教えて！住まいの先生

①宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者ではないBとの間でマンション(代金3000万円)の売買契約を締結しようとしている。Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とするとくやくを定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。

これの答えは、損害賠償額と違約金の額の合計額は代金の20%を超えてはいけないので、正解は×。定めることができないとされています。

次にこちらです。

②宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めたときは、当該特約は全体として無効となる。

これの答えは当然×。超えた部分のみが無効となります。

この2つってよく精査すると矛盾していませんか？？
②ですが、10分の2を超えて定めた場合、超えた部分のみが無効とはなりますが、「定めること自体はできている」ということですよね？

でもこれができると、①の答えって×ではなくて〇になりませんか？
超えた部分が無効になるだけで「定めることはできる」んですから×にはなりませんよね？

これは購入した参考書に問題があるのでしょうか？
みんなが欲しかった！系列の参考書を使っているのですが。

それとも、超えた時点で「定めることは本来できない」。
でも、なんらかの悪事を働いて「定めちゃった」ときに、「超えた部分が無効になる」ということですか？

②に『代金の額の10分の2を超えて定めたときは』とあるのは、詳しく書けば『本来は定められないのに、何かしらの悪意により代金の額の10分の2を超えて定められてしまったときは』ということなのでしょうか。
それとも『普通に定めること自体はできるけど超えたら超えた部分は無効になるよ』ということなのでしょうか。

どっちなんですか？