教えて！住まいの先生
Q リフォーム済みの中古マンションは、金額上乗せされていて割高だと思いますが、
実際、リフォーム自体は個人で依頼するよりも業者が依頼した方が安くできると聞きました。
そこで気になったのが、
1. リフォーム前の物件、リフォーム済みの物件、
同じ物件で同じリフォーム内容だとしたら
リフォーム代は業者の方が安い＝済み物件で上乗せされても、最終的に前物件と金額は大差ない？
2. 業者のリフォーム済み物件は消費税がかかりますが、
売り出すときに消費税分を含めて相場に合わせてくるのか？それとも、消費税分も割高なのか？
宜しくお願いします。
そこで気になったのが、
1. リフォーム前の物件、リフォーム済みの物件、
同じ物件で同じリフォーム内容だとしたら
リフォーム代は業者の方が安い＝済み物件で上乗せされても、最終的に前物件と金額は大差ない？
2. 業者のリフォーム済み物件は消費税がかかりますが、
売り出すときに消費税分を含めて相場に合わせてくるのか？それとも、消費税分も割高なのか？
宜しくお願いします。
質問日時：
2021/11/8 12:23:33
解決済み
解決日時：
2021/11/16 11:39:39
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 1241 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 1241 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/11/16 11:39:39
私の場合東京の目黒区で不動産仲介してるけど
最近では物件を買い取りしてフルリノベして再販もします。
最近の弊社で仕入れて販売した事例は以下です。
東京都渋谷区築３４年の５３平米 買取値段４５００万
リノベーション費用３００万
原価４８００万
再販売価格：５８００万
※売主物件の為仲介手数料は掛かりません
この様に約１０００万上乗せして販売しています
ただしここで問題点があります！
なら自分で４５００万で購入して３００万でリノベ
したら４８００万で買えるじゃん！と思うでしょ？
まず無理です！仕入れるためのルートや仕入れの宣伝費
リノベ費用も業者は大量にまとめてリノベを業者に委託
するから割安になります。
リノベ再販物件は大体ですがこんな価格帯ですね
もう一つ事例出すと以下
小田急線 世田谷区の千歳船橋駅徒歩６分
築１８年 ４３平米 仕入れ値３２２０万円
リノベ費用１５０万円
合計仕入れ値：３３７０万
再販売価格：４４００万円
最近では物件を買い取りしてフルリノベして再販もします。
最近の弊社で仕入れて販売した事例は以下です。
東京都渋谷区築３４年の５３平米 買取値段４５００万
リノベーション費用３００万
原価４８００万
再販売価格：５８００万
※売主物件の為仲介手数料は掛かりません
この様に約１０００万上乗せして販売しています
ただしここで問題点があります！
なら自分で４５００万で購入して３００万でリノベ
したら４８００万で買えるじゃん！と思うでしょ？
まず無理です！仕入れるためのルートや仕入れの宣伝費
リノベ費用も業者は大量にまとめてリノベを業者に委託
するから割安になります。
リノベ再販物件は大体ですがこんな価格帯ですね
もう一つ事例出すと以下
小田急線 世田谷区の千歳船橋駅徒歩６分
築１８年 ４３平米 仕入れ値３２２０万円
リノベ費用１５０万円
合計仕入れ値：３３７０万
再販売価格：４４００万円
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/11/16 11:39:39
具体的でわかりやすかったです。
回答
8 件中、1～8件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2021/11/9 22:24:04
場所にもよると思いますよ。地方だと仲介価格で購入して買取再販（リノベーション）してたりしますから、その場合はいくらなんでも、リフォーム前の中古を買って自分でリフォームした方がいいです。
でも、首都圏とかだと、そもそも個人での買い取りが困難（海千山千の不動産屋じゃないとイイ物件をつかめない）だったりしますし、買い取り価格＋リフォーム代＝相場（ちょい安め）に設定してますから、リノベ物件のほうが手頃だったりします。
あと、自分でリフォームするのは思ったより体力使うしね。
体感では地方であれば、仲介で中古買って、自分でリフォームした方が得だと思う。なんなら転がせるレベルだと思う。
