教えて！住まいの先生
Q 売地の境界明示義務を無視する不動産屋について。 ド田舎の土地を購入しようとしています。地目は山林、200坪程で家を建てる予定です。 しかし、下記の状況で困っています。
・まだ買付証明書、手付金金ははらってません。
・敷地内の角に他人の敷地がありますが境界が不明です。
・不動産屋は売却に後ろ向きです。気に入らないなら他に売るから良いの一点張り。
・敷地内の他人の土地は境界が無く、どこからどこまでが他人の土地か、凡そしかわからない状況で購入を迫られています。
・境界を調べるためには、買主の当方の費用で行うべきと不動産屋が主張しています。費用は30万円程だそうです。
・敷地内の他人の土地は法務省の図面？にも記載ありますが、相当古いもので実際の土地と縮尺が合いません。
・他人の土地は道路に面しており、境界がわからないため、住宅を建てるにしてもどこまで回避すべきか、駐車場をどのように設置すべきかわからない状況です。（工務店が動けない状況）
・不動産屋に境界の明示を求めるも、契約もしてない、土地をローンで買うような貧乏人（私のことです。不動産屋は年収一千万だ！などと聞いてもいない自慢をしてきますw）に明示の必要など無いとの暴言を吐きます。
上記の状況ですが、契約もしていないのに云々と何かにつけてうるさい不動産屋なので、手付金を払って土地を押さえた上で、境界明示義務がある旨を主張し、購入前になんとか購入する土地の境界をはっきりさせたいと考えています。
手付金を先に払う理由として、払う前ではそもそも相手にされませんし、向こうから「じゃあ買わなくて結構」と言われそう、というか一度言われました。
手付金を払えば不動産屋の都合で解約なら2倍返しで、ここからようやく対応にやり取りできるかなと考えるためです。
しかし、そもそも手付金を払って契約してからでは、境界明示の交渉は遅いのでは？とも思うのです。
（既に境界をはっきりさせない条件で私が飲んだことになり、このまま自分で費用を出すか、このままの状況で買うかの2択になるのでは？と考えます）
暴言がひどく、常識的にありえない悪徳不動産屋だなと思いますが、購入したい土地は自分の希望ぴったりで、この不動産屋の悪態に我慢してでも購入したいです。
しかしながら、契約後にこちらが費用を出して境界調査しなくてはならないなど、ありえないのでは？と思い、今回はこの認識が合っているか、また合っている場合どのように交渉を進めるべきか相談させていただきたいです。
ちなみに不動産屋は仲介です。
土地に書かれていた看板に記載のあった売主に直接連絡したところ、購入の話が決まり、あとは売主が知り合いの不動産屋に任せる となり悪徳不動産屋が出てきました。
不動産屋には以前から土地の売却を委託していたようですが、何もしておらず売主が自作の看板を売地に建てる等して頑張っていたところ、私が見つけた格好です。
しかしながら不動産屋は知り合いで必ず不動産屋を通して契約を進めたいというのが売主の希望です。
別荘地で不動産屋はどうやらもっと高く売りたいらしく（今まで放置してたのに私に売ることになり、水道や建築条件等を調べたら色々好条件だということに気付いた）、私に対してかなり冷たい対応をしてきます。
別に懲らしめないとは思いませんが、最低限の仕事（境界の明示）はしてほしいです。
境界明示義務は売主にあるかと思いますが、どのように対応すれば良いでしょうか。
最終的に費用を払うのは仕方ないと思っていますが、私の方で費用出して調査するのはおかしいと納得できないのですが、私の考えは間違っていますでしょうか。
長文になり恐縮ですが、よろしくお願いします。
・敷地内の角に他人の敷地がありますが境界が不明です。
・不動産屋は売却に後ろ向きです。気に入らないなら他に売るから良いの一点張り。
・敷地内の他人の土地は境界が無く、どこからどこまでが他人の土地か、凡そしかわからない状況で購入を迫られています。
・境界を調べるためには、買主の当方の費用で行うべきと不動産屋が主張しています。費用は30万円程だそうです。
・敷地内の他人の土地は法務省の図面？にも記載ありますが、相当古いもので実際の土地と縮尺が合いません。
・他人の土地は道路に面しており、境界がわからないため、住宅を建てるにしてもどこまで回避すべきか、駐車場をどのように設置すべきかわからない状況です。（工務店が動けない状況）
