教えて！住まいの先生
Q 築24年の中古一戸建ての購入を悩んでいます。
現在アパート住居で月々の家賃と20年ローンで中古一戸建てを購入した場合の金額がほとんど変わりがありません。どうせ賃貸に賃料を払っているのだったら自分の資産への投資という理由でこの一戸建てを購入しても良いのではないか？と考えています。立地的な点などは今の賃貸と特に変わらず不便は無い環境でした。
不動産会社に連絡し物件を見学させて頂いた際に中古一戸建ては建築されてからどこもリフォームがされていない状態と聞きました。
もしその中古一戸建てを購入した際にローン返済前にかかってくる費用はおおよそどの程度(水回りが○年後に駄目になるだろうから〜円くらいの費用がかかる等)を教えて頂けないでしょうか？
当方、生まれながら賃貸住まいの為一軒家を所持した際のメリットデメリットが全く分かりません。昔からの憧れである一軒家住まいを負担変わらず(ローン代と家賃の差が無い)と理由だけで買うのは安易でしょうか？
知恵をお貸しください。よろしくお願いします。
不動産会社に連絡し物件を見学させて頂いた際に中古一戸建ては建築されてからどこもリフォームがされていない状態と聞きました。
もしその中古一戸建てを購入した際にローン返済前にかかってくる費用はおおよそどの程度(水回りが○年後に駄目になるだろうから〜円くらいの費用がかかる等)を教えて頂けないでしょうか？
当方、生まれながら賃貸住まいの為一軒家を所持した際のメリットデメリットが全く分かりません。昔からの憧れである一軒家住まいを負担変わらず(ローン代と家賃の差が無い)と理由だけで買うのは安易でしょうか？
知恵をお貸しください。よろしくお願いします。
質問日時：
2020/11/25 17:25:12
解決済み
解決日時：
2020/12/4 19:16:11
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 1233 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/12/4 19:16:11
＞昔からの憧れである一軒家住まいを負担変わらず
＞(ローン代と家賃の差が無い)と理由だけで買うのは安易でしょうか？
いいえ。
そんな事はありません。
むしろ、立派な考えだと思います。
しかし、今回は、
＞築24年の中古一戸建ての購入
で悩んでいるのですね。
ソチラの物件ですが、
＞不動産会社に連絡し物件を見学させて頂いた際に
＞中古一戸建ては建築されてからどこもリフォームがされていない状態
と聞いたのなら、
ソチラの家は、
雨漏りや白蟻被害など、問題は無いのでしょうか？
普通は、家を建てれば、
10年置きにメンテナンスをすることで、
家は、長持ちするのですが…
これまで、何もメンテナンスされていないのならば、
ソチラの家を購入後、
雨漏りがあれば、屋根の張替えや、外壁塗装が必要になると思います。
また、水回りも老朽により、取替が必要時期にきているかもしれません。
参考までに。
外壁：修理 築10年ごと、交換：築30年
※外壁の材質によって適時期は異なる可能性があります。
屋根 :修理 築10年ごと、交換：築20〜50年
※屋根の材質によって適時期は異なる可能性があります。
床下：築10年ごと、交換：築30年
設備：必要に応じて、築20〜30年
※キッチンやトイレなど部位によって適時期は異なる可能性があります。
一級建築士より。
・築25年を超えた木造住宅で、
外壁のひびから雨水が中に浸水してしまったことがありました。
外壁材の1つであるモルタルを使用した住宅だったのですが、
下地の金網にまで雨水が達してしまい、錆びの影響で大きくはがれてしまっていました。ここまで劣化してしまうと、修繕には周りのモルタルまで全てはがして新たに塗り直すという大掛かりな工事が必要になります。
・屋根も雨や紫外線などの影響を受けやすい部分なので
注意する必要があります。放置しておくと瓦と瓦の隙間が
どんどん大きくなり、雨漏りへと繋がってしまうこともあるので
注意が必要です。
・築15年を超えた住宅で防蟻処理を怠った結果、浴室の入口部分
（洗面所側）の床が抜けてしまったというケースがありました。
シロアリは湿度が高いところを好みますので、浴室はリスクが
