教えて！住まいの先生
Q 不動産投資の不安 ここ数か月、不動産投資を考えていて、 まだ実行するほどの資金もないのもあるのですが、 ネットや本で研究している段階で、一応の方針はできたのですが、
この方針で正しいのだろうか、独断に陥っていないか、
もし間違って大損したらどこに相談したら、という恐怖感があります。
失敗例で、業者に利用されてしまった人、
数千万円の損をしてる人も多々見かけました。
見ているホームページ、YouTubeの著者に依頼ずる、
不動産業者と知人になる、などもあるのですが、
数万円もするコンサルティングは気が引けるし、
実際の売買となると、
自分一人では心理的にも心細いと思っています。
まだ物件の購入に至らないけど、助言してもらえる人、
万一の際に頼る先がないかと思っていますが、
よい案はあるでしょうか。
もし間違って大損したらどこに相談したら、という恐怖感があります。
失敗例で、業者に利用されてしまった人、
数千万円の損をしてる人も多々見かけました。
見ているホームページ、YouTubeの著者に依頼ずる、
不動産業者と知人になる、などもあるのですが、
数万円もするコンサルティングは気が引けるし、
実際の売買となると、
自分一人では心理的にも心細いと思っています。
まだ物件の購入に至らないけど、助言してもらえる人、
万一の際に頼る先がないかと思っていますが、
よい案はあるでしょうか。
質問日時：
2024/3/27 14:51:10
解決済み
解決日時：
2024/3/29 08:46:38
回答数： 13 ｜ 閲覧数： 487 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/29 08:46:38
東京の不動産買取及び新築建売業者、
まだまだ現役のサラリーマン(買取歴22年の古希)です。
個人での不動産購入(投資物件)はお止めなさい！！
下記で具体的な説明しますが、
今は【パラダイムシフト(時代に合ったものの見方や考え方に変化すること)】と言う考え方で、個人での不動産所有(購入)は時代に沿わないと思います。
ですので、現役の不動産屋の私としたら、
不動産に興味があるのなら、面白いのが『J-REIT(不動産投資信託)の個別株』購入です！！
ちなみに、私は個人的に
◯マンション1棟(住居用32世帯)
◯工場1棟と倉庫1棟
◯駐車場【個人貸しと法人貸し(24時間貸スタイル)】
◯借地
を所有してます。
ですので給与以外でも結構不動産収入がありますが、
しかしそれらの出費は多大です！！
又、本業が不動産ですので不動産所有のメリット&デメリットも分かります。
まず、
◯不動産を購入(所有)するには多額の費用が掛かる。
◯借金での購入では金利負担が大。
◯売却出来るが相場が不安&時間が掛かる。
◯資金に余裕が無いと、空きリスクが大。
◯住居用だと入退去時にリフォーム費用が掛かる。
◯短期売却(5年以内)では39.63%の譲渡税が発生。
◯個人でも認定課税業者なら消費税の負担大。
◯住居用&オフィス用で古くなると建替費用が発生。
◯工場なら入退去が少なくリフォームが要らない。又、築年数が古くても建替が不要(スケルトン貸し)。
◯これからはネット購入が主になりますから宅配需要大や運転手の労働時間問題等の為、大物流施設や中間物流施設の人気大。
◯住居&借地なら固定資産税が安いが事業用又は駐車場では固定資産税が大。
◯不動産賃貸なら、景気に左右されずに安定して毎月家賃収入が有る！！
そこで、不動産屋の私としたら個人的には不動産購入ではなく『J-REIT』の個別銘柄購入(投資信託ETFは不動産ファンドマネージャーお任せなので性に合わない！)だと思ってます。
◯自分と相性が良い。
◯多額の費用が掛からない(1口から購入可能、ファンドなら100円から可能)。
◯家賃収入と同じ配当金が得られる。
◯J-REITの全平均配当率は現在4.7%(年)。