・不動産屋に境界の明示を求めるも、契約もしてない、土地をローンで買うような貧乏人（私のことです。不動産屋は年収一千万だ！などと聞いてもいない自慢をしてきますw）に明示の必要など無いとの暴言を吐きます。
上記の状況ですが、契約もしていないのに云々と何かにつけてうるさい不動産屋なので、手付金を払って土地を押さえた上で、境界明示義務がある旨を主張し、購入前になんとか購入する土地の境界をはっきりさせたいと考えています。
手付金を先に払う理由として、払う前ではそもそも相手にされませんし、向こうから「じゃあ買わなくて結構」と言われそう、というか一度言われました。
手付金を払えば不動産屋の都合で解約なら2倍返しで、ここからようやく対応にやり取りできるかなと考えるためです。
しかし、そもそも手付金を払って契約してからでは、境界明示の交渉は遅いのでは？とも思うのです。
（既に境界をはっきりさせない条件で私が飲んだことになり、このまま自分で費用を出すか、このままの状況で買うかの2択になるのでは？と考えます）
暴言がひどく、常識的にありえない悪徳不動産屋だなと思いますが、購入したい土地は自分の希望ぴったりで、この不動産屋の悪態に我慢してでも購入したいです。
しかしながら、契約後にこちらが費用を出して境界調査しなくてはならないなど、ありえないのでは？と思い、今回はこの認識が合っているか、また合っている場合どのように交渉を進めるべきか相談させていただきたいです。
ちなみに不動産屋は仲介です。
土地に書かれていた看板に記載のあった売主に直接連絡したところ、購入の話が決まり、あとは売主が知り合いの不動産屋に任せる となり悪徳不動産屋が出てきました。
不動産屋には以前から土地の売却を委託していたようですが、何もしておらず売主が自作の看板を売地に建てる等して頑張っていたところ、私が見つけた格好です。
しかしながら不動産屋は知り合いで必ず不動産屋を通して契約を進めたいというのが売主の希望です。
別荘地で不動産屋はどうやらもっと高く売りたいらしく（今まで放置してたのに私に売ることになり、水道や建築条件等を調べたら色々好条件だということに気付いた）、私に対してかなり冷たい対応をしてきます。
別に懲らしめないとは思いませんが、最低限の仕事（境界の明示）はしてほしいです。
境界明示義務は売主にあるかと思いますが、どのように対応すれば良いでしょうか。
最終的に費用を払うのは仕方ないと思っていますが、私の方で費用出して調査するのはおかしいと納得できないのですが、私の考えは間違っていますでしょうか。
長文になり恐縮ですが、よろしくお願いします。
質問日時：
2023/10/13 23:21:48
解決済み
解決日時：
2023/10/15 15:47:13
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 292 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/15 15:47:13
土地の価格と購入の条件を考えること、を勧めます。
今の土地価格で良いと思っている場合、やや低い（安い）と感じている場合は、買主＝あなたの費用と責任で確定測量をしても、総額では良い買い物となると思います。
確定測量（業者は略して確測と言うことが多いです。）の費用は、隣地所有者がマトモかどうか、点の数が少ないかどうか、で決まることが常です。
目安として40万円くらいを考えておくことです。
揉めない、簡単な土地であれば土地家屋調査士の仕事も少ないので、35万程度になることもあります。
現在、あなたが融資利用であれば「事前審査の承認」を得ているかどうかがポイントです。承認がある＝買える人、となりますので、通常の業者であれば並み程度の対応はします。
しかし、未承認の場合、「買えない人」のままなので相手にしないことも当然にあります。買える人で、最初に申込をした人が優先されます。
業者の加盟団体を確認することです。
ハトかウサギか、または未加盟なのか。
ハトが良い、わけではありませんが、マシな場合が多いです。