高い場所の1つです。気づかないうちにシロアリが床下で繁殖し、
木材を食い荒らしてしまうということがあります。
シロアリ被害を未然に防ぐためにも、防蟻処理は新築時から10年後に実施、
そのあとは5年ごとに行うことが必要です。
・キッチン本体は30年持つと言われていますが、
ガスコンロや換気扇など部位ごとに不具合は出てきます。
※ガスコンロは10年、換気扇は20年ほどで買い替えるお客様が多いです。
なので、
築24年の戸建てて、
これまでどこもメンテナンスされていないのならば、
丁度、これから、新規取り換え時期が近付いていると思うので、
家を20年ローンを組み、買ったはいいが、
住んでみると、住宅ローン返済の他、
多額のメンテナンス費用が発生して、驚いた！
などと言う事の無いよう、気を付けるべきです。
アドバイスするなら、
不動産屋に
「これまで1度もメンテナンスしていないのであれば、
外壁塗装や屋根の張替え時期、白蟻被害は、これまで、問題ないのか？
そして、購入してから数年は、手を加えずに住める状態なのか？」
と確認してから、契約した方が良いかと思います。
特に
『瑕疵担保責任免責』と言うのでしょうか？
相場よりも幾らか価格を安い代わりに、
「そのままの状態で売るので、
買った後、どこか不都合が起こったとしても、
売主は何も責任を取りません。」
というような契約を交わしてしまうと、
購入後、
住んでみてから、雨漏り被害や白蟻被害に気付いたのでは、
遅いですからね(^-^;
「コチラの家は最低限、住めるような状態にするには、
メンテナンス費用に大金が発生しないか？」
不動産屋と売主からも確認してから、契約を交わすべきかもしれません。
安物買いの銭失い、にならないよう、お気を付けください。
ちなみに、
私なら、1度もメンテナンスしていない家は、
不安なので、買うのは止めておきますが、
どうしても、ソチラの物件が気に入ったのであれば、
自分の家を買えば、メンテナンスは、
お金を貯めてからでも、少しづつでも直せませますので。
しかし、
私は実際に ソチラの物件を見てはいないので、
アナタが見て、問題の無い家なら、宜しいかと思います。
大金が飛んで
＞(ローン代と家賃の差が無い)と理由だけで買うのは安易でしょうか？
いいえ。
そんな事はありません。
むしろ、立派な考えだと思います。
しかし、今回は、
＞築24年の中古一戸建ての購入
で悩んでいるのですね。
ソチラの物件ですが、
＞不動産会社に連絡し物件を見学させて頂いた際に
＞中古一戸建ては建築されてからどこもリフォームがされていない状態
と聞いたのなら、
ソチラの家は、
雨漏りや白蟻被害など、問題は無いのでしょうか？
普通は、家を建てれば、
10年置きにメンテナンスをすることで、
家は、長持ちするのですが…
これまで、何もメンテナンスされていないのならば、
ソチラの家を購入後、
雨漏りがあれば、屋根の張替えや、外壁塗装が必要になると思います。
また、水回りも老朽により、取替が必要時期にきているかもしれません。
参考までに。
外壁：修理 築10年ごと、交換：築30年
※外壁の材質によって適時期は異なる可能性があります。
屋根 :修理 築10年ごと、交換：築20〜50年
※屋根の材質によって適時期は異なる可能性があります。
床下：築10年ごと、交換：築30年
設備：必要に応じて、築20〜30年
※キッチンやトイレなど部位によって適時期は異なる可能性があります。
一級建築士より。
・築25年を超えた木造住宅で、
外壁のひびから雨水が中に浸水してしまったことがありました。
外壁材の1つであるモルタルを使用した住宅だったのですが、
下地の金網にまで雨水が達してしまい、錆びの影響で大きくはがれてしまっていました。ここまで劣化してしまうと、修繕には周りのモルタルまで全てはがして新たに塗り直すという大掛かりな工事が必要になります。
・屋根も雨や紫外線などの影響を受けやすい部分なので
注意する必要があります。放置しておくと瓦と瓦の隙間が
どんどん大きくなり、雨漏りへと繋がってしまうこともあるので
注意が必要です。
・築15年を超えた住宅で防蟻処理を怠った結果、浴室の入口部分
（洗面所側）の床が抜けてしまったというケースがありました。
シロアリは湿度が高いところを好みますので、浴室はリスクが
