教えて！住まいの先生
Q このような土地契約の覚書はどれだけの効力を持ちますか？ 自分はAという会社に自分名義の小規模な土地を貸しています。 これら祖父から自分に譲り受けた地方の土地(駐車場)を貸しています。
（20歳のときに自分名義に変更してもらいました。）
ただし祖父の希望としては生きるるうちは(生まれ育った故郷であるため）他人に売らないでほしい、死んでからは好きにしてくれと
言われました。
自分は孫としてその言葉を必ず守ろうと決め、最終的にはAという近隣の中小企業に月極として貸すことにしました。
その契約の際に契約書とセットでとA社から提示された覚書をなんとなく書いてしまったのです。
ある程度ぼかしますが「売却が可能になった時点(祖父の死後という意味です)で、これまで支払った
額を十分考慮し、売却費用を定め交渉することといった意味のものです、今思えば自分も若く、やや不利な条件を飲まされたなと感じます。
※向こう側がなぜ祖父のお話まで知っているかというと、祖父が存命中は絶対に売却はしたくないとの旨は契約前に条件として伝えていたためです。
そして必ず交渉する、必ず売却することとは書かれていません
覚書の効力と自分が今後被る制約・制限はどの程度であるのか詳しい方にお聴きしたいです。
まず気になるのはこの3点です。
①祖父の死後に関する具体的な期限(死後365日以内など)が定められていないこと
②なんかやんわりと絶対にA社に売らなければならないような雰囲気っぽく誘導されていること
③A社側から月極契約を満了終了したり、将来の売却の際にあえて購入しないという「選択肢」は存在していること
①は具体的な期限が定められていない以上効力としても弱いと思っています。
②その時になりほかの例えばB社やCさんに売却したくなる可能性は十分存在するはずです。
経済の自由といえば大袈裟ですが、100パーセントA社にしか売却できないというわけではないと思っています。(だったら契約書で交付する必要があるのでは?)
月極も別に法外な費用を請求しているわけではありません。(大学生の平均的なバイト月給に収まる範囲だと思います)
A社側は自己都合によって今後キャンセルすることもできる双方の選択肢が用意されています。
ですので、どこに売るかまたは売らないか、ずっとA社に貸付をしていくかといった未来のことはやはり自分で自由
められるべきだと思っています。
ここで認識の違いや注意点はございますでしょうか。
仮にA社に売らなかったら罰則はございますか?
ただし祖父の希望としては生きるるうちは(生まれ育った故郷であるため）他人に売らないでほしい、死んでからは好きにしてくれと
言われました。
自分は孫としてその言葉を必ず守ろうと決め、最終的にはAという近隣の中小企業に月極として貸すことにしました。
その契約の際に契約書とセットでとA社から提示された覚書をなんとなく書いてしまったのです。
ある程度ぼかしますが「売却が可能になった時点(祖父の死後という意味です)で、これまで支払った
額を十分考慮し、売却費用を定め交渉することといった意味のものです、今思えば自分も若く、やや不利な条件を飲まされたなと感じます。
※向こう側がなぜ祖父のお話まで知っているかというと、祖父が存命中は絶対に売却はしたくないとの旨は契約前に条件として伝えていたためです。
そして必ず交渉する、必ず売却することとは書かれていません
覚書の効力と自分が今後被る制約・制限はどの程度であるのか詳しい方にお聴きしたいです。
まず気になるのはこの3点です。
①祖父の死後に関する具体的な期限(死後365日以内など)が定められていないこと
②なんかやんわりと絶対にA社に売らなければならないような雰囲気っぽく誘導されていること
③A社側から月極契約を満了終了したり、将来の売却の際にあえて購入しないという「選択肢」は存在していること
①は具体的な期限が定められていない以上効力としても弱いと思っています。
②その時になりほかの例えばB社やCさんに売却したくなる可能性は十分存在するはずです。
経済の自由といえば大袈裟ですが、100パーセントA社にしか売却できないというわけではないと思っています。(だったら契約書で交付する必要があるのでは?)
月極も別に法外な費用を請求しているわけではありません。(大学生の平均的なバイト月給に収まる範囲だと思います)
A社側は自己都合によって今後キャンセルすることもできる双方の選択肢が用意されています。
ですので、どこに売るかまたは売らないか、ずっとA社に貸付をしていくかといった未来のことはやはり自分で自由
められるべきだと思っています。
ここで認識の違いや注意点はございますでしょうか。
仮にA社に売らなかったら罰則はございますか?