でも、首都圏とかだと、そもそも個人での買い取りが困難（海千山千の不動産屋じゃないとイイ物件をつかめない）だったりしますし、買い取り価格＋リフォーム代＝相場（ちょい安め）に設定してますから、リノベ物件のほうが手頃だったりします。
あと、自分でリフォームするのは思ったより体力使うしね。
体感では地方であれば、仲介で中古買って、自分でリフォームした方が得だと思う。なんなら転がせるレベルだと思う。
A
回答日時：
2021/11/8 19:15:54
私は同じ階の同じ間取りでリノベ有ではなくリノベ無しで自分でリノベ発注しました。100-200万程度と安上がりだったが、自分で間取り考えて、設備も選び、好きな壁紙にして、住んでから非常に満足しています。リノベ有りよりも品質高いし、不満はないです。ただ設計段階は選ぶのに考えるのに大変でしたが。楽しかったが。
A
回答日時：
2021/11/8 14:52:19
1.あなたが不動産屋と肩を並べる情報量で安く買付ができるのであれば割高ですね。
実際は、一般消費者はそれが出来ないので割高も割安もないんです。
2.不動産においては消費税は乗せてるのではなく、内訳から調整するのでエンドユーザーに損も得も無いです。
実際は、一般消費者はそれが出来ないので割高も割安もないんです。
2.不動産においては消費税は乗せてるのではなく、内訳から調整するのでエンドユーザーに損も得も無いです。
A
回答日時：
2021/11/8 14:16:48
リフォーム済み、リノベ物件は絶対に購入するなと
不動産屋に言われました。
中古物件を購入しリフォームして売却します。
短期所有で不動産を売却すると、売却益にかかる税率が高い。
なので、その税金分を売却価額に上乗せします。
1500万で仕入、400万（もかけないでしょう）でリフォームし、
広告代等で2000万が実費、500万が利益で残り500万が
税金・・・大まかに考えてそうなる。
主さんが1500万で購入し贅沢にリフォームして2300万。
どちらにしますか？
不動産屋に言われました。
中古物件を購入しリフォームして売却します。
短期所有で不動産を売却すると、売却益にかかる税率が高い。
なので、その税金分を売却価額に上乗せします。
1500万で仕入、400万（もかけないでしょう）でリフォームし、
広告代等で2000万が実費、500万が利益で残り500万が
税金・・・大まかに考えてそうなる。
主さんが1500万で購入し贅沢にリフォームして2300万。
どちらにしますか？
A
回答日時：
2021/11/8 13:07:05
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）リフォーム前の物件を一般の売主から買って自分でリフォームするのと、リフォーム済みの物件を業者から買うのと、物件が同じであれば、どちらが得か？というご質問かと思いますが、正確に答えるのであれば、ケースバイケースという答えになるかと思います。一般の売主でも価格を高く付ける場合もありますし、業者の仕入れが、相続や競売がらみで安く仕入れられている可能性もあるためです。リフォーム業者が一般客に価格を吹っ掛けることはある意味常識とも言えますが、最近はネットで格安リフォームやヤマダ電機のように格安リフォームをする業者も出てきていますので、物件を安く仕入れられれば、購入後に自分でリフォームした方が安いケースも多くなります。
２）業者が価格を決める際には、殆どの業者は最初は強気の価格設定で売り出して、徐々に値下げするのが一般的ですので、当然消費税分も意識して価格付けしています。相場に合わせる場合というのは安く仕入れられた場合で、それ以外は自社の利益基準を優先して最初の売出価格を決めて、売れなければ下げると言った感じかと思います。というのも、一般の購入者は、相場よりも、リフォーム物件の見た目の良さや、直ぐ住める便利さを重視する人が多いので、多少価格が高めでも、相場感覚のない人が買うケースが非常に多いためです。（築古のリフォーム物件を買ってしまう人の多くはこのタイプかと思います。）
以上、ご参考になれば幸いです。
１）リフォーム前の物件を一般の売主から買って自分でリフォームするのと、リフォーム済みの物件を業者から買うのと、物件が同じであれば、どちらが得か？というご質問かと思いますが、正確に答えるのであれば、ケースバイケースという答えになるかと思います。一般の売主でも価格を高く付ける場合もありますし、業者の仕入れが、相続や競売がらみで安く仕入れられている可能性もあるためです。リフォーム業者が一般客に価格を吹っ掛けることはある意味常識とも言えますが、最近はネットで格安リフォームやヤマダ電機のように格安リフォームをする業者も出てきていますので、物件を安く仕入れられれば、購入後に自分でリフォームした方が安いケースも多くなります。