◯売却も直ぐ可能。
◯ポートフォリオ一覧で購入物件が分かるので、空きリスク&修繕費(築年数)等の事前判断可能。
◯財務調査で倒産回避が可能。
なので『家賃収入』目当てで『新nisa』の成長投資枠の240万円/年は全て『J-REIT』の個別株を購入してます。
購入時の平均利回りは『4.7%』でしたが最近では高騰してますから同じ銘柄を今購入したら4.1%ぐらいです。
まぁ〜売るつもりはありませんので、配当金の変動が無ければずっと4.7%分の配当金が毎年頂けます。
来年の枠(240万円)も毎年(総額1200万円まで)埋めるつもりです。
落ち着いたら『新nisa』以外の『特別口座』にて、
大金を投資するつもりです！！！
脱線しましたが現実の不動産購入ですが、
最近はオーナーチェンジで中古不動産を購入してもグロスで5%〜6%ですから上記のリスクを考えたら『？？』です。
昔の最低10%〜20%で購入出来た時代は無理になってます！！
それならどっちが良いか？と言ったら『J-REIT』です。
購入した『J-REIT』の個別銘柄は言えませんが、
独自基準の下記重要購入チェック10項目で選んでますので安定&確実で失敗は無いと思います。
①年配当(4.5%以上を希望)
ちなみに東証プライムの一般株の平均配当利回りは約2.13％ですので、皆さんはキャピタルゲイン(売却利益)又は優待狙いで『J-REIT』ではなく『株』購入になってます。
勿論、高配当の株や投資信託(管理料有り)もあります。
②入居安定性を重視(物流＞商業施設＞オフィス＞住居＞宿泊施設≒ヘルスケア(特養老人施設等))
③将来性を考慮(将来的に物流施設は↑↑)
④地震リスク(日本全国又は内陸部分布希望)
最近の物流施設(ロジスティックパーク)は免震、耐震、非常用発電施設&ショッピング施設&保育施設&保養施設&ソーラー施設等が完備されてる！！
⑤物件棟数(退去リスク回避•••30棟以上)
⑥修繕費リスク(平均築年数は20年未満を希望)
⑦投資法人倒産リスク(資産規模3,000億円以上を希望)
⑧金利変動リスク:LTV(有利子負債比率)
○30%以下••••財務健全
○40%前後••••一般的
○60%以上••••融資は限界
J-REITは殆どが40%前後です。
⑨NAV倍率(純資産価値)
1未満なら投資口価格が純資産に対して割安。
1以上なら投資口価格を売り払えば損失が発生。
J-REITは殆どが1以下です。
⑩、とは言っても短期&長期を考え個別株分散購入。
で選びました。
まだまだ現役のサラリーマン(買取歴22年の古希)です。
個人での不動産購入(投資物件)はお止めなさい！！
下記で具体的な説明しますが、
今は【パラダイムシフト(時代に合ったものの見方や考え方に変化すること)】と言う考え方で、個人での不動産所有(購入)は時代に沿わないと思います。
ですので、現役の不動産屋の私としたら、
不動産に興味があるのなら、面白いのが『J-REIT(不動産投資信託)の個別株』購入です！！
ちなみに、私は個人的に
◯マンション1棟(住居用32世帯)
◯工場1棟と倉庫1棟
◯駐車場【個人貸しと法人貸し(24時間貸スタイル)】
◯借地
を所有してます。
ですので給与以外でも結構不動産収入がありますが、
しかしそれらの出費は多大です！！
又、本業が不動産ですので不動産所有のメリット&デメリットも分かります。
まず、
◯不動産を購入(所有)するには多額の費用が掛かる。
◯借金での購入では金利負担が大。
◯売却出来るが相場が不安&時間が掛かる。
◯資金に余裕が無いと、空きリスクが大。
◯住居用だと入退去時にリフォーム費用が掛かる。
◯短期売却(5年以内)では39.63%の譲渡税が発生。
◯個人でも認定課税業者なら消費税の負担大。
◯住居用&オフィス用で古くなると建替費用が発生。
◯工場なら入退去が少なくリフォームが要らない。又、築年数が古くても建替が不要(スケルトン貸し)。
