教えて！住まいの先生

不動産コンサルタントの 土屋輝之 と申します。ご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。

不動産売買の引渡しが終わった後の固定資産税などのトラブルは本当に嫌なものです。現在のご質問者様の心境をお察しします。
では早速ですが結論から申し上げます。

ご質問にあります『買主の費用で解体撤去するため、売主は建物の所有権移転登記に代えて、売主名義による建物滅失登記申請の手続きに協力するものとする。』という特約を付して契約を締結した場合でも買主の都合により所有権移転登記を行わないというだけで建物の実態的な所有権は買主に移転しています。

一般的に売買契約書には固定資産税などの負担について起算日の１月１日（※一部４月１日の地域もあります）から引渡し日の前日までが売主、引渡し日から１２月３１日までを買主が負担するという約款が定められていますので、解体後の滅失登記が１月１日以降になった場合で売主宛に固定資産税などが発生したケースでもこれを負担するのは買主ということになります。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

本件トラブルが一日でも早く円満に解決することをお祈りしております。

※補足：少し冷静に以下のことを考えて頂くと問題の本質が見えてくると思われます。

１）ご質問によれば契約が『土地付き建物売買契約』で行われていること。

２）一般的に売買契約書の約款には残代金の支払い時に売買対象物件の所有権が移転すると定められていますが、本件契約では書かれていませんでしょうか？（※民法上の解釈では売買契約時に所有権が移転するという考え方がありますが取引の実情に添わないためこのような約款が定められています。）

３）引渡し後も売主が建物を所有しているという解釈には無理があります。仮に買主が住宅ローンを利用する場合などで融資実行後にも売主に建物の所有権が帰属している物件には当然ですが融資を実行することはできません。

４）残代金支払い時に実態的な所有権が移転しますが、早々に取り壊すという自らの都合に合わせ別の回答者様の回答にあるとおり対抗要件にすぎない所有権移転登記をすることなく売主に滅失登記に協力を要請したということではないでしょうか。

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