私自身、20年以上業務を行っていますが、ハトでも信用できる業者はごくわずかしかいません。ウサギとは基本的に取引しません。痛い目にあったことがある業者であれば、分かる人がいると思います。
ハトに加入できない業者がウサギに行きます。
加盟しない業者の場合、加盟できない理由がある業者が多いです。
重説、契約書の内容に進む場合、買える人であることが前提になります。
買える状態になれば、購入条件を伝えることです。
仮に確測は買主の費用と責任で行う、とした場合でも、売主は土地家屋調査士に協力しないといけません。買主に費用を支払わせる以上、寝言は言わさない事です。
境界が確認できれば、とりあえずはOKとなると思います。
しかし、信用できない業者の場合、地中埋設物についての取り決めをしておくべきです。建物の着工時に、地中埋設物があった場合、除却工事及び費用について売主の費用と責任で行う旨です。
それも拒否するなら、先に地盤調査をすべきです。おかしな地耐力が出た場合、埋設物の可能性が出るからです。
添付資料についても、仲介費用を支払うに値する内容でないと意味がありません。あなたが求める資料を添付させることです。
土地、建物謄本（建物登記が無いことの確認です。業者が愚かな場合、滅失登記していないことがあるからです。）、道路部分の謄本、道路の図面・認定幅員図、建築基準法上の道路が確認できる資料、用途地域、がけ・擁壁が関係するのかどうか、上下水道（下水はないことがあります）、地目が農地ではない事、農地の場合は5条許可が可能かどうか（農振であれば無理なことがあるので）、排水が普通に可能かどうか（地域によっては流せないことがあるので）、地域特有の取り決め事、ゴミ出しの場所やルール、出ごとの強制があるのかどうか、など色々とあります。これらが業者が仲介で調査する「基本的」な内容です。それ以上のことをするので、対価として仲介費用を請求します。
あとは、その業者に対してですが、業者で独立していて年収1千万円であれば馬鹿者です。愚かさを公言していることになります。数千万円あって普通です。1千万円では話になりません。何もしなくても1千万円以上の所得を上げるのが真の不動産業者です。そのため、そのような愚か者、馬鹿者が不動産業者と思わないでください。
今の土地価格で良いと思っている場合、やや低い（安い）と感じている場合は、買主＝あなたの費用と責任で確定測量をしても、総額では良い買い物となると思います。
確定測量（業者は略して確測と言うことが多いです。）の費用は、隣地所有者がマトモかどうか、点の数が少ないかどうか、で決まることが常です。
目安として40万円くらいを考えておくことです。
揉めない、簡単な土地であれば土地家屋調査士の仕事も少ないので、35万程度になることもあります。
現在、あなたが融資利用であれば「事前審査の承認」を得ているかどうかがポイントです。承認がある＝買える人、となりますので、通常の業者であれば並み程度の対応はします。
しかし、未承認の場合、「買えない人」のままなので相手にしないことも当然にあります。買える人で、最初に申込をした人が優先されます。
業者の加盟団体を確認することです。
ハトかウサギか、または未加盟なのか。
ハトが良い、わけではありませんが、マシな場合が多いです。
私自身、20年以上業務を行っていますが、ハトでも信用できる業者はごくわずかしかいません。ウサギとは基本的に取引しません。痛い目にあったことがある業者であれば、分かる人がいると思います。
ハトに加入できない業者がウサギに行きます。
加盟しない業者の場合、加盟できない理由がある業者が多いです。
重説、契約書の内容に進む場合、買える人であることが前提になります。
買える状態になれば、購入条件を伝えることです。
仮に確測は買主の費用と責任で行う、とした場合でも、売主は土地家屋調査士に協力しないといけません。買主に費用を支払わせる以上、寝言は言わさない事です。
境界が確認できれば、とりあえずはOKとなると思います。
しかし、信用できない業者の場合、地中埋設物についての取り決めをしておくべきです。建物の着工時に、地中埋設物があった場合、除却工事及び費用について売主の費用と責任で行う旨です。
それも拒否するなら、先に地盤調査をすべきです。おかしな地耐力が出た場合、埋設物の可能性が出るからです。