◯これからはネット購入が主になりますから宅配需要大や運転手の労働時間問題等の為、大物流施設や中間物流施設の人気大。
◯住居&借地なら固定資産税が安いが事業用又は駐車場では固定資産税が大。
◯不動産賃貸なら、景気に左右されずに安定して毎月家賃収入が有る！！
そこで、不動産屋の私としたら個人的には不動産購入ではなく『J-REIT』の個別銘柄購入(投資信託ETFは不動産ファンドマネージャーお任せなので性に合わない！)だと思ってます。
◯自分と相性が良い。
◯多額の費用が掛からない(1口から購入可能、ファンドなら100円から可能)。
◯家賃収入と同じ配当金が得られる。
◯J-REITの全平均配当率は現在4.7%(年)。
◯売却も直ぐ可能。
◯ポートフォリオ一覧で購入物件が分かるので、空きリスク&修繕費(築年数)等の事前判断可能。
◯財務調査で倒産回避が可能。
なので『家賃収入』目当てで『新nisa』の成長投資枠の240万円/年は全て『J-REIT』の個別株を購入してます。
購入時の平均利回りは『4.7%』でしたが最近では高騰してますから同じ銘柄を今購入したら4.1%ぐらいです。
まぁ〜売るつもりはありませんので、配当金の変動が無ければずっと4.7%分の配当金が毎年頂けます。
来年の枠(240万円)も毎年(総額1200万円まで)埋めるつもりです。
落ち着いたら『新nisa』以外の『特別口座』にて、
大金を投資するつもりです！！！
脱線しましたが現実の不動産購入ですが、
最近はオーナーチェンジで中古不動産を購入してもグロスで5%〜6%ですから上記のリスクを考えたら『？？』です。
昔の最低10%〜20%で購入出来た時代は無理になってます！！
それならどっちが良いか？と言ったら『J-REIT』です。
購入した『J-REIT』の個別銘柄は言えませんが、
独自基準の下記重要購入チェック10項目で選んでますので安定&確実で失敗は無いと思います。
①年配当(4.5%以上を希望)
ちなみに東証プライムの一般株の平均配当利回りは約2.13％ですので、皆さんはキャピタルゲイン(売却利益)又は優待狙いで『J-REIT』ではなく『株』購入になってます。
勿論、高配当の株や投資信託(管理料有り)もあります。
②入居安定性を重視(物流＞商業施設＞オフィス＞住居＞宿泊施設≒ヘルスケア(特養老人施設等))
③将来性を考慮(将来的に物流施設は↑↑)
④地震リスク(日本全国又は内陸部分布希望)
最近の物流施設(ロジスティックパーク)は免震、耐震、非常用発電施設&ショッピング施設&保育施設&保養施設&ソーラー施設等が完備されてる！！
⑤物件棟数(退去リスク回避•••30棟以上)
⑥修繕費リスク(平均築年数は20年未満を希望)
⑦投資法人倒産リスク(資産規模3,000億円以上を希望)
⑧金利変動リスク:LTV(有利子負債比率)
○30%以下••••財務健全
○40%前後••••一般的
○60%以上••••融資は限界
J-REITは殆どが40%前後です。
⑨NAV倍率(純資産価値)
1未満なら投資口価格が純資産に対して割安。
1以上なら投資口価格を売り払えば損失が発生。
J-REITは殆どが1以下です。
⑩、とは言っても短期&長期を考え個別株分散購入。
で選びました。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/29 08:46:38
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2024/3/29 00:58:28
不動産を投資で買うのはとてもお勧めできません
不動産投資は最低でも数億円の元手がないとなかなか勝つことが難しい種類の投資です
なので庶民が買って良い不動産は自分の自宅だけだと考えます
自宅の購入であれば投資物件と違い様々な優遇措置が受けられるため、同じ物件でも投資物件として買う場合よりもはるかに安く購入できるボーナス物件になります
