教えて！住まいの先生
Q 家の区分所有に関する質問です。1戸建てを2名で区分所有する場合、登記上の所有権者が51％以上であれば管理権者になるのでしょうか？
もちろん管理規約などはマンションではないので無く、他に契約書等の取り決めも無い状況です。
宜しくお願い申し上げます。
宜しくお願い申し上げます。
質問日時：
2024/1/11 10:53:36
解決済み
解決日時：
2024/1/11 17:39:57
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 51 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/11 17:39:57
まず、区分建物とは何にか？
区分所有法 第1条
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
一棟の建物でも、長屋、テラスハウス形式であれば、区分所有法の対象となり、自然に管理組合（区分所有法では「区分所有者の団体」、「第３条の団体」などと呼ばれる）が発生します。なお、規約、管理者については、法的にはmustではなく任意の制度です。
単なる一戸建（御質問はこれ？）では、「構造上区分された数個の部分で独立して住居の用途に供することができる」に該当しませんので、区分所有関係は発生しません。この場合、一戸建を数人で所有するのであれば、民法の共有関係が発生します。
この民法の共有関係は令和3年に大幅に改訂されており、一部は区分所有法の多数決の原理と類似した内容となっています。
共有物でも管理者は設置することができます（mustでなく任意）。この場合、管理者の選任の要件は、令和３年改正で、持分の過半数（の賛成）と明確に定められました。管理者は共有者同士の多数決で決しますから、持分が51％であれば、立候補し採決すれば確実に管理者になれます。ただし、管理者とはいえ、全ての行為を管理者が決定できるものではありません。例えば、建物の建て替えや売却は、共有者全員の合意が必要になります。
詳しくは、以下のサイトを参照ください。
・共有物の管理者の制度（令和３年改正）
https://www.mc-law.jp/fudousan/kyoyu/s_kettei/28198/
民法改正で共有物の管理ルールが変更／共有不動産の所有者必見
https://www.c21-motibun.jp/reading/12674/
区分所有法 第1条
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
一棟の建物でも、長屋、テラスハウス形式であれば、区分所有法の対象となり、自然に管理組合（区分所有法では「区分所有者の団体」、「第３条の団体」などと呼ばれる）が発生します。なお、規約、管理者については、法的にはmustではなく任意の制度です。
単なる一戸建（御質問はこれ？）では、「構造上区分された数個の部分で独立して住居の用途に供することができる」に該当しませんので、区分所有関係は発生しません。この場合、一戸建を数人で所有するのであれば、民法の共有関係が発生します。
この民法の共有関係は令和3年に大幅に改訂されており、一部は区分所有法の多数決の原理と類似した内容となっています。
共有物でも管理者は設置することができます（mustでなく任意）。この場合、管理者の選任の要件は、令和３年改正で、持分の過半数（の賛成）と明確に定められました。管理者は共有者同士の多数決で決しますから、持分が51％であれば、立候補し採決すれば確実に管理者になれます。ただし、管理者とはいえ、全ての行為を管理者が決定できるものではありません。例えば、建物の建て替えや売却は、共有者全員の合意が必要になります。
詳しくは、以下のサイトを参照ください。
・共有物の管理者の制度（令和３年改正）
https://www.mc-law.jp/fudousan/kyoyu/s_kettei/28198/
民法改正で共有物の管理ルールが変更／共有不動産の所有者必見
https://www.c21-motibun.jp/reading/12674/
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/11 17:39:57
ご回答ありがとう御座います。
共有が正解で、区分所有と間違えていました。
ご説明頂き、助かりました。
回答
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A
回答日時：
2024/1/11 13:50:04
51%の区分所有者ですか？共有関係なのでは？
区分所有するためには建物が区分所有建物であることが前提ですが、登記では区分所有建物となっていますか？（一棟の表示と専有部分の表示）
単なる建物の共有なら民法の共有の規定が適用されるのみです。
区分所有するためには建物が区分所有建物であることが前提ですが、登記では区分所有建物となっていますか？（一棟の表示と専有部分の表示）
単なる建物の共有なら民法の共有の規定が適用されるのみです。
A
回答日時：
2024/1/11 11:15:51
２名で共有ではなく、
区分所有するのですか。
本当に区分所有権なら
２名で管理組合を作らなければ
ならないと思います。
管理規約がなければ、管理組合員２名
の合意で様々決めていくことになり、
管理者も決めるでしょうし、
多数決でなれると思います。
しかし、例えば、決議要件５分の４なら
他者が反対すれば、建替えできないことになりますし、
２名の区分所有に応じる者などいるでしょうか。
なので、非現実的と思います。
区分所有するのですか。
本当に区分所有権なら
２名で管理組合を作らなければ
ならないと思います。
管理規約がなければ、管理組合員２名
の合意で様々決めていくことになり、
管理者も決めるでしょうし、
多数決でなれると思います。
しかし、例えば、決議要件５分の４なら
他者が反対すれば、建替えできないことになりますし、
２名の区分所有に応じる者などいるでしょうか。
なので、非現実的と思います。
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