教えて！住まいの先生
Q マンションの持ち分とローン控除の質問です。是非教えていただきたいものです。 1)新築マンションを3000万円購入 内訳： a)200万。私の名義口座から b)200万。
夫の名義口座から
c)2600万。夫の名義でローン（私は連帯保証人）。私はフリーランスで、連帯債務やペアローンができません。
d)現在住んでいる私が全持分のマンションを売り出しています。
売り出し後、1300万を夫名義のローン返済口座に入金する予定です。
これで私は新築マンションの3000万の半額1500万出金するわけです（私の名義口座から200万 + 現在住んでいるマンション売却からの1300万 = 1500万）。
但し、現在住んでいるマンションの売却成立の時期は不明です。
質問は
1)新築マンションの持ち分を夫1/2、私1/2にできるでしょうか。
2)夫はローン控除をフル受けられるでしょうか（つまり、夫はマンションの持ち分1/2の影響で、2600万ローンの半額の1300万分のローン控除しか受けないでしょうか）
です。
どうぞよろしくお願い致します。
c)2600万。夫の名義でローン（私は連帯保証人）。私はフリーランスで、連帯債務やペアローンができません。
d)現在住んでいる私が全持分のマンションを売り出しています。
売り出し後、1300万を夫名義のローン返済口座に入金する予定です。
これで私は新築マンションの3000万の半額1500万出金するわけです（私の名義口座から200万 + 現在住んでいるマンション売却からの1300万 = 1500万）。
但し、現在住んでいるマンションの売却成立の時期は不明です。
質問は
1)新築マンションの持ち分を夫1/2、私1/2にできるでしょうか。
2)夫はローン控除をフル受けられるでしょうか（つまり、夫はマンションの持ち分1/2の影響で、2600万ローンの半額の1300万分のローン控除しか受けないでしょうか）
です。
どうぞよろしくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/6/1 15:08:21
新築マンション購入時の諸費用と持分が書かれてませんので、、、
諸費用は考えず、夫が2800/3000・妻が200/3000の持分を持っているとして回答します。
（現時点で、妻が200/3000の持分を持ってないと贈与です。また、妻の持分が90/3000以下、又は310/3000以上の場合、課税対象です）
①持分自体は、法務局で登記するだけなので可能ですが、、、
金消の契約上、住宅ローン返済中の持分の勝手な変更出来ないかと。契約書を確認してください。
金消契約上、勝手な変更が不可であっても、金融機関が了承すれば問題ありません。借入先に相談して下さい。
②1300万を夫の口座に入金としか書かれてませんし、貴方がどういう意味で「控除をフル受けられる」と言っているか分かりませんが、現状夫が上限まで控除を受けれるとして、、、
・繰上返済した場合、、、
夫持分2800/3000に対する借入が1300万になるか、夫持分1500/3000に対する借入が1300万になるかですので、持分が1/2に変更できるかどうか関係なく、夫が控除できる上限は1300万です。
なので、どちらにしろ夫は上限一杯まで控除できますが、、、
持分が変更できなければ贈与になるかと。
・入金しただけ、繰上返済しない場合、、、
持分が変更出来た場合、夫持分1500/3000に対する借入は2600万ですので、控除できる上限は1500万になるので、上限一杯まで控除可能です。
持分が変更できなかった場合、今のまま2600万が上限ですが、単に夫へ1300万贈与しただけになります。
「フル控除＝現状と同じ」と言う意味なら、一番最後ケースですが、贈与税の方が高く付くかと。
「フル控除＝上限一杯」という意味なら、夫の場合はどの様にしてもフル控除になります。
税務署などで確認してください。
諸費用は考えず、夫が2800/3000・妻が200/3000の持分を持っているとして回答します。
（現時点で、妻が200/3000の持分を持ってないと贈与です。また、妻の持分が90/3000以下、又は310/3000以上の場合、課税対象です）
①持分自体は、法務局で登記するだけなので可能ですが、、、
金消の契約上、住宅ローン返済中の持分の勝手な変更出来ないかと。契約書を確認してください。
金消契約上、勝手な変更が不可であっても、金融機関が了承すれば問題ありません。借入先に相談して下さい。
②1300万を夫の口座に入金としか書かれてませんし、貴方がどういう意味で「控除をフル受けられる」と言っているか分かりませんが、現状夫が上限まで控除を受けれるとして、、、
・繰上返済した場合、、、
夫持分2800/3000に対する借入が1300万になるか、夫持分1500/3000に対する借入が1300万になるかですので、持分が1/2に変更できるかどうか関係なく、夫が控除できる上限は1300万です。
なので、どちらにしろ夫は上限一杯まで控除できますが、、、
持分が変更できなければ贈与になるかと。
・入金しただけ、繰上返済しない場合、、、
持分が変更出来た場合、夫持分1500/3000に対する借入は2600万ですので、控除できる上限は1500万になるので、上限一杯まで控除可能です。
持分が変更できなかった場合、今のまま2600万が上限ですが、単に夫へ1300万贈与しただけになります。
「フル控除＝現状と同じ」と言う意味なら、一番最後ケースですが、贈与税の方が高く付くかと。
「フル控除＝上限一杯」という意味なら、夫の場合はどの様にしてもフル控除になります。
税務署などで確認してください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/6/1 15:08:21
以下はご説明に関する理解です。
ローン控除の対象額は、ローン残高ですが、上限はマンション購入価格（マンション価格＋諸費用）X 持ち分です。
つまり、
・マンション購入価格（マンション価格＋諸費用）：3000万
・夫の名義でローン：2600万
・夫の持ち分は2800/3000
・ローン控除の対象額は以下の低いほうのa)です。
a)ローン残高：2600万
b)ローン控除の上限:3000万 X 280
回答
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A
回答日時：
2019/5/30 10:14:44
コーン控除は持ち分に関係なく債務があるものが受ける。
持ち分変更は自由にすればいいが、贈与となって税金を払うことになる。
持ち分変更は自由にすればいいが、贈与となって税金を払うことになる。
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