不動産に対する自分の目利きに自信がある人でも、先ずは自宅として住む物件を優遇措置をフルに活用してお得に所有し
目利き通り値上がりしたら売却して利益を得る形の自宅不動産投資から始めてみるのが現実的だと考えます
それでも(投資としては)失敗する人が多いと思いますが、自宅として住み続ければよいだけなので傷は浅くて済みます
自分の目利きで失敗したわけですから納得も出来るでしょう
逆に予定通り儲けが出たら、それを元手に規模を拡大していけば良いでしょう
不動産投資は最低でも数億円の元手がないとなかなか勝つことが難しい種類の投資です
なので庶民が買って良い不動産は自分の自宅だけだと考えます
自宅の購入であれば投資物件と違い様々な優遇措置が受けられるため、同じ物件でも投資物件として買う場合よりもはるかに安く購入できるボーナス物件になります
不動産に対する自分の目利きに自信がある人でも、先ずは自宅として住む物件を優遇措置をフルに活用してお得に所有し
目利き通り値上がりしたら売却して利益を得る形の自宅不動産投資から始めてみるのが現実的だと考えます
それでも(投資としては)失敗する人が多いと思いますが、自宅として住み続ければよいだけなので傷は浅くて済みます
自分の目利きで失敗したわけですから納得も出来るでしょう
逆に予定通り儲けが出たら、それを元手に規模を拡大していけば良いでしょう
A
回答日時：
2024/3/27 19:00:19
不動産投資歴18年です、ひとこと不動産は難しい。
ですが何事もスタートがあります、スタートしないと進みません、
大事なのは「身の丈 越えて」やらないことです、具体的には自己資金は
50％はいる、失敗もあるからフルローンはしない事。
失敗は有り得ます、多額なローンでは人生が破綻します、大変リスキー
なのが不動産投資です。
失敗しても人生が破綻しない程度の資金を投入するのです、その一つ目の
物件で勉強するのです、書籍・ネットで十分に勉強してもやはり実地です、
これはどの業界でも同じ、免許があっても実地が大事（医者も弁護士も）。
あと気を付けたいのは不動産業界はインチキに満ちています、大手も
基本同じです、そこにポット出の素人は喰い物にされます、信用
はおけません今でもそう思います。
↑の裏返しの最悪がワンルームマンション投資、見事に↑の真逆で
100％失敗し人生も破綻します。
ですが何事もスタートがあります、スタートしないと進みません、
大事なのは「身の丈 越えて」やらないことです、具体的には自己資金は
50％はいる、失敗もあるからフルローンはしない事。
失敗は有り得ます、多額なローンでは人生が破綻します、大変リスキー
なのが不動産投資です。
失敗しても人生が破綻しない程度の資金を投入するのです、その一つ目の
物件で勉強するのです、書籍・ネットで十分に勉強してもやはり実地です、
これはどの業界でも同じ、免許があっても実地が大事（医者も弁護士も）。
あと気を付けたいのは不動産業界はインチキに満ちています、大手も
基本同じです、そこにポット出の素人は喰い物にされます、信用
はおけません今でもそう思います。
↑の裏返しの最悪がワンルームマンション投資、見事に↑の真逆で
100％失敗し人生も破綻します。
A
回答日時：
2024/3/27 18:15:05
不動産投資は、お金に余裕がないならやめましょう。
投資金が多すぎる割に戻りが少ない。
不動産投資で儲けている人は運が良い人。
運が悪い例
・天災地変で物件の補修費用がかかる。
・借りた人が病気や失業して家賃が滞る。
・家賃を支払わないで住み続け、退去して貰うのに、莫大な費用がかかる。
・荷物を放置して夜逃げ。
勝手に処分できない、保証人の所在不明で承諾が取れない。裁判所で手続きして移動させるしかない。親戚でアパート経営していた人はその為に倉庫を建てた。昔の話ですが。
