教えて！住まいの先生
Q 老後を見据えて中古マンションの購入を検討しています。候補は下記2物件です。 ①1,100万 築28年 35平米 2K 駅から徒歩15分 コンビニまで徒歩2分の中古マンション
②1,200万 築27年 65平米 3LDK 駅から徒歩25分 ドラッグストアまで徒歩5分
私は48才、子供が3人いるシングルマザーです。子供達が自立し、私が1人で老後を暮らすまでローンを組んで賃貸に出し、ローンはその家賃で賄いたいと考えています。どちらも現在、賃貸中でオーナーチェンジ物件です。
賃貸人が退去後も毎月の貯金をローンに回せば、やっていけないことはないです。
老後になるまでに賃貸人が退去となった時には、私が今住んでいる賃貸マンションからでて、そこに移り住んでもいいかな、とも考えています。
ただ子供がその時に自立していれば①の物件がいいのですが、②の方が子供が自立していなかったとしても一緒に暮らせる広さなのでいいのかな、ただ駅から少し遠いので、自分が売りに出したくなった時、売れないかな、とも思います。
皆さんならどうしますか？老後になってマンション購入すると貯金がなくなってしまう気がするので今の内から投資として考えていきたいと思うのですが、無謀でしょうか？
私は48才、子供が3人いるシングルマザーです。子供達が自立し、私が1人で老後を暮らすまでローンを組んで賃貸に出し、ローンはその家賃で賄いたいと考えています。どちらも現在、賃貸中でオーナーチェンジ物件です。
賃貸人が退去後も毎月の貯金をローンに回せば、やっていけないことはないです。
老後になるまでに賃貸人が退去となった時には、私が今住んでいる賃貸マンションからでて、そこに移り住んでもいいかな、とも考えています。
ただ子供がその時に自立していれば①の物件がいいのですが、②の方が子供が自立していなかったとしても一緒に暮らせる広さなのでいいのかな、ただ駅から少し遠いので、自分が売りに出したくなった時、売れないかな、とも思います。
皆さんならどうしますか？老後になってマンション購入すると貯金がなくなってしまう気がするので今の内から投資として考えていきたいと思うのですが、無謀でしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/8/5 19:33:01
不動産屋です。
賃貸中の物件は、オーナーチェンジ物件ですから、金利0.5%位の安い住宅ローンでは融資されません。
金利2.0〜4.0%位の投資用ローンの融資のみです。賃貸中を内緒で安い住宅ローンを組むと毎年２回位では届く『返済予定表』を受け取れないので、賃貸中だとバレます。そうすると、即時一括返済になります。
投資用ローンで融資される場合には、マンション名と平米数で家賃の相場を調べて管理費・修繕積立金を差引き、ローンの金額よりも余裕があれば、投資用として保有しても良いと思います。
但し、入居者が入れ代わり、5〜10年経てば、家賃は最低5,000〜10,000円は下がります。
それでもローン金額よりも余裕があれば、購入を検討して下さい。
賃貸中の物件は、オーナーチェンジ物件ですから、金利0.5%位の安い住宅ローンでは融資されません。
金利2.0〜4.0%位の投資用ローンの融資のみです。賃貸中を内緒で安い住宅ローンを組むと毎年２回位では届く『返済予定表』を受け取れないので、賃貸中だとバレます。そうすると、即時一括返済になります。
投資用ローンで融資される場合には、マンション名と平米数で家賃の相場を調べて管理費・修繕積立金を差引き、ローンの金額よりも余裕があれば、投資用として保有しても良いと思います。
但し、入居者が入れ代わり、5〜10年経てば、家賃は最低5,000〜10,000円は下がります。
それでもローン金額よりも余裕があれば、購入を検討して下さい。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/8/5 19:33:01
皆様、回答有難うございました。明日不動産屋さんに話を聞きに行くので、皆さんからいただいた回答を参考に騙されないよう知恵をつけ、検討したいと思います。
回答
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A
回答日時：
2022/8/5 18:02:24
本当に老後を考えているならマンションはあり得ない
A
回答日時：
2022/8/2 20:54:02
①です。
子供が独立しないなら、狭いながらも楽しい我が家で良いでしょう。
②は今後負動産になりますので手は出さないで。