２）業者が価格を決める際には、殆どの業者は最初は強気の価格設定で売り出して、徐々に値下げするのが一般的ですので、当然消費税分も意識して価格付けしています。相場に合わせる場合というのは安く仕入れられた場合で、それ以外は自社の利益基準を優先して最初の売出価格を決めて、売れなければ下げると言った感じかと思います。というのも、一般の購入者は、相場よりも、リフォーム物件の見た目の良さや、直ぐ住める便利さを重視する人が多いので、多少価格が高めでも、相場感覚のない人が買うケースが非常に多いためです。（築古のリフォーム物件を買ってしまう人の多くはこのタイプかと思います。）
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2021/11/8 12:57:50
１．大差ないでしょう。リフォーム内容が自分の趣味に合えばよし、合わなければ残念です。
２．自分で依頼したって消費税がかかりますから何を言ってるのか意味不明です。
リフォーム済みにすることで、ローンを組みやすかったり、すぐ入居できるというところがメリットです。仕上がりを確認して買えるところもメリットでしょう。
逆に、ローンの心配無用、すぐ入居できなくてもかまわないというのなら自分で依頼するほうが自分の好みに合ったリフォームができるということです。
２．自分で依頼したって消費税がかかりますから何を言ってるのか意味不明です。
リフォーム済みにすることで、ローンを組みやすかったり、すぐ入居できるというところがメリットです。仕上がりを確認して買えるところもメリットでしょう。
逆に、ローンの心配無用、すぐ入居できなくてもかまわないというのなら自分で依頼するほうが自分の好みに合ったリフォームができるということです。
A
回答日時：
2021/11/8 12:54:57
リフォーム済みのマンションはリフォーム代金もローンに含まれることが大きな違いです。
ただし、買い取り価格1,500円万円のマンションが3,000万円で売り出されていたマンションを知っています。
さすがにリフォーム代に1,500万円もかからずかなり上乗せされていました。
ただし、買い取り価格1,500円万円のマンションが3,000万円で売り出されていたマンションを知っています。
さすがにリフォーム代に1,500万円もかからずかなり上乗せされていました。
A
回答日時：
2021/11/8 12:40:57
１．利益が乗るので流石に業者が物件を売り出した方が方が高く成りますよ。
ただ、同じ業者に頼んだ場合と言う限定条件が付くでしょう。
リフォーム業者によって金額や内容がかなり大きく差が出るので。
問題は同じ内容の信用した仕事をしてくれるか？なんですよね・・・・。
２.売り出す時・・・それは買主がと言う事でしょうか？
ちょっと、何を言っているのか・・・・。
因みに、不動産物件の消費税と言うのは、1500万円（税込）という
表記になります。
例えばですが、マンションの場合、土地の持ち分がそこ迄大きくないので
契約上、土地価格200万円、建物1300万円（内消費税1,181,818円）
と言う表記に成るので、額面からプラスで上乗せする感じでは無いですよ。
ただ、同じ業者に頼んだ場合と言う限定条件が付くでしょう。
リフォーム業者によって金額や内容がかなり大きく差が出るので。
問題は同じ内容の信用した仕事をしてくれるか？なんですよね・・・・。
２.売り出す時・・・それは買主がと言う事でしょうか？
ちょっと、何を言っているのか・・・・。
因みに、不動産物件の消費税と言うのは、1500万円（税込）という
表記になります。
例えばですが、マンションの場合、土地の持ち分がそこ迄大きくないので
契約上、土地価格200万円、建物1300万円（内消費税1,181,818円）
と言う表記に成るので、額面からプラスで上乗せする感じでは無いですよ。
8 件中、1～8件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
中古マンション
3500万円以内の中古マンション
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
中古マンション
築10年以内の中古マンション
-
中古マンション
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
中古マンション
ペット飼育可能な中古マンション
-
中古マンション
即入居可能な中古マンション
