教えて！住まいの先生
Q 都内中古マンション投資を考えています。 都内はマンションニーズがあり賃料が下がりにくいと聞きます。 一方で、世の中が恐慌とかになったら不動産価格が暴落するのではと心配もあります。
恐慌になるとニーズがあるマンションでも価格は下がるのでしょうか？
過去のバブル崩壊事例から見て都内中古マンション価格の動きが知りたいです。
過去のバブル崩壊事例から見て都内中古マンション価格の動きが知りたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/9/6 06:58:35
不動産屋兼４部屋を持つオーナーです。
投資用マンションは、恐慌になって賃借人の需要が少なくなれば家賃相場が落ちます。しかし、都内のマンションは恐慌になっても需要は落ち難いので、売却に夜値段は落ち難いと考えられます。
恐慌になっても都内の賃貸マンション需要は下がりませんのて賃料はさがりません。
逆に、恐慌になり本業の収入が落ちるので、投資家は投資に力を入れますから、問題は無いでしょう。
ところが恐慌になると、投資に向かないマンション（自己使用マンション）は購入する人が少なくなりますから、売却金額は下がると思います。
投資用マンションは、恐慌になって賃借人の需要が少なくなれば家賃相場が落ちます。しかし、都内のマンションは恐慌になっても需要は落ち難いので、売却に夜値段は落ち難いと考えられます。
恐慌になっても都内の賃貸マンション需要は下がりませんのて賃料はさがりません。
逆に、恐慌になり本業の収入が落ちるので、投資家は投資に力を入れますから、問題は無いでしょう。
ところが恐慌になると、投資に向かないマンション（自己使用マンション）は購入する人が少なくなりますから、売却金額は下がると思います。
回答
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A
回答日時：
2022/9/4 19:08:00
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）理論上、マンション投資の収益の出し方は、
➀賃料収入による不動産所得
②賃貸で運用後に売却によって発生する可能性がある譲渡所得
の2つがありますが、➀の不動産所得によっていくら投資回収をするのかという部分にウエイトを置いておけば、景気変動による物件の売買相場が上下してもそれほど大きなリスクがないと考えることが可能です。これは借地借家法で、不動産賃料については「賃料増減額請求権」が認めれらているものの、都心では賃借人からの賃料値下げを認める大家が非常に少ないため、賃料収入（不動産所得）が安定しているためです。
２）東京都の不動産価格と日経平均とは強い相関がある（下記添付HPご参照）と言われていますので、株価が下がれば少し遅れて不動産価格も下がる、反対に株価が上がれば少し遅れて不動産価格も上がるのですが、投資回収に譲渡所得による儲けも考えている場合は、株価が下がったら＝恐慌時には、不動産を売らないのが鉄則なのかと思います。
＜ご参考＞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO60122180Y0A600C2000000/
３）因みに、私はバブル期（1990年）に2億円以上していた都内のマンションを2007年に自宅用に7000万円で購入したのですが、2011年に約8000万円で売却しました。そのマンションは現在の相場だと1億2000万円以上はする計算になっています。私の他の物件も現在はかなり価格が上がっているのですが、買うタイミングや売るタイミンングで譲渡所得は大きく変わるので、不動産投資でそこを予測してやるのは意味がないといいますか、ほぼ運の世界かと思います。
★基本的には、賃料収入（不動産所得）を計算して、定期預金や安定した債券や投信を買うより魅力的だと検討されれば宜しいのではないかと思いますが、1つ言えることは、ローンの割合が多い投資はリスクが高いので、自己資金割合を多くして始めることが大事なのかと思います。節税効果、空室保証＝サブリース、フルローンなどのキーワードは投資の入口のハードルを下げる不動産業者にとっては使いやすいキーワードですが、投資する人からすれば、失敗するリスクが高まるキーワードでもあります。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）理論上、マンション投資の収益の出し方は、
➀賃料収入による不動産所得
