教えて！住まいの先生
Q 旦那が投資用のワンルームマンションを買うと言ってます。 →矢印マークは私の疑問点です。 ①限りなく千葉寄りの東京23区。1k新築3000万。 →同エリア、同条件で賃貸サイトを検索すると、空
室が200件ヒットする。借り手がつくのか疑問。
②営業マンいわく購入後10年は数万円の赤字。その後は取り戻せるそう。
→その赤字の間の生活は??子育てってお金かかりますよね?
③営業マンいわく頭金0円。最初にかかる諸経費だけですべてローンを組むので、頭金はかからずにリスクを抑えて不動産投資に取り組めるんだそう。
→旦那は貯金がないからぴったりだそう。
④営業マンいわくサブリース＝家賃保証制度があるので安心。
→20年後、30年後も保証されるのか?
騙されている気がしてなりません。
私が疑い深いのでしょうか?
②営業マンいわく購入後10年は数万円の赤字。その後は取り戻せるそう。
→その赤字の間の生活は??子育てってお金かかりますよね?
③営業マンいわく頭金0円。最初にかかる諸経費だけですべてローンを組むので、頭金はかからずにリスクを抑えて不動産投資に取り組めるんだそう。
→旦那は貯金がないからぴったりだそう。
④営業マンいわくサブリース＝家賃保証制度があるので安心。
→20年後、30年後も保証されるのか?
騙されている気がしてなりません。
私が疑い深いのでしょうか?
質問日時：
2019/12/1 01:33:15
解決済み
解決日時：
2019/12/7 23:59:56
回答数： 14 ｜ 閲覧数： 1100 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/12/7 23:59:56
不動産賃貸業専業でやってます。
ざっくりシミュレーションしてみました。
新築なのでかなり甘く見てます。
収入
サブリース賃料保証10万
120万/年
返済
融資3000万、金利2%、期間35年だとして返済9.9円万
118.8万/年
経費
･建物管理費+修繕積立金で1万前後？ 12万/年
･固定資産税 5万前後/年
･退去に伴う原状回復費 甘く見て4年に1回 10万/4年=2.5万/年
合計
120ｰ118.8ｰ12ｰ5ｰ2.5=ｰ18.3万/年
ここから築年数経ってくると賃料下がり、経費は上がっていきますので赤字が間違いなく拡大します。エアコン、給湯器も10年経てば更新ですよ。
賃料10万でもキツいですが、築年数経つと徐々に2～2.5万/月は下がりますので年間18.3万→50万まで赤字拡大します。
徐々に赤字になっていくのでゆでガエル状態、真綿を絞められるようにやられるのが厄介なんですよ。
その内耐えきれなくて、売却検討しますが残債以下の価格でしか売れなくて身動き取れなくなります。
上記のような数値を出して具体的に説得出来ると良いのですが。。
カモネギ状態です。
表面利回り120/3000=4%辺りと推測しますが、通常であれば6
%以上、価格で言うと2000万以下でないと手が出せないです。
買った瞬間1000万の損失、毎年20～50万赤字なので罰ゲームとしか言いようがありません。
ざっくりシミュレーションしてみました。
新築なのでかなり甘く見てます。
収入
サブリース賃料保証10万
120万/年
返済
融資3000万、金利2%、期間35年だとして返済9.9円万
118.8万/年
経費
･建物管理費+修繕積立金で1万前後？ 12万/年
･固定資産税 5万前後/年
･退去に伴う原状回復費 甘く見て4年に1回 10万/4年=2.5万/年
合計
120ｰ118.8ｰ12ｰ5ｰ2.5=ｰ18.3万/年
ここから築年数経ってくると賃料下がり、経費は上がっていきますので赤字が間違いなく拡大します。エアコン、給湯器も10年経てば更新ですよ。
賃料10万でもキツいですが、築年数経つと徐々に2～2.5万/月は下がりますので年間18.3万→50万まで赤字拡大します。
徐々に赤字になっていくのでゆでガエル状態、真綿を絞められるようにやられるのが厄介なんですよ。