高い場所の1つです。気づかないうちにシロアリが床下で繁殖し、
木材を食い荒らしてしまうということがあります。
シロアリ被害を未然に防ぐためにも、防蟻処理は新築時から10年後に実施、
そのあとは5年ごとに行うことが必要です。
・キッチン本体は30年持つと言われていますが、
ガスコンロや換気扇など部位ごとに不具合は出てきます。
※ガスコンロは10年、換気扇は20年ほどで買い替えるお客様が多いです。
なので、
築24年の戸建てて、
これまでどこもメンテナンスされていないのならば、
丁度、これから、新規取り換え時期が近付いていると思うので、
家を20年ローンを組み、買ったはいいが、
住んでみると、住宅ローン返済の他、
多額のメンテナンス費用が発生して、驚いた！
などと言う事の無いよう、気を付けるべきです。
アドバイスするなら、
不動産屋に
「これまで1度もメンテナンスしていないのであれば、
外壁塗装や屋根の張替え時期、白蟻被害は、これまで、問題ないのか？
そして、購入してから数年は、手を加えずに住める状態なのか？」
と確認してから、契約した方が良いかと思います。
特に
『瑕疵担保責任免責』と言うのでしょうか？
相場よりも幾らか価格を安い代わりに、
「そのままの状態で売るので、
買った後、どこか不都合が起こったとしても、
売主は何も責任を取りません。」
というような契約を交わしてしまうと、
購入後、
住んでみてから、雨漏り被害や白蟻被害に気付いたのでは、
遅いですからね(^-^;
「コチラの家は最低限、住めるような状態にするには、
メンテナンス費用に大金が発生しないか？」
不動産屋と売主からも確認してから、契約を交わすべきかもしれません。
安物買いの銭失い、にならないよう、お気を付けください。
ちなみに、
私なら、1度もメンテナンスしていない家は、
不安なので、買うのは止めておきますが、
どうしても、ソチラの物件が気に入ったのであれば、
自分の家を買えば、メンテナンスは、
お金を貯めてからでも、少しづつでも直せませますので。
しかし、
私は実際に ソチラの物件を見てはいないので、
アナタが見て、問題の無い家なら、宜しいかと思います。
大金が飛んで
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/12/4 19:16:11
回答ありがとうござました。
皆様のご意見を参考にさせて頂き今回の物件は見送る事にしました
また物件で悩んだ時には知恵をお貸しください…
回答
9 件中、1～9件を表示
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A
回答日時：
2020/12/2 01:04:44
その戸建ての価格が今後上がると思って買うなら別ですが、そういう力がない不動産であれば賃貸がとても気楽ですし、お金的にも出費は少ないです
中古であれ新築であれ、家を買えば固定資産税等税金が発生します。
●もちろん賃貸であれば、支払う必要はありませんね
その築年数だと、屋根の塗装、壁塗装も考えるでしょう。
１００万円単位コースですね
●もちろん賃貸であれば、支払う必要はありませんね
水回りが壊れはじめてもくるでしょう。
●もちろん賃貸であれば、大家に言って直してもらいますね
戸建てを買ってよい場合は、その戸建ての立地が良く、売る時に高く売れる（もしくはトントンでも）と思える場合です
そうでなければ、多分ローンを払って購入後、維持費で家賃の倍くらい払う羽目になっても驚きはしません
賃貸ならば、家が古くなれば引っ越すのも簡単です
そして日本は借主が強いので、安心して住んでいられます。
インフレで家賃急騰が怖いと言うならば別ですが、賃貸物件が沢山ある場所であれば、賃貸で良いと思います
中古であれ新築であれ、家を買えば固定資産税等税金が発生します。
●もちろん賃貸であれば、支払う必要はありませんね
その築年数だと、屋根の塗装、壁塗装も考えるでしょう。
１００万円単位コースですね
●もちろん賃貸であれば、支払う必要はありませんね
水回りが壊れはじめてもくるでしょう。
●もちろん賃貸であれば、大家に言って直してもらいますね
戸建てを買ってよい場合は、その戸建ての立地が良く、売る時に高く売れる（もしくはトントンでも）と思える場合です
