教えて！住まいの先生

大変ですね。

回答者も、三国人には泣かされました。

通名で登記されていたので、相続人に話を持っていけばいい、と簡単に考えたいたのですが、三国人で、相手方の本国で相続の書類を債権者代位などで作らなければならない（三国人と知っていたら、コストの高さから手を出していないです）、ということで、涙をのみました。
さて、他に、かなり、クエスチョンな回答者も居ますが、、、

不法に建てているのですから、掠奪の意思がある、と主張されたらおしまいになってしまいますね。
実態法上はすでに所有権が移転しているかもしれません。

ただ、登記実務となると、土地の所有権の取得時効は原始取得ですが、登記手続き状は、所有権移転登記の形を取ります。
その占拠者が、時効取得を持ち出して、質問者様の土地の登記を移転するためには、質問者様の協力を得ないといけないです。ただ、時効が成立しているのでしたら、占拠者が、時効取得の登記義務者の意思表示を擬制する訴訟を起こさないと、所有権移転登記ができないですね。

相手が、入手するには、質問者様が登記に協力しない限り、訴訟にするしか無いです。

自分のものにするにも、訴訟しなければならないでしょう、
とか、穏便に言って、金額を下げさせるのが良いのではないでしょうか？

こういう形は訴訟にはなじまないので、調停の申立が良いと思います。

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☆、質問とする件での対抗要件は、その無断で小屋を建築をして賃貸
料金も払わない不法者が、民法第162条の所有権の取得時効の20年を
主張をしても、その土地の裁判訴訟で勝訴判決なしでは得られません。

その点で、建物の速やかに撤去とこれまでの、不法土地の使用料金の
請求について弁護士事務所へ依頼する以外は、立ち退きもしないです。
また、その土地や建物の全部事項の登記簿謄本を取り診ることです。

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>立ち退き料をはらわないと出て行ってもらえないでしょうか

立ち退き料を払っても出て行ってもらえない可能性があります。
なぜなら占有者が、所有の意思をもって平穏かつ公然と占有を開始してから20年以上を経過している場合は、その敷地を時効取得される可能性があるからです。

時効取得されたら、もはやあなたの土地ではないので、出て行く理由がありません。法律上も「そんな権利はあなたにはない」と言われてしまいます。

それが不法占有である事を、その占有者が自覚していたとしても20年を過ぎていれば関係ありません。「小屋を建てて住んでいる」状態は一般的には「所有の意思をもって平穏かつ公然と占有」していたとみなされます。

ただしあなたが土地を購入して所有権移転登記した時期が、占有者の20年の時効が成立した後で、登記してからまだ10年を経過していない期間だという場合は、その時効取得の権利がある占有者とあなたが、ひとりの人から二重に土地を譲渡された状態にある事になりますので、二重譲渡では、「背信的悪意者」でないかぎり、先に登記した人に所有権が認められるので、登記したあなたの所有権は認められます。

この場合に限り、占有者の時効取得より、あなたの登記のほうが立場は上になるわけです。お話に少し腑に落ちない点があるかもしれませんが、これは事実なので、疑問なら弁護士に相談してみてください。同じ事を必ず言うはずです。

「背信的悪意者」とは、たとえば土地の所有者が土地を時効取得されるのを防ぐ目的であなたと結託して登記名義を変更してしまった、などという場合で、単に占有者がいるのを知っていたというだけでは「背信的悪意者」とまでは言われません。

結論としては、上記のような事情なら、そのように主張すれば法的に立ち退き要求することは可能ということになります。もちろん立ち退き料を払わなければならない法的根拠もありませんので、一円も払う必要はありません。建物の撤去も占有者の義務です。

要求しても立ち退かない場合は、裁判に掛けて勝訴してから強制執行で立ち退かせることになりますが、さすがにそこまでやるのは寝覚めが悪いでしょうし、ほぼ事故物件みたいになって資産価値を失うことになるし、そもそも強制執行するにはかなりの高額費用もかかります。

そのかかる費用の半額くらいを出して、しかも家の撤去費用もこちらで負担するから退去して欲しいと、頭を低くお願いするのが一般的かと思います。飴と鞭を使いわける目的で実際には強制執行するつもりはなくても、交渉の一方で訴訟をおこすのも悪くありません。法律上もあなたに権利がある事が確定しますしね。

もちろん何十年も不法占有者だった者が、そんな話をしただけですなおに法に従う者に突如大変身するとはとても思えませんから、実際にお金を払うのは、確実に引っ越ししてから、鍵の引き渡しと交換です。

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穏便な形で納得して出てってもらうしかないですね
下手にこじれさせて、所有権の時効取得を主張され登記されると
土地の所有権を持っていかれる可能性があります。

なので、争いにならない形で、出て行ってもらえるように
相手有利で話を進めないと取り返しのつかないことになると思いますよ。

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その土地を最近相続したわけですよね。
不法と言わずに、無償で借りていたのでしょうから
使用貸借が成立しているとみなし、貸主に死亡により
使用貸借は終了したので、建物を解体し土地を明け渡して
下さいと通知し、応じなけいれば、明渡訴訟をすればよいと
思います。
一度、弁護士に相談したらいかがでしょうか。
相談だけならいくらでもないです。
使用貸借の終了で大丈夫と判断されれば、
自分で訴訟を提起すればよいです。
勝てると思います。

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