教えて！住まいの先生
Q 住宅ローン金額が無謀かご相談させてください。 現在都内にて中古マンション購入し、リフォーム込みで6,000万円の借り入れをしようか検討中です。 既婚、
私35歳、夫28歳 世帯年収約800-1000万(私が個人事業主の為年によってバラバラで少なく見て大体このくらいです。夫は公務員)
貯金が3,300万円ほどあり、
他にNISA,IDECOをしています。(貯金はこれから投資に回していこうかと思っている為頭金は諸費用だけ払う予定です)
子供はいないのですが、1人欲しいと思っています。
6000万の借入は多すぎる気がしているのですが、地域柄なかなか気にいる物件が無く、とても迷っています。
アドバイスいただけましたら嬉しいです。
貯金が3,300万円ほどあり、
他にNISA,IDECOをしています。(貯金はこれから投資に回していこうかと思っている為頭金は諸費用だけ払う予定です)
子供はいないのですが、1人欲しいと思っています。
6000万の借入は多すぎる気がしているのですが、地域柄なかなか気にいる物件が無く、とても迷っています。
アドバイスいただけましたら嬉しいです。
回答
A
回答日時：
2023/2/17 07:01:51
購入とリフォームの内訳がわかりませんのではっきりとした回答にはなりませんが借入より返済が可能なのか?あとリフォームは資産価値が費やした金額分上がるわけではない為永住されるならよいですが将来売却されるならあまり高値では売れないと思いますので慎重に検討してくださいね。
A
回答日時：
2023/2/16 14:32:31
ものすごく余裕です。
頭金を入れずに、毎月20万の支払を割り切る事が出来るかだけだと思います。
今回の物件は「二人が働きながら子供をひとり育てるための住宅」です。
別に都内に終の棲家を買う必要はないです。
となると、子育てしやすく、働きやすい物件に毎月20万はらって。
（それから、他の方も言っていますが、頭金に全く入れないよりは、入れた方がお得になると思いますよ。）
お金の使い方としては、とても良いのではないでしょうか。
お金は「貯めたり、節約したり」するのは手段に過ぎません。
「どう使うか」が重要です。
教育費を残しつつ運用していけるのですから。
何が不安なのか、私は逆に聞きたいです。
他に何か、独立資金や開店資金などの使い道を予定されているのでしょうか。
子育てが終わったら、手放して資金を回収すれば良いだけです。
いくらで売れるかは割りとどうでも良いです。ゼロにはならないので。
その時その時の状況でやり繰りしなければならないだけの話なのです。
今、なぜ、ほしいと思ったのか。
可能かどうか、それだけの話です。
頭金を入れずに、毎月20万の支払を割り切る事が出来るかだけだと思います。
今回の物件は「二人が働きながら子供をひとり育てるための住宅」です。
別に都内に終の棲家を買う必要はないです。
となると、子育てしやすく、働きやすい物件に毎月20万はらって。
（それから、他の方も言っていますが、頭金に全く入れないよりは、入れた方がお得になると思いますよ。）
お金の使い方としては、とても良いのではないでしょうか。
お金は「貯めたり、節約したり」するのは手段に過ぎません。
「どう使うか」が重要です。
教育費を残しつつ運用していけるのですから。
何が不安なのか、私は逆に聞きたいです。
他に何か、独立資金や開店資金などの使い道を予定されているのでしょうか。
子育てが終わったら、手放して資金を回収すれば良いだけです。
いくらで売れるかは割りとどうでも良いです。ゼロにはならないので。
その時その時の状況でやり繰りしなければならないだけの話なのです。
今、なぜ、ほしいと思ったのか。
可能かどうか、それだけの話です。
A
回答日時：
2023/2/16 06:47:40
結局のところ「とても迷っています」という実情から言いますと無謀です。
A
回答日時：
2023/2/15 13:56:41
コレだけの収入が有れば可能です。
A
回答日時：
2023/2/15 11:08:09
A
回答日時：
2023/2/14 13:17:14
年収ではなく、「実際の手取り金額」で考えたほうが良いかと思います。
融資利用であれば、完全固定型を選んで、その返済額がクリアできるとなった場合は購入しても良いと感じます。
中古マンションの場合、今後の修繕費用等を高めに設定しておくと安全です。
融資利用であれば、完全固定型を選んで、その返済額がクリアできるとなった場合は購入しても良いと感じます。
