教えて！住まいの先生
Q 土地の売買契約について。当方買主です。 不動産屋が仲介に入っています。 土地売買契約は以下の通りです。 ●土地売買契約締結 2023年11月26日
●手付金 契約締結時10万支払い済み
●所有権移転、引渡し、登記手続きの日 2024年1月30日
●手付解除の期限 2023年12月15日
●違約金 120万円
●備考 本物件は境界確定、境界確定後、確定測量図を買主は引き渡すこととする。費用は売主負担とする。
2024年3月16日時点の状況は以下の通りです。
●引渡しを3月末まで伸ばして欲しいと口頭で言われる。(1月初旬)
●境界確定が隣人の了承得られず出来ていない。
●土地の相続は完了しているが、道路分の相続が終わっておらず、2名の相続人が反対？している。
●3月末の引渡しは全く無理そう。引渡しの目処も立たない。
私としては、契約を無効にしたいと思っています。手付金10万は返してもらえるとは思いますが、違約金なども請求することは出来るんでしょうか？？
裁判など面倒なことまではしたくないですが、実際地盤調査で実費がかかっているのと、ずっと伸び伸びになっていることで、精神的負担がかかっているので、もらえるものはもらいたいです。
●所有権移転、引渡し、登記手続きの日 2024年1月30日
●手付解除の期限 2023年12月15日
●違約金 120万円
●備考 本物件は境界確定、境界確定後、確定測量図を買主は引き渡すこととする。費用は売主負担とする。
2024年3月16日時点の状況は以下の通りです。
●引渡しを3月末まで伸ばして欲しいと口頭で言われる。(1月初旬)
●境界確定が隣人の了承得られず出来ていない。
●土地の相続は完了しているが、道路分の相続が終わっておらず、2名の相続人が反対？している。
●3月末の引渡しは全く無理そう。引渡しの目処も立たない。
私としては、契約を無効にしたいと思っています。手付金10万は返してもらえるとは思いますが、違約金なども請求することは出来るんでしょうか？？
裁判など面倒なことまではしたくないですが、実際地盤調査で実費がかかっているのと、ずっと伸び伸びになっていることで、精神的負担がかかっているので、もらえるものはもらいたいです。
質問日時：
2024/3/17 01:17:36
解決済み
解決日時：
2024/4/8 23:00:18
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 222 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/8 23:00:18
とっくに期限が過ぎているのに、手付倍返しとか言っている愚か者もいますね。倍返しできないし、する必要もない。
そもそも売買契約が成立していない、です。
理由、あなたの場合、所有地全てが手続きをした売主の単独所有ではない、からです。
文面から相続登記が必要で、しかも共有者がいる、ことがわかります。
すると、売却＝共有物の変更＝全員の合意が必須、です。
売主の一人が自分の持ち分だけ売却することはできますが、買主のあなたは全ての持ち分を求めています。
すると、残りの共有者との売買契約が必要です。
されていませんよね。
よって、売買契約が成立していない、と考えます。
さらに相続登記が完了していないので、そもそも売主が確定していない状態です。
現在の民法であれば、錯誤の基礎事情の錯誤により、契約した人の分の売買契約を取り消すこと、と思います。契約していない人たちの分は、そもそも効果が生じていません。
仲介業者には、説明責任と調査責任を追及し、かかった費用の清算を求めることです。地盤調査は愚かな建設会社に負担させることです。素人レベルなので。
そもそも売買契約が成立していない、です。
理由、あなたの場合、所有地全てが手続きをした売主の単独所有ではない、からです。
文面から相続登記が必要で、しかも共有者がいる、ことがわかります。
すると、売却＝共有物の変更＝全員の合意が必須、です。
売主の一人が自分の持ち分だけ売却することはできますが、買主のあなたは全ての持ち分を求めています。
すると、残りの共有者との売買契約が必要です。
されていませんよね。
よって、売買契約が成立していない、と考えます。
さらに相続登記が完了していないので、そもそも売主が確定していない状態です。
現在の民法であれば、錯誤の基礎事情の錯誤により、契約した人の分の売買契約を取り消すこと、と思います。契約していない人たちの分は、そもそも効果が生じていません。
仲介業者には、説明責任と調査責任を追及し、かかった費用の清算を求めることです。地盤調査は愚かな建設会社に負担させることです。素人レベルなので。
回答
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A
回答日時：
2024/3/17 17:26:21
手付金と地盤調査費は返ってきます。
違約金は解約が質問者からですと契約上は質問者様が不動産屋さんに支払う金額になります。
尚、大きな遅延による解約ですので、違約金は満額支払う必要はありません。
そこは不動産屋さんとの協議によりますので、話し合いで金額を決定してください。
精神的負担は裁判で請求しない限り請求は無理です。
違約金は解約が質問者からですと契約上は質問者様が不動産屋さんに支払う金額になります。
尚、大きな遅延による解約ですので、違約金は満額支払う必要はありません。
そこは不動産屋さんとの協議によりますので、話し合いで金額を決定してください。
精神的負担は裁判で請求しない限り請求は無理です。
A
回答日時：
2024/3/17 09:34:05
どのような形で契約解除できるのか？ですが、
①手付解除
②違約解除
③合意解除
の3つです。
①手付解除は解除したい側が申し出ることによって解除できます。
買主から解除したいと申し出ると手付を放棄する、売主から契約を解除したいと申し出ると手付を倍返しすることになります。
よって、この現状で売主から契約を解除したいと申し出があれば手付金は倍になって返ってきますが、買主である貴方から契約解除したいと言ったら手付金を放棄することになりますからダメです。