今は昔より借主有利、最悪、ローンの返済を賃料で考えていたら、頭が禿げるか不安を抱えてノイローゼになる。
不動産投資で成功している人は運が良い人。
ローン返済を賃料で考えているなら、やめた方が良い。
自己責任の新ニーサの方がマシ。
最悪、損してゼロになる事はあってもマイナスにはならない。
投資金が多すぎる割に戻りが少ない。
不動産投資で儲けている人は運が良い人。
運が悪い例
・天災地変で物件の補修費用がかかる。
・借りた人が病気や失業して家賃が滞る。
・家賃を支払わないで住み続け、退去して貰うのに、莫大な費用がかかる。
・荷物を放置して夜逃げ。
勝手に処分できない、保証人の所在不明で承諾が取れない。裁判所で手続きして移動させるしかない。親戚でアパート経営していた人はその為に倉庫を建てた。昔の話ですが。
今は昔より借主有利、最悪、ローンの返済を賃料で考えていたら、頭が禿げるか不安を抱えてノイローゼになる。
不動産投資で成功している人は運が良い人。
ローン返済を賃料で考えているなら、やめた方が良い。
自己責任の新ニーサの方がマシ。
最悪、損してゼロになる事はあってもマイナスにはならない。
A
回答日時：
2024/3/27 17:35:42
不動産投資はやめておいた方がいいです。
結婚しマイホームを買おうとしたのですが、不動産投資のローンの為住宅ローンが通りませんでした。
フルローンで投資用物件を買っているので完済する頃には老人です。
新築の投資物件は鍵を開けた瞬間から中古物件となり価値が2-300万は減ります。投資物件を売っている不動産業者の為にローンを払っているようなものです。
有り余る資金力があり、一括で良い物件が買えるならやってもいいと思いますよ。
結婚しマイホームを買おうとしたのですが、不動産投資のローンの為住宅ローンが通りませんでした。
フルローンで投資用物件を買っているので完済する頃には老人です。
新築の投資物件は鍵を開けた瞬間から中古物件となり価値が2-300万は減ります。投資物件を売っている不動産業者の為にローンを払っているようなものです。
有り余る資金力があり、一括で良い物件が買えるならやってもいいと思いますよ。
A
回答日時：
2024/3/27 16:57:25
内装屋です。
私は退去した部屋の修繕(壁紙や床の貼り替え)を多くやってきました。
ほとんどの修繕ができるけど不動産投資をやりたいと思ったことは一度もないですね。多くの方は退去した後の部屋の状況を知らないので仕方ないかもですが
はっきり言えば金食い虫ですよ。
水道の結び一つで水漏れ経年劣化でリフォームも必要だし、そもそも綺麗にしてないと入居者は決まりません。入居者付けるために広告料もかかります。
部屋内ならまだいいけど外部の修繕なんか最悪です。
雨漏り一つあれば箇所の特定して足場組んで結構大掛かりになります。
当然に保険料も高いし保険おりない場合もある。
そういう個人管理が嫌ならサブリースだけど上記のことをサブリース会社が行うので儲かることはないと思います。
サブリースの闇について話と長くなるので割愛します。
表面の利回りは理想論であり現実は違います。
最後に私は修繕する業者側の立場ですが、退去時に過剰請求するのは家主の方になります。色々なオーナーの方知っています。敷金なんか返す必要ない。リフォームのお金は店子が払うモノと言う方が多くいました。(特に高齢のオーナー)
ここには書き切れないくらい闇が酷いですよ。
私は退去した部屋の修繕(壁紙や床の貼り替え)を多くやってきました。
ほとんどの修繕ができるけど不動産投資をやりたいと思ったことは一度もないですね。多くの方は退去した後の部屋の状況を知らないので仕方ないかもですが
はっきり言えば金食い虫ですよ。
水道の結び一つで水漏れ経年劣化でリフォームも必要だし、そもそも綺麗にしてないと入居者は決まりません。入居者付けるために広告料もかかります。
部屋内ならまだいいけど外部の修繕なんか最悪です。