その内耐えきれなくて、売却検討しますが残債以下の価格でしか売れなくて身動き取れなくなります。
上記のような数値を出して具体的に説得出来ると良いのですが。。
カモネギ状態です。
表面利回り120/3000=4%辺りと推測しますが、通常であれば6
%以上、価格で言うと2000万以下でないと手が出せないです。
買った瞬間1000万の損失、毎年20～50万赤字なので罰ゲームとしか言いようがありません。
回答
A
回答日時：
2019/12/6 15:07:20
賃貸経営を初めて、35年になります。今でも90室位持っています
途中、バブルや、リーマンショックで一括で借りていただいた物件16部屋が、１カ月で全室空室になったことも経験しました。
バブルの時は金利が9％以上で月の返済100万を払っても元金が増える状況でした。
倒産しなかったのは、他の収入があったので、そこから補填していました。
知ってる方は、ほとんど破産しました。
東京の場合地方と較べ、表面利回りがどの位なのでしょうか。地方は木造で10％位は必要です。東京でＲＣ新築で5％位でしょうか。
東京で購入する機会も今まであったのですが、懸念は幾つかあり、人口減少、直下地震、それに伴う首都機能移転、温暖化による下町の浸水。それで、今は都内の物件の購入はやめていますが、地方は常に空き室のリスクはあります。
計算して下さい。家賃保証は頭の外に置いて下さい。
税金も取られます。銀行への返済は経費ではないので、手持ち現金がゼロでも、そこそこの所得税がとられます。固定資産税、個人事業税などもあります。
男は大きくお金を動かすことをよくやります。後で困る事になります。
私だったら、最初は都心の中古マンションから始めます。それも１千万以内、駄目だったら投げ売りして逃げることもできます。経験を積んで、それでも良ければ継続したらいいと思います。
途中、バブルや、リーマンショックで一括で借りていただいた物件16部屋が、１カ月で全室空室になったことも経験しました。
バブルの時は金利が9％以上で月の返済100万を払っても元金が増える状況でした。
倒産しなかったのは、他の収入があったので、そこから補填していました。
知ってる方は、ほとんど破産しました。
東京の場合地方と較べ、表面利回りがどの位なのでしょうか。地方は木造で10％位は必要です。東京でＲＣ新築で5％位でしょうか。
東京で購入する機会も今まであったのですが、懸念は幾つかあり、人口減少、直下地震、それに伴う首都機能移転、温暖化による下町の浸水。それで、今は都内の物件の購入はやめていますが、地方は常に空き室のリスクはあります。
計算して下さい。家賃保証は頭の外に置いて下さい。
税金も取られます。銀行への返済は経費ではないので、手持ち現金がゼロでも、そこそこの所得税がとられます。固定資産税、個人事業税などもあります。
男は大きくお金を動かすことをよくやります。後で困る事になります。
私だったら、最初は都心の中古マンションから始めます。それも１千万以内、駄目だったら投げ売りして逃げることもできます。経験を積んで、それでも良ければ継続したらいいと思います。
A
回答日時：
2019/12/2 07:22:57
僕の前の回答者の方がち密に計算しているので、
そのデーターを参考にして頂ければいいのですが、
貴方の考えは正しいです。
絶対に買ってはいけない物件です。
①限りなく千葉寄りの東京23区。1k新築3000万。
→同エリア、同条件で賃貸サイトを検索すると、空室が200件ヒットする。借り手がつくのか疑問。
新築後、中古になった瞬間に2割から3割(平均して2割5分)その物件の価値は下がりますし、空室200件と競争となると、最初に入っていた賃借人が引っ越した後は、過当競争で家賃の値引き競争に巻き込まれます。
だからあなたの疑問は正しい。
②営業マンいわく購入後10年は数万円の赤字。その後は取り戻せるそう。
→その赤字の間の生活は??子育てってお金かかりますよね?
