施設が古いまま放置されていると考えられるのであまり好ましくないです。
④ネット環境
光回線がVDSLだとかケーブルテレビしか使えないとか、そもそも何もついてないとかは避けたい。
①郵便受けやゴミ捨て場、自転車置き場、掲示板やエレベーターをチェック
住人のマナーがわかる。
住人のマナーが悪いということは今後管理費の滞納などが発生する可能性もあるしそうなるとますます管理が悪くなる。
②植栽をチェック
ここがいい加減なマンションは管理が機能してないってことなので見た目は気にしないとしても見ておいたほうがいい。
案外新築より昔のマンションのほうが立派なこともある。築年数は古いけど外見は立派だなと感じれたら良いマンションです。直観でいいです。
③テレビ視聴環境
ベランダにBSアンテナ建ててる世帯が多ければ共聴施設が古いまま放置されていると考えられるのであまり好ましくないです。
④ネット環境
光回線がVDSLだとかケーブルテレビしか使えないとか、そもそも何もついてないとかは避けたい。
A
回答日時：
2023/1/3 20:16:48
その物件自体と管理の状況､売主・仲介業者､そして他の区分所有者の生活レベルでしょう。
A
回答日時：
2023/1/2 18:14:50
施工会社＆管理会社ですね！
A
回答日時：
2023/1/2 08:09:14
上下階の住人
A
回答日時：
2023/1/2 02:28:20
私が中古マンションを買ったときの後悔経験を記述します。
①仲介業社の営業マンは一度きりの顧客ですから、商売が終わった後のフォローは無い。②火災保険、地震保険は仲介業社だけではなく、他社との相見積もりを取る、③長期修繕計画があるか、それに基づいた積立修繕金となっているか、④共用部分のリフォームはきちんとできているか＝入居の時、窓のサッシ迄見ていないのと、夏だったので気が付かなかったけど、冬になって隙間風が冷たく、直したいと管理組合に言うと窓のサッシは共用部なので、手を入れることはできないと言われました。⑤壁や天井など躯体部分とつながっているところは釘１本打てないので、物をかけるところを想定して釘などを打てるかどうかの確認をしておいた方が良い。⑥夜と昼は景色も騒音も違うので、昼だけではなく夜も近隣を見ておいた方が良い。等々だと思います。
①仲介業社の営業マンは一度きりの顧客ですから、商売が終わった後のフォローは無い。②火災保険、地震保険は仲介業社だけではなく、他社との相見積もりを取る、③長期修繕計画があるか、それに基づいた積立修繕金となっているか、④共用部分のリフォームはきちんとできているか＝入居の時、窓のサッシ迄見ていないのと、夏だったので気が付かなかったけど、冬になって隙間風が冷たく、直したいと管理組合に言うと窓のサッシは共用部なので、手を入れることはできないと言われました。⑤壁や天井など躯体部分とつながっているところは釘１本打てないので、物をかけるところを想定して釘などを打てるかどうかの確認をしておいた方が良い。⑥夜と昼は景色も騒音も違うので、昼だけではなく夜も近隣を見ておいた方が良い。等々だと思います。
A
回答日時：
2023/1/2 02:15:23
リフォームや修繕箇所の洗い出しと予算総額の把握
他、購入物品の予算とか。
他、購入物品の予算とか。
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