そうでなければ、多分ローンを払って購入後、維持費で家賃の倍くらい払う羽目になっても驚きはしません
賃貸ならば、家が古くなれば引っ越すのも簡単です
そして日本は借主が強いので、安心して住んでいられます。
インフレで家賃急騰が怖いと言うならば別ですが、賃貸物件が沢山ある場所であれば、賃貸で良いと思います
A
回答日時：
2020/11/29 19:26:43
普通は不動産会社がリフォームをして新築同様の状態で販売します。けれどもリフォームがされていなければ、相当な金額をかけてリフォームしなければ、夢の一軒家とは言えない物件になります。実際に物件を見学したのですからその点はどうでしょうか。家電製品もそうですが、何でも永遠に使えるというものではありません。ガスレンジの交換は１５万円。給湯器２５万円、洗浄機つきトイレ８万円、台所水道栓７万円、それ以外にも結構出費がかかります。それに毎年の固定資産税はだいたい１０万円以上。月にすれば約２万円弱です。地域の自治会費用も馬鹿になりません。最悪なのは欠陥住宅なら地獄です。
A
回答日時：
2020/11/29 11:02:49
焦らず沢山の物件を見てから購入で良いとおもいますよ。リフォーム最多でも500は必要な気がします。
A
回答日時：
2020/11/29 08:06:25
築年数がかなり、、古いですね。
水回りもそうですが基礎も傾いてきます。これはリフォームではどうしようもないです。
また田んぼや川など近くにあればシロアリ被害にあってるかもしれません。
目に見えない部分の傷みが気になりますよ。
ご近所付き合いも始まりますし土地柄にも気をつけた方が良いです
水回りもそうですが基礎も傾いてきます。これはリフォームではどうしようもないです。
また田んぼや川など近くにあればシロアリ被害にあってるかもしれません。
目に見えない部分の傷みが気になりますよ。
ご近所付き合いも始まりますし土地柄にも気をつけた方が良いです
A
回答日時：
2020/11/27 18:37:41
知ってるかもしれませんが、返済額のほかに毎年の固定資産税と火災保険が必要になります。
賃貸の場合、動産保険だけで安いと思いますが、不動産のほうはもう少し高いので、この分も考慮したほうがいいと思います。
若干高くなるかもしれませんね。
と、家の状況が詳しく書いてないのでよくわかりませんが、家が好きな素人的にみて、修繕費等を絶対に見た方がいいのは
・屋根の塗装
・外壁の塗装or張替え
・ボイラー関係
かと。
自分でできるなら安くあがりますが、場合によっては結構掛かるかも。
うちが築20年ですが、屋根・外壁塗装で格安にやって30万。
ボイラー入替で30万掛かってます。
水回り（風呂、トイレ、キッチン）は直す必要なさそうです。
配管も全然大丈夫です。
リフォームをしたかしないかは家の寿命に関係ないです。
悪いと思ったところを自分の判断で直すか直さないかだけです。
見る目とやる気とお金があれば大丈夫です。
そういうところが賃貸と持ち家の違いかと思います。
賃貸の場合、動産保険だけで安いと思いますが、不動産のほうはもう少し高いので、この分も考慮したほうがいいと思います。
若干高くなるかもしれませんね。
と、家の状況が詳しく書いてないのでよくわかりませんが、家が好きな素人的にみて、修繕費等を絶対に見た方がいいのは
・屋根の塗装
・外壁の塗装or張替え
・ボイラー関係
かと。
自分でできるなら安くあがりますが、場合によっては結構掛かるかも。
うちが築20年ですが、屋根・外壁塗装で格安にやって30万。
ボイラー入替で30万掛かってます。
水回り（風呂、トイレ、キッチン）は直す必要なさそうです。
配管も全然大丈夫です。
リフォームをしたかしないかは家の寿命に関係ないです。
悪いと思ったところを自分の判断で直すか直さないかだけです。
見る目とやる気とお金があれば大丈夫です。
そういうところが賃貸と持ち家の違いかと思います。
A
回答日時：
2020/11/27 15:42:42
とりあえず住めれば良いって考えでしたら、
ほとんどかからず住むことはできます。
が、生活感がある家に住めますか？
最低限、壁紙張り替え、ハウスクリーニングは入れたほうが良いのでは。
たかが知れていてそれは広さにもよりますが壁紙とハウスクリーニングだけなら20－３０万前後程度で済みますよ。