最初から赤字の物件は、その後超余程のことがない限り(その地域の住人が毎年10％ずつ増加するなど)、赤字のままで、赤字幅は膨らんでいきます。
③営業マンいわく頭金0円。最初にかかる諸経費だけですべてローンを組むので、頭金はかからずにリスクを抑えて不動産投資に取り組めるんだそう。
→旦那は貯金がないからぴったりだそう。
頭金0円で諸経費だけでローンを組むにしても、それが原因で支払額が増加し、赤字の直接的な原因になっているわけですから、その点でもダメですね。
④営業マンいわくサブリース＝家賃保証制度があるので安心。
→20年後、30年後も保証されるのか?
家賃保証制度といっても、数年たてばいろいろな理由をもって賃料減額請求をしてきて、その請求に応じなければ解約されて、更に赤字幅が広がるだけです。
他の方への回答によると45年ローンだそうですが、定年後も含めて45年間赤字を出し続け当た挙句、結果的に土地の微々たる金、借り手がつかず家賃を生まないのに管理費と修繕金で金が出ていくだけの築45年のマンションが残るだけですよ。
それならば買ってはいけないですよ。
そのデーターを参考にして頂ければいいのですが、
貴方の考えは正しいです。
絶対に買ってはいけない物件です。
①限りなく千葉寄りの東京23区。1k新築3000万。
→同エリア、同条件で賃貸サイトを検索すると、空室が200件ヒットする。借り手がつくのか疑問。
新築後、中古になった瞬間に2割から3割(平均して2割5分)その物件の価値は下がりますし、空室200件と競争となると、最初に入っていた賃借人が引っ越した後は、過当競争で家賃の値引き競争に巻き込まれます。
だからあなたの疑問は正しい。
②営業マンいわく購入後10年は数万円の赤字。その後は取り戻せるそう。
→その赤字の間の生活は??子育てってお金かかりますよね?
最初から赤字の物件は、その後超余程のことがない限り(その地域の住人が毎年10％ずつ増加するなど)、赤字のままで、赤字幅は膨らんでいきます。
③営業マンいわく頭金0円。最初にかかる諸経費だけですべてローンを組むので、頭金はかからずにリスクを抑えて不動産投資に取り組めるんだそう。
→旦那は貯金がないからぴったりだそう。
頭金0円で諸経費だけでローンを組むにしても、それが原因で支払額が増加し、赤字の直接的な原因になっているわけですから、その点でもダメですね。
④営業マンいわくサブリース＝家賃保証制度があるので安心。
→20年後、30年後も保証されるのか?
家賃保証制度といっても、数年たてばいろいろな理由をもって賃料減額請求をしてきて、その請求に応じなければ解約されて、更に赤字幅が広がるだけです。
他の方への回答によると45年ローンだそうですが、定年後も含めて45年間赤字を出し続け当た挙句、結果的に土地の微々たる金、借り手がつかず家賃を生まないのに管理費と修繕金で金が出ていくだけの築45年のマンションが残るだけですよ。
それならば買ってはいけないですよ。
A
回答日時：
2019/12/1 22:48:27
疑り深くないです。中学校の算数以上の計算力を持っている証明ですね。
今でも、そういうことを勧誘する業者がいるのですか。
関わらないほうが良いです。
まだ、競売で、強制執行して恨まれる懸案に行きますね。
恨みを買う物件「以下」であることをお約束いたします。
今でも、そういうことを勧誘する業者がいるのですか。
関わらないほうが良いです。
まだ、競売で、強制執行して恨まれる懸案に行きますね。
恨みを買う物件「以下」であることをお約束いたします。
A
回答日時：
2019/12/1 22:47:56
ご主人は騙されてはいないでしょうが、まったく警戒をしていないのだと思います。あなたは疑い深いというより、当然の疑問を抱いたと思います。
個別論を挙げはじめるとキリがないのでやりませんが、ご主人はいわゆる口車にのせられて良いことしか頭にないのでしょう。ハイリスクであるにも関わらず、すでに開いている落し穴に向け、キレイな絵を見ながら足下を見ずに走っているようなものです。