そもそもあなたは既に地盤調査で費用を支払っており、これが履行の着手として認められる可能性があるので、売主から手付解除の申し出があったとしても拒否して良いと思います。
②違約解除は相手方が契約を履行しない場合、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえで契約解除できます。
買主である貴方は購入代金を準備して何時でも支払える状態であり、売主に対して何度も契約を履行しろと催促し、売主がこれに応じないことで初めて違約解除ができます。
この場合、契約解除と併せて違約金も請求できます。
③合意解除は売主と買主が納得できる条件で契約解除することです。
①も②も実務では素人が対応できるものではなく、特に②は弁護士を入れて請求することもあり、余分に時間もお金もかかります。
よってお互いが納得できる条件なら合意解除が望ましいです。
一度契約してしまうと契約解除するのはなかなか難しいです。
相手方がすんなり納得してくれれば良いですが、そこにお金の損得が発生してしまうと応じてもらえません。
とは言え、このままズルズルと引き延ばされ続けるわけにもいかないので、売主に「●月●日までに引渡しを行う、できない場合は契約解除に応じ、違約金として●●円支払う」と書面でしっかり発行してもらいましょう。
①手付解除
②違約解除
③合意解除
の3つです。
①手付解除は解除したい側が申し出ることによって解除できます。
買主から解除したいと申し出ると手付を放棄する、売主から契約を解除したいと申し出ると手付を倍返しすることになります。
よって、この現状で売主から契約を解除したいと申し出があれば手付金は倍になって返ってきますが、買主である貴方から契約解除したいと言ったら手付金を放棄することになりますからダメです。
そもそもあなたは既に地盤調査で費用を支払っており、これが履行の着手として認められる可能性があるので、売主から手付解除の申し出があったとしても拒否して良いと思います。
②違約解除は相手方が契約を履行しない場合、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえで契約解除できます。
買主である貴方は購入代金を準備して何時でも支払える状態であり、売主に対して何度も契約を履行しろと催促し、売主がこれに応じないことで初めて違約解除ができます。
この場合、契約解除と併せて違約金も請求できます。
③合意解除は売主と買主が納得できる条件で契約解除することです。
①も②も実務では素人が対応できるものではなく、特に②は弁護士を入れて請求することもあり、余分に時間もお金もかかります。
よってお互いが納得できる条件なら合意解除が望ましいです。
一度契約してしまうと契約解除するのはなかなか難しいです。
相手方がすんなり納得してくれれば良いですが、そこにお金の損得が発生してしまうと応じてもらえません。
とは言え、このままズルズルと引き延ばされ続けるわけにもいかないので、売主に「●月●日までに引渡しを行う、できない場合は契約解除に応じ、違約金として●●円支払う」と書面でしっかり発行してもらいましょう。
A
回答日時：
2024/3/17 09:15:19
現状で、すでに債務不履行状態ですけど、売買契約書にその場合の契約解除について記載はないですか？
ただ、
●引渡しを3月末まで伸ばして欲しいと口頭で言われる。(1月初旬)
これに対して、どう回答したかですが
ただ、
●引渡しを3月末まで伸ばして欲しいと口頭で言われる。(1月初旬)
これに対して、どう回答したかですが
A
回答日時：
2024/3/17 06:27:11
一般的な契約書では片方が履行に着手すれば、手付解除は無くなります。
既に地盤調査で貴方が実費を支払っているなら、手付解除ではなく違約解除です。(手付金の返還と違約金）
内容証明郵便で引き渡しを請求して下さい。猶予は一ヶ月ぐらい。
それまでに引き渡されない場合は違約解除をする旨を伝えればいいでしょう。
既に地盤調査で貴方が実費を支払っているなら、手付解除ではなく違約解除です。(手付金の返還と違約金）
内容証明郵便で引き渡しを請求して下さい。猶予は一ヶ月ぐらい。
それまでに引き渡されない場合は違約解除をする旨を伝えればいいでしょう。
A
回答日時：
2024/3/17 02:23:27
手付け倍返しですね、履行の着手には契約時触れられましたかね？
A
回答日時：
2024/3/17 01:54:02
総合的な不動産会社に勤めています。
確定測量ができないことは容易に想定できることであって、出来ない場合は違約金が発生します。手付返し10万+120万円請求です。
詳細はわかりませんが、契約前に相続人の調整もしていない売主および売主側仲介(元付)の過失でしかないですね。
履行できないことを考慮して特約は記載しておくものです。
引き渡し延期する覚書も取り交わしていないですし、
いい加減な業者ってとこでしょう。
確定測量ができないことは容易に想定できることであって、出来ない場合は違約金が発生します。手付返し10万+120万円請求です。
詳細はわかりませんが、契約前に相続人の調整もしていない売主および売主側仲介(元付)の過失でしかないですね。
履行できないことを考慮して特約は記載しておくものです。
引き渡し延期する覚書も取り交わしていないですし、
いい加減な業者ってとこでしょう。
A
回答日時：
2024/3/17 01:36:30
仲介業者に相談しましたか？
でなければ
居住地の法務局に無料相談があります。予約制ですが一度専門の方に相談してみては？
もしくは、役所の無料法律相談。
私は、各党『政治家』で行われている無料相談を、利用してます。
でなければ
居住地の法務局に無料相談があります。予約制ですが一度専門の方に相談してみては？
もしくは、役所の無料法律相談。
私は、各党『政治家』で行われている無料相談を、利用してます。
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