②賃貸で運用後に売却によって発生する可能性がある譲渡所得
の2つがありますが、➀の不動産所得によっていくら投資回収をするのかという部分にウエイトを置いておけば、景気変動による物件の売買相場が上下してもそれほど大きなリスクがないと考えることが可能です。これは借地借家法で、不動産賃料については「賃料増減額請求権」が認めれらているものの、都心では賃借人からの賃料値下げを認める大家が非常に少ないため、賃料収入（不動産所得）が安定しているためです。
２）東京都の不動産価格と日経平均とは強い相関がある（下記添付HPご参照）と言われていますので、株価が下がれば少し遅れて不動産価格も下がる、反対に株価が上がれば少し遅れて不動産価格も上がるのですが、投資回収に譲渡所得による儲けも考えている場合は、株価が下がったら＝恐慌時には、不動産を売らないのが鉄則なのかと思います。
＜ご参考＞
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO60122180Y0A600C2000000/
３）因みに、私はバブル期（1990年）に2億円以上していた都内のマンションを2007年に自宅用に7000万円で購入したのですが、2011年に約8000万円で売却しました。そのマンションは現在の相場だと1億2000万円以上はする計算になっています。私の他の物件も現在はかなり価格が上がっているのですが、買うタイミングや売るタイミンングで譲渡所得は大きく変わるので、不動産投資でそこを予測してやるのは意味がないといいますか、ほぼ運の世界かと思います。
★基本的には、賃料収入（不動産所得）を計算して、定期預金や安定した債券や投信を買うより魅力的だと検討されれば宜しいのではないかと思いますが、1つ言えることは、ローンの割合が多い投資はリスクが高いので、自己資金割合を多くして始めることが大事なのかと思います。節税効果、空室保証＝サブリース、フルローンなどのキーワードは投資の入口のハードルを下げる不動産業者にとっては使いやすいキーワードですが、投資する人からすれば、失敗するリスクが高まるキーワードでもあります。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2022/9/4 18:55:09
そもそも、どんな商品もその値段で買う人、借りる人が居るので
市場が成立するのです。
世間一般の収入が高ければ、高くても借りてくれたり、買ってくれたりします。
しかし、お財布にお金が無ければ、そんな事は出来ません。
世の中が恐慌に成ってしまえば、多くの人の収入は落ちます。
その結果、高い値段を維持しても不動産は売れなくなります。
なので、値段は下がります。
と言う当たり前の事が起きます。
一部の超人気地域を除いては。
そもそも、恐慌に成ったら・・・・と心配するなら
それに備えれば良いだけで、持って居る資産の目減りを気にするんだったら
そもそも不動産投資は向いてないですよ。
市場が成立するのです。
世間一般の収入が高ければ、高くても借りてくれたり、買ってくれたりします。
しかし、お財布にお金が無ければ、そんな事は出来ません。
世の中が恐慌に成ってしまえば、多くの人の収入は落ちます。
その結果、高い値段を維持しても不動産は売れなくなります。
なので、値段は下がります。
と言う当たり前の事が起きます。
一部の超人気地域を除いては。
そもそも、恐慌に成ったら・・・・と心配するなら
それに備えれば良いだけで、持って居る資産の目減りを気にするんだったら
そもそも不動産投資は向いてないですよ。
A
回答日時：
2022/9/4 18:22:57
恐慌になると、何でも価格は下がります。
ニーズがあるマンションなど関係ありません。
単純明快で、ローンを組んでマンションを購入している人が沢山いる。
仕事が無くなればローンを払えなくなり、投げ売りする人が増える（競売も）
地震が起きることを考えたらマンション買えない。
という感覚と同じになってしまいます。
景気が悪いならともかく、恐慌と極端に考えてしまうなら・・・
ニーズがあるマンションなど関係ありません。
単純明快で、ローンを組んでマンションを購入している人が沢山いる。
仕事が無くなればローンを払えなくなり、投げ売りする人が増える（競売も）
地震が起きることを考えたらマンション買えない。
という感覚と同じになってしまいます。
景気が悪いならともかく、恐慌と極端に考えてしまうなら・・・
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