あとは給湯器が壊れているか確認、テレビアンテナの確認、
その程度なのでは。
あとは水回り等はじわじわやっていったらいかがでしょうか。
大体、トイレが１０－２０ 洗面所が１０－２０ 風呂が１００－２００
台所が200前後 （万省略）
外壁関係は本当に高いです。 外壁塗装防水、屋根塗装防水
これは築２０－３０だったら一度やったほうがよいかもしれないです。
3桁単位でお金飛びます。
あとは固定資産税、広くなる分戸建ては光熱費も上がります。
ほとんどかからず住むことはできます。
が、生活感がある家に住めますか？
最低限、壁紙張り替え、ハウスクリーニングは入れたほうが良いのでは。
たかが知れていてそれは広さにもよりますが壁紙とハウスクリーニングだけなら20－３０万前後程度で済みますよ。
あとは給湯器が壊れているか確認、テレビアンテナの確認、
その程度なのでは。
あとは水回り等はじわじわやっていったらいかがでしょうか。
大体、トイレが１０－２０ 洗面所が１０－２０ 風呂が１００－２００
台所が200前後 （万省略）
外壁関係は本当に高いです。 外壁塗装防水、屋根塗装防水
これは築２０－３０だったら一度やったほうがよいかもしれないです。
3桁単位でお金飛びます。
あとは固定資産税、広くなる分戸建ては光熱費も上がります。
A
回答日時：
2020/11/27 14:16:27
A
回答日時：
2020/11/27 08:00:05
屋根や外壁の補修、額はピンキリです。
給湯器や水回りの故障や交換、10年で10-30万。
エアコンなど賃貸なら大家負担になったりしますが、自費です。15年で20-30万。
古くなると大幅な修繕が発生します。これは運が良ければ30年位は不要ですが、早いと10年。100-300万。
私の認識ではこんな感じです。
給湯器や水回りの故障や交換、10年で10-30万。
エアコンなど賃貸なら大家負担になったりしますが、自費です。15年で20-30万。
古くなると大幅な修繕が発生します。これは運が良ければ30年位は不要ですが、早いと10年。100-300万。
私の認識ではこんな感じです。
A
回答日時：
2020/11/25 18:03:36
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）既に不動産屋さんに見積を取られたとは思いますが、購入された場合は購入時の諸費用と不動産取得税がかかります。
２）また、一番大きく違うのは下記のランニングコストがローンとは別に掛かることかと思います。
・固定資産税・都市計画税
・火災保険料（戸建はマンションに比べて高め）
・修繕費（屋根・壁の防水工事・塗装、水回り・給湯器交換など）
固定資産税や火災保険料は不動産屋が情報をくれると思いますが、修繕費はこれまでに特に何も行われていない場合、今後10年毎に100～150万円くらいずつを見積もっておかれると良いと思います。
戸建てにするとアパートの場合は、大家が負担していた費用も自分が負担することになり、また、広さが増えますと、その分メンテナンスコストは、どうしても上がってしまいますので、その辺もシミュレーションしてから、お決めになられると宜しいかと思います。
１）既に不動産屋さんに見積を取られたとは思いますが、購入された場合は購入時の諸費用と不動産取得税がかかります。
２）また、一番大きく違うのは下記のランニングコストがローンとは別に掛かることかと思います。
・固定資産税・都市計画税
・火災保険料（戸建はマンションに比べて高め）
・修繕費（屋根・壁の防水工事・塗装、水回り・給湯器交換など）
固定資産税や火災保険料は不動産屋が情報をくれると思いますが、修繕費はこれまでに特に何も行われていない場合、今後10年毎に100～150万円くらいずつを見積もっておかれると良いと思います。
戸建てにするとアパートの場合は、大家が負担していた費用も自分が負担することになり、また、広さが増えますと、その分メンテナンスコストは、どうしても上がってしまいますので、その辺もシミュレーションしてから、お決めになられると宜しいかと思います。
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