添付資料についても、仲介費用を支払うに値する内容でないと意味がありません。あなたが求める資料を添付させることです。
土地、建物謄本（建物登記が無いことの確認です。業者が愚かな場合、滅失登記していないことがあるからです。）、道路部分の謄本、道路の図面・認定幅員図、建築基準法上の道路が確認できる資料、用途地域、がけ・擁壁が関係するのかどうか、上下水道（下水はないことがあります）、地目が農地ではない事、農地の場合は5条許可が可能かどうか（農振であれば無理なことがあるので）、排水が普通に可能かどうか（地域によっては流せないことがあるので）、地域特有の取り決め事、ゴミ出しの場所やルール、出ごとの強制があるのかどうか、など色々とあります。これらが業者が仲介で調査する「基本的」な内容です。それ以上のことをするので、対価として仲介費用を請求します。
あとは、その業者に対してですが、業者で独立していて年収1千万円であれば馬鹿者です。愚かさを公言していることになります。数千万円あって普通です。1千万円では話になりません。何もしなくても1千万円以上の所得を上げるのが真の不動産業者です。そのため、そのような愚か者、馬鹿者が不動産業者と思わないでください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/10/15 15:47:13
ありがとうございます。
非常に細かく、また具体的にアドバイスいだきた大変参考になりました。
契約前段階での注意事項、参考になります。ありがとうございます。
融資の仮審査は通っていおり買える人 の状態ですが、完全に並以下の対応をされていますw
こちらは暴言や年収1000万の自慢含め全て録音しているのであまりにひどかったらやり合える素材も確保はしておりますが、、、出来るだけ穏便に済ませたいですね。
回答
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A
回答日時：
2023/10/14 19:35:34
嫌なら買わなければ良いだけです。条件は相対で決めるためそれぞれでよいのです。相手の不動産屋と渡り合うつもりならこちらも不動産屋を頼めばよいです。
自分でできないようなので・・。
自分でできないようなので・・。
A
回答日時：
2023/10/14 18:05:31
私の場合は、こういうケースは売買の値段で調整してますね。
つまり、売値500万なら境界明示なしなら、その費用を引いて470万で買いますねというだけです。
更に相場より相当売値が安いというようや場合は、境界明示する費用くらい私が奢ってあげますけどね。
地方は、まー色々曖昧なので、あまり細かいことは言わないようにしてますね。
戸建てでも上の建物未登記とか、古いと少なくないですからね。
つまり、売値500万なら境界明示なしなら、その費用を引いて470万で買いますねというだけです。
更に相場より相当売値が安いというようや場合は、境界明示する費用くらい私が奢ってあげますけどね。
地方は、まー色々曖昧なので、あまり細かいことは言わないようにしてますね。
戸建てでも上の建物未登記とか、古いと少なくないですからね。
A
回答日時：
2023/10/14 11:28:01
＞ド田舎の土地を購入しようとしています。地目は山林
これがすべてです。
ど田舎ほど、境界の明示をしません。
ましてや山林だと、なおさらです。
不動産会社としては、それが当たり前だと思っています。
ていうか、私もそれがまかり通ると思います。
なぜ？
ど田舎だからです。
ど田舎だからこそ、それがまかり通ります。
こんなとこで、そんなことする人いないよ！です。
そして、境界の明示については、売主がやらないと言っているものに対して、やれ！とは言えません。
それが嫌なら、買わないで、です。
残念ながら、買うからやれ！は通用しません…。
＞別荘地で不動産屋はどうやらもっと高く売りたいらしく（今まで放置してたのに私に売ることになり、水道や建築条件等を調べたら色々好条件だということに気付いた）、私に対してかなり冷たい対応をしてきます。
→別荘地の取引ならば、なおさら境界明示しないでしょうね。
おいくらの物件かわりませんが、多少価格が上がったとて、仲介手数料はその料率なので、そういうことで、冷たい対応をしてきているとは思いません。