本当はもう少し駅近の物件が高くても良いのですが、この2択なら①です。
大は小を兼ねません。
不動産は不要な大きさは固定資産税やリフォーム代など無駄に経費が掛かるだけで損です。
最低限が一番良いのです。
子供が独立しないなら、狭いながらも楽しい我が家で良いでしょう。
②は今後負動産になりますので手は出さないで。
本当はもう少し駅近の物件が高くても良いのですが、この2択なら①です。
大は小を兼ねません。
不動産は不要な大きさは固定資産税やリフォーム代など無駄に経費が掛かるだけで損です。
最低限が一番良いのです。
A
回答日時：
2022/7/31 23:46:37
A
回答日時：
2022/7/31 22:03:57
A
回答日時：
2022/7/31 12:16:06
賃貸経営は投資ではありません、
経営者としてあなたの才覚が問われます。
まず、あなたは賃貸経営用の事業ローンで、
いくらの融資を受けることが出来るのでしょうか？
物件の家賃相場と周辺の入居率はどうなのでしょう？
経営者としてあなたの才覚が問われます。
まず、あなたは賃貸経営用の事業ローンで、
いくらの融資を受けることが出来るのでしょうか？
物件の家賃相場と周辺の入居率はどうなのでしょう？
A
回答日時：
2022/7/31 12:04:55
一番大事な事が書いていないので、判断できません。
利回りです。
あと、修繕積立・管理費・固都税等の諸経費を引いた際の実質利回り。
1でも2でも利回りが実質で２０％回ってるなら買っても良いですよ。
内容次第なところも有りますが。
でも、どんな意良い場所に建っているマンションでも、実質１％だったら
余程の事が無い限り買う価値が無い。
投資なんですよね？
居住用財産ではないんですよね？
じゃあ、その投資金額を何年で回収見込みなのか？
って考えるべきです。正直、10年以内が理想でしょうね。
最悪でも15年以内。可能ですか？空室リスクも踏まえて計算すべきです。
投資物件の営業が最悪住めば良い。と言う説明は
プラスにならない時の言い訳ですからね。
投資ってのは、投資として回らなければ意味が無いですからね？
その辺を考慮されているのか？されていないのか？
が分かりませんが・・・・分かって居ないなら失礼ながら
情報不足です。勉強不足・想定不足ともいえるでしょうね。
利回りです。
あと、修繕積立・管理費・固都税等の諸経費を引いた際の実質利回り。
1でも2でも利回りが実質で２０％回ってるなら買っても良いですよ。
内容次第なところも有りますが。
でも、どんな意良い場所に建っているマンションでも、実質１％だったら
余程の事が無い限り買う価値が無い。
投資なんですよね？
居住用財産ではないんですよね？
じゃあ、その投資金額を何年で回収見込みなのか？
って考えるべきです。正直、10年以内が理想でしょうね。
最悪でも15年以内。可能ですか？空室リスクも踏まえて計算すべきです。
投資物件の営業が最悪住めば良い。と言う説明は
プラスにならない時の言い訳ですからね。
投資ってのは、投資として回らなければ意味が無いですからね？
その辺を考慮されているのか？されていないのか？
が分かりませんが・・・・分かって居ないなら失礼ながら
情報不足です。勉強不足・想定不足ともいえるでしょうね。
A
回答日時：
2022/7/31 11:09:57
貴方がお住まいの地域が分からないですから、①が良いか②が良いかは判別つきません。②でも借り手がいるということは、都市部のように必ずしも電車移動ではない地域なのかなとも推察します。
ところで、投資用物件は、いわゆる住宅ローンは組めない(自分が住まないため)ので、不動産投資ローンとして金利は2%超えますが大丈夫なのでしょうか？
投資として考えるなら、ご自分が借り手に需要があって「買い」だと思う物件を選んで投資して、利益を上げてから売却すればよいと思いますけど、老後の自分の住居にしたいという理由だけで投資すると、「買い」の焦点がぼやけてしまうのでオススメしません。
ところで、投資用物件は、いわゆる住宅ローンは組めない(自分が住まないため)ので、不動産投資ローンとして金利は2%超えますが大丈夫なのでしょうか？
投資として考えるなら、ご自分が借り手に需要があって「買い」だと思う物件を選んで投資して、利益を上げてから売却すればよいと思いますけど、老後の自分の住居にしたいという理由だけで投資すると、「買い」の焦点がぼやけてしまうのでオススメしません。
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