教えて！住まいの先生
Q 市街化調整区域にある中古物件の再建築可能か不可能かの判断はどうすればいいでしょうか。
市街化調整区域にある物件の購入を検討しております。不動産屋からの資料では再建築可能と記載されています。これは鵜呑みにしていいものなのでしょうか。再度確認してくださいと売主に頼めるものなのでしょうか。
また、重要説明事項の説明時に再建築可能と言われて、契約し、後日再建築不可が判明した場合、契約は無かったことにできるのでしょうか。
お願いいたします。
また、重要説明事項の説明時に再建築可能と言われて、契約し、後日再建築不可が判明した場合、契約は無かったことにできるのでしょうか。
お願いいたします。
質問日時：
2024/4/22 00:17:10
解決済み
解決日時：
2024/4/23 22:13:27
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 98 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/23 22:13:27
＞市街化調整区域にある中古物件の再建築可能か不可能かの判断はどうすればいいでしょうか。
⇒ 昔に、特別な許可を受けて一定の地区を宅地開発したケースなので、不動産に詳しい方でないと、調べるのは難しいと思います。
＞再度確認してくださいと売主に頼めるものなのでしょうか。
⇒ もちろんです。ただし、売主が個人の方だと、正しい事情の理解ができるか不安ですが。
＞また、重要説明事項の説明時に再建築可能と言われて、契約し、後日再建築不可が判明した場合、契約は無かったことにできるのでしょうか。
⇒ もちろんです。契約解除（取消）の事由に当ります。処理（誤った説明をした不動産会社への賠償請求）は結構面倒になるかもしれませんが。
注意していただきたいのは、「再建築可」と言っても、再建築をする際の手続き（建築確認申請を出す前の都市計画法上の許可の再取得）は、通常の市街化区域内の土地と異なりますので、手続き期間が長くかつ費用も多めにかかります。どれくらい差がでるかまでは、仲介する不動産業者の方にはわからないと思いますので、その点は甘受（覚悟）してください。
⇒ 昔に、特別な許可を受けて一定の地区を宅地開発したケースなので、不動産に詳しい方でないと、調べるのは難しいと思います。
＞再度確認してくださいと売主に頼めるものなのでしょうか。
⇒ もちろんです。ただし、売主が個人の方だと、正しい事情の理解ができるか不安ですが。
＞また、重要説明事項の説明時に再建築可能と言われて、契約し、後日再建築不可が判明した場合、契約は無かったことにできるのでしょうか。
⇒ もちろんです。契約解除（取消）の事由に当ります。処理（誤った説明をした不動産会社への賠償請求）は結構面倒になるかもしれませんが。
注意していただきたいのは、「再建築可」と言っても、再建築をする際の手続き（建築確認申請を出す前の都市計画法上の許可の再取得）は、通常の市街化区域内の土地と異なりますので、手続き期間が長くかつ費用も多めにかかります。どれくらい差がでるかまでは、仲介する不動産業者の方にはわからないと思いますので、その点は甘受（覚悟）してください。
回答
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A
回答日時：
2024/4/22 11:47:41
（元）不動産会社経営の宅建士です。
市街化調整区域の物件に、再建築「可能か否か」などはありませんよ。
市街化調整区域とは、行政が「建築物を抑制」（禁止）している区域ですよ。
その不動産屋がいかなる説明をしたのか不明ですが、一般の方が購入の対象になどなる地域ではありません。
ただし、古くからの住人で、相続等なら「〇親等以内」の方なら再建築は可能ですが、これは行政の「救済措置」です。（やむない対処）
更に、建築が可能か、どころではなく、建築自体を禁止している区域ですので、昨今の地震・災害などが発生しても、
———調整区域を承知で買った（建てた）んだろ？ 自己責任だよ―――などの世論が騒げば、道路の復旧その他のインフラ復旧に、税金投入などできないのです。
●まだ購入していないなら、市街化調整区域の物件など、最初から論外とみなした方が賢明です。
だから、役所の本音を代弁すれば、
———だから余計な税金を投じず、住むなら通常の市街化区域にしろって言ってんのッー――の心境でしょう。
市街化調整区域の物件に、再建築「可能か否か」などはありませんよ。
市街化調整区域とは、行政が「建築物を抑制」（禁止）している区域ですよ。
その不動産屋がいかなる説明をしたのか不明ですが、一般の方が購入の対象になどなる地域ではありません。
ただし、古くからの住人で、相続等なら「〇親等以内」の方なら再建築は可能ですが、これは行政の「救済措置」です。（やむない対処）
更に、建築が可能か、どころではなく、建築自体を禁止している区域ですので、昨今の地震・災害などが発生しても、
———調整区域を承知で買った（建てた）んだろ？ 自己責任だよ―――などの世論が騒げば、道路の復旧その他のインフラ復旧に、税金投入などできないのです。
●まだ購入していないなら、市街化調整区域の物件など、最初から論外とみなした方が賢明です。
だから、役所の本音を代弁すれば、
———だから余計な税金を投じず、住むなら通常の市街化区域にしろって言ってんのッー――の心境でしょう。
A
回答日時：
2024/4/22 09:59:21
調整区域内の建築物の建築については、全て開発許可制度になっています。
再建築の開発許可を取得する人がその要件を満たしていないと許可にはなりません。Ａさんに開発許可が出たからＢさんにも許可が出るとは限りません。
許可を取得したい人がなぜ市街化を抑制している市街化調整区域内に住宅と建てたい場合は相当な正当理由がないと許可対象になりません。
不動産業者が「再建築可能」と記載しているならその再建築可能の根拠を尋ねて下さい。不動産業者が所轄開発指導課にてどのような事前協議を行っているのか？指導課との事前協議の内容を確かめ確認する必要があります。
再建築の開発許可を取得する人がその要件を満たしていないと許可にはなりません。Ａさんに開発許可が出たからＢさんにも許可が出るとは限りません。
許可を取得したい人がなぜ市街化を抑制している市街化調整区域内に住宅と建てたい場合は相当な正当理由がないと許可対象になりません。
不動産業者が「再建築可能」と記載しているならその再建築可能の根拠を尋ねて下さい。不動産業者が所轄開発指導課にてどのような事前協議を行っているのか？指導課との事前協議の内容を確かめ確認する必要があります。
A
回答日時：
2024/4/22 06:58:55
☆、質問の件での疑問を糺すには、宅建者の業者へ再建築が可能とす
る既存土地の「都市計画法第60条の完了検査済証」を求めることです。
それ以外では、総て法的な根拠と専門用語となるが、購入後に貴方様
が都市計画法第34条や第43条の条件適合と都市計画係から証明証を
得られる法的根拠の証明書を求めるとです。宅建者は土地建物の関連
法に対して浅く薄く知る立場だが、不動産を売れば終りと注意です。
る既存土地の「都市計画法第60条の完了検査済証」を求めることです。
それ以外では、総て法的な根拠と専門用語となるが、購入後に貴方様
が都市計画法第34条や第43条の条件適合と都市計画係から証明証を
得られる法的根拠の証明書を求めるとです。宅建者は土地建物の関連
法に対して浅く薄く知る立場だが、不動産を売れば終りと注意です。
A
回答日時：
2024/4/22 03:35:53
不動産屋が言うのなら心配ありませんが心配なら役所の都市計画課に電話して聞けば教えてくれますね
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