教えて！住まいの先生

“” 「区画整理地内」とは、これはどういう意味でしょうか？“”

土地区画整理事業の地区内という意味です。
市のホームページで区画整理課または都市計画課といった部署のページを見ると、現在進行中の土地区画整理事業が紹介されていると思います。
いつ頃、終わるのかとか、進捗率はどのくらいか、などが出ていますが、リアルタイムに更新されませんから、気になるなら、窓口で問い合わせです。
場合によっては事業地内に組合事務所があることもあります。


“” 物件を購入した後で土地が減ったりするのでしょうか？“”

正確にはその物件の位置と、その土地区画整理事業の換地計画によりますが、ある程度、土地は減ります。
これは、減歩（げんぶ）というシステムです。
仮に200m2の土地だとしますと、基準の減歩率が決まっていてそれを仮に2割としますと、区画整理後は、160m2となります。
そうやって出し合った土地が、道路になったり、公園になったりします。

土地代の補償はありません。
面積は減りますが、区画整理することで周辺環境がよくなり、土地単価が上がるので、全体の資産価値は変わらないという考え方です。

換地は
・今の敷地から変わらず、隣地境界線や道路境界線が敷地内に食い込んできて、減歩されるパターン（建物は移転しない。境界線近くにある塀や庭木などの補償はあり）
・今の敷地から飛んで、土地区画整理事業地内のどこかに換地先が指定されるパターン。

大まかには、この２つのパターンです
事業をしているところが全体を見ながら調整して決定するので、ほぼ、変更や希望は聞き入れてもらえません。


“”「区画整理地内」と書いてある物件を購入する際の注意点などはありますか？“”

上の減歩のこともそうですが、まずは現在、事業がどの段階か？ということの確認ですね。
・換地も指定されて、移転も終わっているけど、事業自体の完了は何年か先。
・換地は指定されたけど、移転はまだ終わっていない。
・換地もわからない段階。
このようなパターンが考えられます。

全体的な話であれば誰が行っても教えてもらえますが、個別の状況は土地を持っている当事者でないと教えてもらえませんから、気になるなら、まずはその物件の販売者に確認してみてください。そちらもわからないというのなら、持ち主に確認してもらいましょう。

あと、土地区画整理事業の最後の段階で土地所有者になっている人に、清算金が発生します。
上に書いたように換地後の資産価値や減歩率などを比較して、土地所有者間の平衡を取るためです。土地という形あるものを土地区画整理事業地内で動かしますので、換地の面積だけでは平衡を取ることは難しいです。
そのため、清算金という形で、事業においてマイナスとなる方には支給し、プラスとなる方からは徴収します。

この金額は最後の段階までわかりません。
これは市や組合に聞いても、明確な回答は得られないでしょう。
市ではすでに土地区画整理事業が終わった地区もあるでしょうから、そういったところの事例を、違っていても責任なし、ノークレームとするので、目安として教えてほしいと言えば、何とかなるかもしれません。
でも、これは現在の土地所有者に確認をしてもらわないと難しいです。


「土地区画整理事業」で検索していただくと、事業の流れなどが出てきますので、そちらをご覧いただいた方がわかりやすいと思います。

ご不明な点はご返信ください。

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