中古マンションの場合、今後の修繕費用等を高めに設定しておくと安全です。
A
回答日時：
2023/2/14 03:23:17
結論としては止めた方がいいと思います。ちょっと高いんで。
1%の金利でフルローンだと毎月20万円、金利頑張って0.5にしても18万円支払いを30年続けることになります。これは「今月一寸物入りなので...」とか関係なく今後360か月変わらずずっとのしかかってくる。子供産んであなたが十分に活動が出来なくなったときでも十分払っていける程度なのか。今の状態でもやや苦しいましてや...とかどんな感じでしょうか。物件価格が高いので諸費用も100万200万で済まないと思うのです。それってその価格でないとどうしても得られないものなのか。
川口市マスコットキャラクター、キュポラン君に言わせると「東京（赤羽）から電車で3分余計に乗るだけだキュポ。それだけでマンションは半額になるだキュポ。住みやすいキュポ。」なんて言ってたんで。ちょっと誇張はあるし埼玉に住めとは言わないんだけど。少し妥協できそうな点を探してみれば実は後々まで拘る必要もない部分なんてところはないでしょうか。それもさっきの「毎月２０万円」と聞いて全然ストレスを感じないのであればこの質問も要らぬお節介だとは思いますけど。
1%の金利でフルローンだと毎月20万円、金利頑張って0.5にしても18万円支払いを30年続けることになります。これは「今月一寸物入りなので...」とか関係なく今後360か月変わらずずっとのしかかってくる。子供産んであなたが十分に活動が出来なくなったときでも十分払っていける程度なのか。今の状態でもやや苦しいましてや...とかどんな感じでしょうか。物件価格が高いので諸費用も100万200万で済まないと思うのです。それってその価格でないとどうしても得られないものなのか。
川口市マスコットキャラクター、キュポラン君に言わせると「東京（赤羽）から電車で3分余計に乗るだけだキュポ。それだけでマンションは半額になるだキュポ。住みやすいキュポ。」なんて言ってたんで。ちょっと誇張はあるし埼玉に住めとは言わないんだけど。少し妥協できそうな点を探してみれば実は後々まで拘る必要もない部分なんてところはないでしょうか。それもさっきの「毎月２０万円」と聞いて全然ストレスを感じないのであればこの質問も要らぬお節介だとは思いますけど。
A
回答日時：
2023/2/11 18:06:20
FP1級技能士です。
投資運用はリスクを伴います。ですから、貯金全額投資はお勧めしません。
貯金が3300万円なら1/2～2/3をマンション購入の自己資金にして、残りをマイカーや子供準備資金と投資運用資金として利用。住宅ローンを4000万円～4500万円程度がよろしいかと思います。その理由は、保証料の掛け率です。収入の○倍未満かつ、購入金額に対して自己資金が多いと保証料が少なくなるからです。この条件や掛け率は金融機関によって違いますが、自己資金をケチったことで保証料が3倍になられている方もいますので、申込金融機関に確認するといいです。
なお、住宅ローン期間は住宅ローン控除が残高をベース適用であることと、高齢の生命保険死亡保険金の掛金は高額となっているので、その代わりにもなりますので、金利が低い状況の現在なら可能な限り最長で組むとよろしいかと思います。金利が上昇したら繰上返済しましょう。
都内マンションは高止まりでいることと1,2年で下がる気配がないこと。次に売出しがいつになるか不明であることから、現在が賃貸なら買っていいかと思います。
マンションの老朽化を懸念してたら、買えません。老朽化は不動産の宿命です。実際、今はマンション維持のための、修繕技術は進んでいます。ですから、昭和40年台のマンションも取り壊されることなく、修繕されています。
なお、団体信用生命保険に加入されるので、借入人が加入している生命保険の死亡保険金を1000万円引き下げて、保険金の掛金を下げましょう。
投資運用はリスクを伴います。ですから、貯金全額投資はお勧めしません。
貯金が3300万円なら1/2～2/3をマンション購入の自己資金にして、残りをマイカーや子供準備資金と投資運用資金として利用。住宅ローンを4000万円～4500万円程度がよろしいかと思います。その理由は、保証料の掛け率です。収入の○倍未満かつ、購入金額に対して自己資金が多いと保証料が少なくなるからです。この条件や掛け率は金融機関によって違いますが、自己資金をケチったことで保証料が3倍になられている方もいますので、申込金融機関に確認するといいです。