雨漏り一つあれば箇所の特定して足場組んで結構大掛かりになります。
当然に保険料も高いし保険おりない場合もある。
そういう個人管理が嫌ならサブリースだけど上記のことをサブリース会社が行うので儲かることはないと思います。
サブリースの闇について話と長くなるので割愛します。
表面の利回りは理想論であり現実は違います。
最後に私は修繕する業者側の立場ですが、退去時に過剰請求するのは家主の方になります。色々なオーナーの方知っています。敷金なんか返す必要ない。リフォームのお金は店子が払うモノと言う方が多くいました。(特に高齢のオーナー)
ここには書き切れないくらい闇が酷いですよ。
A
回答日時：
2024/3/27 16:53:57
現物の不動産を買うとどうしても金額が大きくなります。
最低でも数百万単位です。
なので数万、数十万のマイナス（＆持ち出し）でビクビクするならやめた方がいいです。
損しても立ち直れる金額から投資することですね。
ドッキドキして眠れなくなりそうなら身の丈に合わないローンを組まないことです。
最低でも数百万単位です。
なので数万、数十万のマイナス（＆持ち出し）でビクビクするならやめた方がいいです。
損しても立ち直れる金額から投資することですね。
ドッキドキして眠れなくなりそうなら身の丈に合わないローンを組まないことです。
A
回答日時：
2024/3/27 15:52:47
投資や起業と同じく、その物件次第です。
不動産投資が問題なのではなく、資金スケジュール、物件次第で、良いか悪いかも変わってきます。
なので、もし間違えたら・・・と言うのも物件次第です。
結婚したらどうなるだろう？と不安になっている人がいて、
結局は出会う奥さん次第なので、結婚が問題ではないのです。
不動産投資が問題なのではなく、資金スケジュール、物件次第で、良いか悪いかも変わってきます。
なので、もし間違えたら・・・と言うのも物件次第です。
結婚したらどうなるだろう？と不安になっている人がいて、
結局は出会う奥さん次第なので、結婚が問題ではないのです。
A
回答日時：
2024/3/27 15:32:35
信用のおける不動屋さんとつながる事です。商売ですから報酬は当たり前です。ケチってはいけませんよ。金払いは良くなくっちゃね。私は良い方に巡り会いました。
A
回答日時：
2024/3/27 15:25:57
よい案など有る訳ない。
もしそんな方法があったら、皆それをやって失敗しないで
大金持ちになれる。
投資や事業は、失敗から学ぶことだ。
進むべき道は成功と失敗に分かれている、というようなもの
ではない。
9回の失敗をして乗り超えた先に、ようやく成功が見えてくる。
だから破滅してしまうほどのやり方をしないこと。
レバレッジをかけてみるなんて、最悪だね。
ノーペイン、ノーゲイン、というんだ。
失敗、損、痛み、犠牲が無ければ、成功無し。
もしそんな方法があったら、皆それをやって失敗しないで
大金持ちになれる。
投資や事業は、失敗から学ぶことだ。
進むべき道は成功と失敗に分かれている、というようなもの
ではない。
9回の失敗をして乗り超えた先に、ようやく成功が見えてくる。
だから破滅してしまうほどのやり方をしないこと。
レバレッジをかけてみるなんて、最悪だね。
ノーペイン、ノーゲイン、というんだ。
失敗、損、痛み、犠牲が無ければ、成功無し。
A
回答日時：
2024/3/27 15:18:59
不動産投資は資金がある人が研究したり勉強したりして実行するのだと思う。
生業でなければ損をする可能性は高いかもね。
不動産は投資の中では金額が大きいので、
他の投資（三桁程度）をした方が良いと感じますが。
生業でなければ損をする可能性は高いかもね。
不動産は投資の中では金額が大きいので、
他の投資（三桁程度）をした方が良いと感じますが。
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