むしろ、ただ単に質問者さんが面倒くせーな！と思われていると思います。
＞別に懲らしめないとは思いませんが、最低限の仕事（境界の明示）はしてほしいです。境界明示義務は売主にあるかと思いますが、どのように対応すれば良いでしょうか。
→境界明示義務は、契約上、そのように定めた場合に売主に義務が発生します。
今のところ、不動産屋さんは最低限の仕事はしていると思いますよ。
つまりは、「境界明示義務」というのはまやかしです。
契約上、そのように定めたから、そうなるのであって、今の状況で義務は発生していないんですよ。
もちろん、境界を明示しないということも契約上は有効です。
明示義務という言葉に踊らされすぎですよ。
まだ義務も権利もないです。
契約上の約束事として、義務と権利が発生します。
なので、ど田舎山林で、そういうことを求めるのは少し違うかな～と思いますよ。
よくあるじゃないですか！
田舎に都会のルールを持ち込む人！
それに近い感覚かと思います。
なので、売主がやらないと言っていることについて、やれ！というのは筋違いであり、売主の義務もありません。
また質問者さんに、境界明示を強制する権利もありません。
明示しないのがイヤなら、買うな！です。
これがすべてです。
ど田舎ほど、境界の明示をしません。
ましてや山林だと、なおさらです。
不動産会社としては、それが当たり前だと思っています。
ていうか、私もそれがまかり通ると思います。
なぜ？
ど田舎だからです。
ど田舎だからこそ、それがまかり通ります。
こんなとこで、そんなことする人いないよ！です。
そして、境界の明示については、売主がやらないと言っているものに対して、やれ！とは言えません。
それが嫌なら、買わないで、です。
残念ながら、買うからやれ！は通用しません…。
＞別荘地で不動産屋はどうやらもっと高く売りたいらしく（今まで放置してたのに私に売ることになり、水道や建築条件等を調べたら色々好条件だということに気付いた）、私に対してかなり冷たい対応をしてきます。
→別荘地の取引ならば、なおさら境界明示しないでしょうね。
おいくらの物件かわりませんが、多少価格が上がったとて、仲介手数料はその料率なので、そういうことで、冷たい対応をしてきているとは思いません。
むしろ、ただ単に質問者さんが面倒くせーな！と思われていると思います。
＞別に懲らしめないとは思いませんが、最低限の仕事（境界の明示）はしてほしいです。境界明示義務は売主にあるかと思いますが、どのように対応すれば良いでしょうか。
→境界明示義務は、契約上、そのように定めた場合に売主に義務が発生します。
今のところ、不動産屋さんは最低限の仕事はしていると思いますよ。
つまりは、「境界明示義務」というのはまやかしです。
契約上、そのように定めたから、そうなるのであって、今の状況で義務は発生していないんですよ。
もちろん、境界を明示しないということも契約上は有効です。
明示義務という言葉に踊らされすぎですよ。
まだ義務も権利もないです。
契約上の約束事として、義務と権利が発生します。
なので、ど田舎山林で、そういうことを求めるのは少し違うかな～と思いますよ。
よくあるじゃないですか！
田舎に都会のルールを持ち込む人！
それに近い感覚かと思います。
なので、売主がやらないと言っていることについて、やれ！というのは筋違いであり、売主の義務もありません。
また質問者さんに、境界明示を強制する権利もありません。
明示しないのがイヤなら、買うな！です。
A
回答日時：
2023/10/14 10:43:26
相手が境界を明示しない公図売買でしか売らないと主張すれば、
それでも良いですと買うか、買わないか2択です。
無理に境界を明示させることはできないかと。
田舎の安い土地は、境界をあいまいなまま公図売買での取引も多いです。
それでも良いですと買うか、買わないか2択です。
無理に境界を明示させることはできないかと。
田舎の安い土地は、境界をあいまいなまま公図売買での取引も多いです。
A
回答日時：
2023/10/14 08:05:17
☆、国の同士も個人でも土地の境界紛争は常に生じます。故に、そんな
ことの回避対策を売主が、土地家屋調査士事務所へ依頼をして、近隣の
地権者と立ち合い「土地の筆界線や境界線確定図」に同意者の署名と捺
