教えて！住まいの先生

築50年の中古マンションは絶対にダメです。
更に言うと、居住最下階は新築マンションでもダメです。

私は排水管清掃を生業とする者ですが、他の条件以前にそれだけで絶対にダメです。
まず、排水管（専有管）ですが、その築年数だと専有管は共有管に接続される部分まで全て塩ビ管に交換されていなければいけません。
そして、排水管は上下階で繋がっていますが、居住最下階は全てを引き受ける形になり、要は共用菅の詰まりを一手に引き受けることになります。

そのような物件の詰まりを多数経験してきましたが、結局解決せずに大工事になったこともあります。
上階の詰まりを解決したことで、最下階お宅がとんでもないことになったケースも何回かあります。
それが分かっているので私は最下階には絶対に住みません。

その物件は絶対にNGです。

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建て替えに関してはケースバイケースで、それもナカナカそうそう
上手く簡単に行くものでは無いので、建て替えられる可能性は低い
と考えていた方が良いでしょうね

それから築50年と言えば、旧耐震マンションですね
私であれば買いません
万が一倒壊したら、一瞬のうちに資産を失いますからね
下手したら命まで・・・先日の能登地震でもわかるように
国内は「可能性が低い」とされてる地域ですら、いつ地震が発生するか
分かりません・・・

後、今の現状でそこまで無理して古いものを購入しようと
しなくても良いのではないかと考えます。
ここ10年弱の不動産バブルは少し異常で、今後売れなくなって
市場が下がる可能性だって大いに含んでいます

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①20年、30年後に建替えにならないか？
御検討されているマンションの長期修繕計画書書を閲覧されることをお勧めします。国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕工事を2回含み、かつ30年以上の計画であることを求めています。修繕積立金の額は、この計画書を基に算出し徴収されます。

御検討のマンションの計画書がガイドラインに沿って作成され、それに見合う修繕積立金の額になっていれば、一安心で次のように判断することができます。
・建替えが計画に含まれていないのであれば、管理組合は計画の期間はマンションを現状のままで維持管理しようと考えている。
・計画書に基づいた修繕積立金の額かつガイドラインと比較して妥当な額であれば、将来大幅な値上げや高額の一時金徴収は起こらない。
・きちんとした計画書の存在は、管理組合が将来に向けて正常に機能しているか否かのよい判断材料になる。

②耐震基準は大丈夫か
築50年ですと旧耐震基準です。階下はマンションの共有スペースとありますが、ピロティ－形式ですと過去の大地震で大きな被害が出ています。耐震に関する調査や工事が行われているのか、非常に気になります。未実施であれば、前に戻りますが長期修繕計画書にどのように反映されているのか確認が必要です。

ピロティ形式のマンションが地震に弱い理由
https://allabout.co.jp/gm/gc/401287/

➂排水管の工事はされているか
給水管・配水管の材質（耐食性）は時代と共に進歩していますが、50年前はあまり耐食性が優れた材料ではありませんでした。よって、給水管・配水管共に、1回は更新されていることが予想されます。
管理組合では個々の専有部分での更新の記録はないと思いますので、売主さんに確認されるとよいと思います。時期だけでなく、材質も分かると今後の寿命予測もある程度可能になります。
全く不明の状態でそのマンションを購入される場合は、給水管・配水管の更新も覚悟してください。生活を始めての更新は非常に面倒になりますから、購入後、まずは信頼のおける業者さんに給水管・配水管の寿命診断をしてもらうとよいと思います。老朽化による漏水は保険が利かない場合もあり、念を入れる項目です。


御検討のマンションは、立地条件はよいようですね。マンションの建替えは、現在あまり成功例がありません。成功した例の多くは立地条件がよく、敷地の建ぺい率、容積率、建物の高さ制限に余裕がある場合です。例えば5階建てであったマンションを10階建てにして、増えた専有部分を分譲して利益を分配し負担を低減できたケースです。
何10年後には建替えは避けられませんが、終の棲家で計画されているのであれば、こういった面での資産価値の評価も大切です。

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ＡＩの回答に付け加えるとしたら、メンテナンスしだいですが、躯体は100年位は保ちます。

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①なるでしょうね
早ければ１０年以内に建て替えの話が出る可能性もあります

②旧耐震基準ですから震度６以上で倒壊の可能性ありです

③戸別の配管はリフォーム時に工事されているかも知れませんが
本管はされていないでしょうね

若い人が長く住むつもりなら止めたほうがいいと思います
多少無理してでも築浅物件を選んだほうがいいです
退職金で買って老後の住処として買うなら反対はしません

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築50年の中古マンションは、辞めた方がいいと思います。

我が家も中古マンションを購入し、直ぐに配管の劣化によるトラブルに見舞われました。
配管は占有部であり、配管工事は実費となります。階下の方へは家財保険でまかなえますが、管理費からは出ません。

購入するなら、納得するまで聞いた方がいいと思います。
人気物件なら直ぐに買い手がつくかもしれませんが、急がずにゆっくり物件を選ばれた方がいいと思います。

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築50年の中古マンション購入について、以下の点を確認することをおすすめします。

1. 建替えの可能性：管理組合の議事録を確認し、建替えの議論がなされていないか確認してください。また、修繕積立金の状況も重要です。

2. 耐震基準：耐震診断を受けていない場合、自己負担で診断を受けることを検討してください。耐震基準未適合はリスクとなります。

3. 排水管の状況：排水管の交換履歴や現状を確認してください。築年数が経つと排水管の老朽化は避けられません。

その他、大規模修繕の履歴や計画、共用部分の状況、近隣の環境なども確認してください。中古マンション購入はリスクもありますが、適切な確認と対策で長く快適に住むことが可能です。

※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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