教えて！住まいの先生
Q 一部リノベーションする事を前提として中古物件を購入しました。リノベーション前提だったので重大欠陥等が無い証拠が欲しかったので仲介業者にホームインスペクションをお願いしました。
オプションなどの無い基本的な所だけです。その結果、物件購入を決めたのですが購入後に天井点検口の先に害獣の死骸がありました。専門業者によるとだいぶ昔の死骸だと言われました。覗けば見える位置ですしもちろん断熱材も破れていました。これって見えていなかったとしたらこのホームインスペクション意味あったのかな？と思うのです。築年数の経った物件ですしホームインスペクション済みなので契約不適合責任も削除されています。害獣駆除等支払う金銭的余裕はありますがモヤモヤします。皆さんのご意見をお聞かせ願います。
回答
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A
回答日時：
2023/7/25 12:42:06
ホームインスペクションの実施は、売買契約の前？後？ どちらですか？
ホームインスペクションの前なら、重要事項説明と売買契約書には、建物調査の実施の有無 の説明がされているはずです。
もし、無なら、ホームインスペクションは実施されていません。
目視による確認だけの可能性があります。
ちなみに目視は、インスペクションには該当しません。
この売買の売主は、個人？不動産会社？どちらですか？
ホームインスペクションの前なら、重要事項説明と売買契約書には、建物調査の実施の有無 の説明がされているはずです。
もし、無なら、ホームインスペクションは実施されていません。
目視による確認だけの可能性があります。
ちなみに目視は、インスペクションには該当しません。
この売買の売主は、個人？不動産会社？どちらですか？
A
回答日時：
2023/7/25 11:47:25
建築士です。
そもそもですが、ホームインスペクションを売主と利害関係がある、仲介業者に依頼するのは間違っています。
ただ、それで有っても、基準に従って点検は行われていると思いますので、この場合は動物の死骸や断熱材の破れに関しては、調査報告対象では無かったと言う事だと思います。
ホームインスペクションを行った事と、契約不適合責任は別ですので、補償を受ける事は可能ですが、動物の死骸があった事が民法上の隠れた瑕疵に該当するかどうかは微妙な所で、否定された場合、法廷で争う可能性があります。
過去の判例としては、築８年の中古一戸建てを購入したところ、屋根裏に多数のコウモリが棲息し駆除が必要なケースで、「隠れた瑕疵」に当たるとされた事例（神戸地裁平11･7･30判決）がありますが、こちらは築浅であり、尚且つ死骸ではなく巣になっていたと言う事ですので、死骸だけであれ経年劣化の一部と判断されるかも知れません。
リフォームされるのであれば、特段駆除せずとも、天井ごと解体してリフォームすれば良いと思います。
そもそもですが、ホームインスペクションを売主と利害関係がある、仲介業者に依頼するのは間違っています。
ただ、それで有っても、基準に従って点検は行われていると思いますので、この場合は動物の死骸や断熱材の破れに関しては、調査報告対象では無かったと言う事だと思います。
ホームインスペクションを行った事と、契約不適合責任は別ですので、補償を受ける事は可能ですが、動物の死骸があった事が民法上の隠れた瑕疵に該当するかどうかは微妙な所で、否定された場合、法廷で争う可能性があります。
過去の判例としては、築８年の中古一戸建てを購入したところ、屋根裏に多数のコウモリが棲息し駆除が必要なケースで、「隠れた瑕疵」に当たるとされた事例（神戸地裁平11･7･30判決）がありますが、こちらは築浅であり、尚且つ死骸ではなく巣になっていたと言う事ですので、死骸だけであれ経年劣化の一部と判断されるかも知れません。
リフォームされるのであれば、特段駆除せずとも、天井ごと解体してリフォームすれば良いと思います。
A
回答日時：
2023/7/25 11:29:35
そのインスペクションの報告書は貰っていないのでしょうか？
もしそこに天井裏に関して点検済み、問題なし等あれば虚偽になると思います。
もしそこに天井裏に関して点検済み、問題なし等あれば虚偽になると思います。
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