印があることが法的な対応の為にも大切なのです。境界コン杭のと紛争
は孫子の代までに残さないことです。不動産屋も口先だけで簡単に利益
を得られると勝手に思うのは老化現象ですね。30万円なら安価でしょう。
ことの回避対策を売主が、土地家屋調査士事務所へ依頼をして、近隣の
地権者と立ち合い「土地の筆界線や境界線確定図」に同意者の署名と捺
印があることが法的な対応の為にも大切なのです。境界コン杭のと紛争
は孫子の代までに残さないことです。不動産屋も口先だけで簡単に利益
を得られると勝手に思うのは老化現象ですね。30万円なら安価でしょう。
A
回答日時：
2023/10/14 05:43:55
基本的なことを教えてあげますね。まずは手付金は契約時に支払うものですがほぼ普通の不動産売買契約書には境界の明示はうたってあります、境界の明示と言っても普通はむ杭があれば問題有りません。杭がなければ隣地立会いのもと杭を入れる必要があります。本来民地同士なら専門家は必要なくお互いの同意で問題有りませんが素人ではそれがダメだと思っている人がいますから安く測量士にしてもらうとよいですね。
また杭がないと後々かなり問題になりますから相手が境界の明示をしないというのなら隣地立会いの下にやはり杭はあなたの費用でするとよいですね。
隣地も杭がないというわけにはいきませんから協力は厭わないとは思います。
もちろん契約書上は杭の明示は売主にありますが売買の条件が杭を明示しない売買という事も出来ますから・・・
また杭の明示と公簿売買とは別物ですね。境界の明示は売買形態によらず必要事項です。
ただ普通は費用負担は別にして境界が明示できない物件や杭がない物件は買う人はいませんね。
私の長い経験でも境界の明示できない物件は売ったことも買ったこともありません。
決済前日に杭がないことに気が付きホムセンで買って私自身が入れたことはありますが
また杭がないと後々かなり問題になりますから相手が境界の明示をしないというのなら隣地立会いの下にやはり杭はあなたの費用でするとよいですね。
隣地も杭がないというわけにはいきませんから協力は厭わないとは思います。
もちろん契約書上は杭の明示は売主にありますが売買の条件が杭を明示しない売買という事も出来ますから・・・
また杭の明示と公簿売買とは別物ですね。境界の明示は売買形態によらず必要事項です。
ただ普通は費用負担は別にして境界が明示できない物件や杭がない物件は買う人はいませんね。
私の長い経験でも境界の明示できない物件は売ったことも買ったこともありません。
決済前日に杭がないことに気が付きホムセンで買って私自身が入れたことはありますが
A
回答日時：
2023/10/14 05:19:46
公簿売買しかする気がないだけのこと
A
回答日時：
2023/10/13 23:53:48
ど田舎ならそんな土地アチラコチラに腐る程有るでしょうに。境界費用など書類で２万程度なんだから自分で隣地の人と立会で決めとけばいんですよ。そもそも境界なんて言ったもん勝ちなんですから他人の土地でも使い続けたら時効取得できますし
A
回答日時：
2023/10/13 23:48:26
たまに、境界非明示、公簿取引というのもありますから、最初からそういう条件で契約したら、それっきりですけどね
A
回答日時：
2023/10/13 23:34:25
長すぎてとても読む気になれないので半分位は読んだだけだけど、不動産屋の言うことはもっともだとおもいますよ。
ど田舎なら仕方ないし、境界不明瞭な土地を売ってはいけないという法律はありません。
登記簿面積での売買は良くあることです。
しかも、売りたくないと言っているなら、そもそも買えないし、あなたは客にすらなってないわけでしょう。
態度に出ても仕方ないと思います。
不動産屋が気の毒です。
ど田舎なら仕方ないし、境界不明瞭な土地を売ってはいけないという法律はありません。
登記簿面積での売買は良くあることです。
しかも、売りたくないと言っているなら、そもそも買えないし、あなたは客にすらなってないわけでしょう。
態度に出ても仕方ないと思います。
不動産屋が気の毒です。
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