一点だけ指摘すると、サブリース絡みのトラブルのニュースは一杯あるはずなのですが、目に入っていないのでしょうか？
個別論を挙げはじめるとキリがないのでやりませんが、ご主人はいわゆる口車にのせられて良いことしか頭にないのでしょう。ハイリスクであるにも関わらず、すでに開いている落し穴に向け、キレイな絵を見ながら足下を見ずに走っているようなものです。
一点だけ指摘すると、サブリース絡みのトラブルのニュースは一杯あるはずなのですが、目に入っていないのでしょうか？
A
回答日時：
2019/12/1 15:35:58
A
回答日時：
2019/12/1 15:02:35
そもそも時代は1Kや1Rでなく、1LDKの時代です。
入口から間違ってしまっているので出口見つかるわけもなく迷宮入りするでしょう。
入口から間違ってしまっているので出口見つかるわけもなく迷宮入りするでしょう。
A
回答日時：
2019/12/1 14:46:39
ドンマイ、としか言いようがないレベルかもしれません。
A
回答日時：
2019/12/1 11:58:01
A
回答日時：
2019/12/1 07:09:27
こういうのって詐欺とかでなく。
馬鹿が、勝手に何も理解してないで、なにをいい将来をゆめみるのかしらないが買う。
それだけですよ。
まず、赤字について、簿価上なのか、キャッシュフローか、わかってないよね。どっちな悪いかとか。
あなたが、書いた言葉でわかるんだが。
旦那もそのれべる？
あと、自分でシュミレーションできてないですよね。
業者のなんて、まず、ゆるいシュミレーションだから(都合が悪いことはあえて言わない、それは詐欺ではない)、自分でやるのですよね。
諸経費100万以上きますが。どうするんですかね。
家賃保証は、家賃額は、保証してません。
頭金が、かからないのがリスクなし？
旦那それを鵜呑みにしているの？
不動産投資どころか、投資のセンス0ですよ。
まあ、不動産投資が悪いとは思わないが、まあ儲からない案件はいくらでも転がってますよ。
さらに、儲からないが詐欺ではない
馬鹿が、勝手に何も理解してないで、なにをいい将来をゆめみるのかしらないが買う。
それだけですよ。
まず、赤字について、簿価上なのか、キャッシュフローか、わかってないよね。どっちな悪いかとか。
あなたが、書いた言葉でわかるんだが。
旦那もそのれべる？
あと、自分でシュミレーションできてないですよね。
業者のなんて、まず、ゆるいシュミレーションだから(都合が悪いことはあえて言わない、それは詐欺ではない)、自分でやるのですよね。
諸経費100万以上きますが。どうするんですかね。
家賃保証は、家賃額は、保証してません。
頭金が、かからないのがリスクなし？
旦那それを鵜呑みにしているの？
不動産投資どころか、投資のセンス0ですよ。
まあ、不動産投資が悪いとは思わないが、まあ儲からない案件はいくらでも転がってますよ。
さらに、儲からないが詐欺ではない
A
回答日時：
2019/12/1 05:42:18
貴方の言う通りです。
サブリース契約は最初の家賃が30年保証はされません。
一定の期間が過ぎれば、2年ごとに家賃の見直しがあり
オーナーが拒否をすれば、リース会社の都合で解約でき
ます。
またリース会社が30年後に存在するのか、保証などありません。
新築マンションの投資は、不動産投資で一番やってはダメな
投資であり、貴方の夫はカモになります。
サブリース契約は最初の家賃が30年保証はされません。
一定の期間が過ぎれば、2年ごとに家賃の見直しがあり
オーナーが拒否をすれば、リース会社の都合で解約でき
ます。
またリース会社が30年後に存在するのか、保証などありません。
新築マンションの投資は、不動産投資で一番やってはダメな
投資であり、貴方の夫はカモになります。
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