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2024/4/16 16:38:28
申し訳ないです。
細かいところがわからないので、正確かどうかは、難しいところになります。
契約は、双方の合意で成立しますので、契約書の様式は特に問いません。
契約書の不備で、○○できなかった、はあります。
質問者様のおっしゃるとおり、日本の民事は私的自治の原則です。
あと、負担が無い所有権は、使用収益処分ができる権利です。
２０歳のときの土地譲渡契約の詳しいことがわからないですが、お祖父様と質問者様の土地譲渡契約に際し、質問者様は、お祖父様の存命中は、その土地を売却しない、という条件での、土地譲渡契約はありえます（もちろん民法九〇条、公序良俗違反などがない範囲です）。
売却の交渉の予約は、公序良俗違反では無いでしょうね。
多分、そのA社さんは、詳しいと思います。
ただ、売らなければならない、という契約は、公序良俗違反で、無効と考えられる可能性がありますね。
売買予約契約とかでしたら、有効でしょうけど。
A社に売らなくても、特に問題はないですね。
覚書に従って、交渉した、という事実を残しておけば、問題はありませんね。
交渉した、決裂した、売らない、という結果でも問題ないですね。
覚書が有効であったとしても、（売る意思で）交渉した、という事実があれば、問題はないです（別の特約が有った、と考えられなければです）。
細かいところがわからないので、正確かどうかは、難しいところになります。
契約は、双方の合意で成立しますので、契約書の様式は特に問いません。
契約書の不備で、○○できなかった、はあります。
質問者様のおっしゃるとおり、日本の民事は私的自治の原則です。
あと、負担が無い所有権は、使用収益処分ができる権利です。
２０歳のときの土地譲渡契約の詳しいことがわからないですが、お祖父様と質問者様の土地譲渡契約に際し、質問者様は、お祖父様の存命中は、その土地を売却しない、という条件での、土地譲渡契約はありえます（もちろん民法九〇条、公序良俗違反などがない範囲です）。
売却の交渉の予約は、公序良俗違反では無いでしょうね。
多分、そのA社さんは、詳しいと思います。
ただ、売らなければならない、という契約は、公序良俗違反で、無効と考えられる可能性がありますね。
売買予約契約とかでしたら、有効でしょうけど。
A社に売らなくても、特に問題はないですね。
覚書に従って、交渉した、という事実を残しておけば、問題はありませんね。
交渉した、決裂した、売らない、という結果でも問題ないですね。
覚書が有効であったとしても、（売る意思で）交渉した、という事実があれば、問題はないです（別の特約が有った、と考えられなければです）。
A
回答日時：
2024/4/16 11:11:41
覚書は、基本的にメモとして考えられますが、内容によって法的に有効であったり、無効であったりと曖昧なものです。
書面の内容を見ないとハッキリとは言えませんが、曖昧な書き方である場合は無効と判断されることが多いです。逆に、明確に記載されていたら法的に有効な約束と判断されるかと思います。あなたにとって一方的に不利な内容である場合は、無効と出来る可能性があります。
２０歳以降に交わしたものでしたら、「若かったから」という言い訳は通じず、内容をよく確認しないまま署名したことに重大な過失があったとして、その義務を履行せよとの判断が出される可能性が高いです。
書面の内容を見ないとハッキリとは言えませんが、曖昧な書き方である場合は無効と判断されることが多いです。逆に、明確に記載されていたら法的に有効な約束と判断されるかと思います。あなたにとって一方的に不利な内容である場合は、無効と出来る可能性があります。
２０歳以降に交わしたものでしたら、「若かったから」という言い訳は通じず、内容をよく確認しないまま署名したことに重大な過失があったとして、その義務を履行せよとの判断が出される可能性が高いです。
A
回答日時：
2024/4/15 20:55:02
ご安心ください
何の効力もありません
駐車場は借地借家法の範疇ではありません
ので何時でも自由に契約解除出来ます
更に申し上げますと金額をきっちり明記した契約書であろうが
罰則のない契約は無意味です
何の効力もありません
駐車場は借地借家法の範疇ではありません
ので何時でも自由に契約解除出来ます
更に申し上げますと金額をきっちり明記した契約書であろうが
罰則のない契約は無意味です
A
回答日時：
2024/4/15 20:24:34
交渉すれば約束は果たされるんじゃないでしょうか？交渉するだけ、、、
A
回答日時：
2024/4/15 20:01:00
覚書の内容が詳細ではありませんが売買予約のような効力があるかもしれませんね。どれぐらいの評価の土地かわかりませんが念のため弁護士に相談することをお勧めします。覚書とは一種の契約書なのであやふやなものであったとしても簡単に署名などしてはいけません。しかしそもそもそれが20歳頃だとすれば錯誤だと主張することも可能とは思います。
A
回答日時：
2024/4/15 19:43:16
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