なお、住宅ローン期間は住宅ローン控除が残高をベース適用であることと、高齢の生命保険死亡保険金の掛金は高額となっているので、その代わりにもなりますので、金利が低い状況の現在なら可能な限り最長で組むとよろしいかと思います。金利が上昇したら繰上返済しましょう。
都内マンションは高止まりでいることと1,2年で下がる気配がないこと。次に売出しがいつになるか不明であることから、現在が賃貸なら買っていいかと思います。
マンションの老朽化を懸念してたら、買えません。老朽化は不動産の宿命です。実際、今はマンション維持のための、修繕技術は進んでいます。ですから、昭和40年台のマンションも取り壊されることなく、修繕されています。
なお、団体信用生命保険に加入されるので、借入人が加入している生命保険の死亡保険金を1000万円引き下げて、保険金の掛金を下げましょう。
A
回答日時：
2023/2/11 17:13:56
年収の５．５倍くらいが一般的で、６倍ぐらいが限度って以前は言われてましたがゼロ金利施策でそれ以上借りた人も増えたみたいですね。ただ「借りれる額」と「返せる額」は違って、ちょっとしたことで返済に滞る場合が多々あります。
今後子供も出来れば生活費教育費は成長に応じてどんどん上がっていくので、今は月々のローンはこれでも行ける、と思っていても、先々それに耐えられるのかよく検討されることです。ローン返済の他、固定資産税や管理費も大きいです。固定資産税を月に割って２万弱、管理費３万と仮定、ローン１５万だと月々２０万になります。
たぶん３５年ローンかと思いますが、払いきった頃にはイナカに帰るにしても、リノベした築古マンションは思ってたほどの値は付きづらい（その頃は空き家率がとんでもない事になっている）し、年齢的に新たなローンは厳しく、実家のリフォームも厳しいことも予測するなどして、目の前の夢（６千万のローンは夢でも見ないと踏みきれません）に惑わされず冷静な分析判断をされることが重要かと思います。
今後子供も出来れば生活費教育費は成長に応じてどんどん上がっていくので、今は月々のローンはこれでも行ける、と思っていても、先々それに耐えられるのかよく検討されることです。ローン返済の他、固定資産税や管理費も大きいです。固定資産税を月に割って２万弱、管理費３万と仮定、ローン１５万だと月々２０万になります。
たぶん３５年ローンかと思いますが、払いきった頃にはイナカに帰るにしても、リノベした築古マンションは思ってたほどの値は付きづらい（その頃は空き家率がとんでもない事になっている）し、年齢的に新たなローンは厳しく、実家のリフォームも厳しいことも予測するなどして、目の前の夢（６千万のローンは夢でも見ないと踏みきれません）に惑わされず冷静な分析判断をされることが重要かと思います。
A
回答日時：
2023/2/10 11:15:13
お子さんがこれからならば、世帯年収で計算するのはリスキーですね。
何らかの事情で出産後の社会復帰ができない可能性がゼロでは無いです。
あと建物の寿命とご夫婦の寿命が釣り合ってるかどうかも要確認事項です。
RC、SRCマンションの寿命は50～60年程度と言われています。（タワーマンションは不明）
女性の平均寿命が87歳、あなたが35歳であれば、残り52年マンションが健在である必要があります。
そうなると購入する予定の物件が最低でも築10年未満である必要があります。
建物の寿命の前に売ればいいと考えがちですが、築40年を超えるとガクッと引合も価格も下落しているのが現状です。また、マンションの居住者資本による建替え案もありますが、実現した例はほとんどありません。
ババ抜きのババになる可能性もあるので、古いマンションは避けた方が良いですね。
何らかの事情で出産後の社会復帰ができない可能性がゼロでは無いです。
あと建物の寿命とご夫婦の寿命が釣り合ってるかどうかも要確認事項です。
RC、SRCマンションの寿命は50～60年程度と言われています。（タワーマンションは不明）
女性の平均寿命が87歳、あなたが35歳であれば、残り52年マンションが健在である必要があります。
そうなると購入する予定の物件が最低でも築10年未満である必要があります。
建物の寿命の前に売ればいいと考えがちですが、築40年を超えるとガクッと引合も価格も下落しているのが現状です。また、マンションの居住者資本による建替え案もありますが、実現した例はほとんどありません。
ババ抜きのババになる可能性もあるので、古いマンションは避けた方が良いですね。
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