教えて！住まいの先生
Q 居住用マンションの譲渡について 相続したマンションを売却しました。
以下の譲渡所得(特例である特別控除と減価償却以外の費用は度外視)を教えてください。特に取得費に含める減価償却部分がわかりません。部分所有なので所有権を使うのでしょうか？
■固定資産：マンション(鉄筋)
■新築日：S60.10.30
■登記日：S60.11.10
■所有権：2630/50649
■耐用年数：70年
■相続日：H27.10.5
■前所有者購入額：1000万 (土地800万、建物200万)
■売却日：R5.5.20
■売却価格：1100万
■固定資産：マンション(鉄筋)
■新築日：S60.10.30
■登記日：S60.11.10
■所有権：2630/50649
■耐用年数：70年
■相続日：H27.10.5
■前所有者購入額：1000万 (土地800万、建物200万)
■売却日：R5.5.20
■売却価格：1100万
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/9/22 18:54:05
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）特別控除を使わない、売却の際の譲渡費用、取得時の税金・登録免許税・印紙代・登記費用なども考慮しないという条件であれば、
譲渡費用＝1100万円ー（1000万円ー減価償却費）
というシンプルな計算になります。
＊被相続人（前所有者）の購入時の土地・建物の価格内訳が出ているので、マンションの持分割合2630/50649は必要ありません。
２）仮に登記日を取得日S60（1985年）.11.10とすれば、売却日R5（2023年）.5.20まで37年6か月ですので、非業務用（賃貸用でない）の場合は切り上げて38年で減価償却費を計算します。
３）旧定額法の計算式を当てはめますと、
減価償却費＝建物価額200万円×0.9×償却率0.015×経過年数38年
＝102.6万円となります。
４）上記より、
譲渡所得＝1100万円ー（1000万円ー102.6万円）
＝202.4万円となります。
★尚、確定申告の際には、お近くの税務署の代表番号に電話し音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターにつながりますので、そちらで実際の使用状況等による特例や計算ミスがないかも確認されてから、申告されてください。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）特別控除を使わない、売却の際の譲渡費用、取得時の税金・登録免許税・印紙代・登記費用なども考慮しないという条件であれば、
譲渡費用＝1100万円ー（1000万円ー減価償却費）
というシンプルな計算になります。
＊被相続人（前所有者）の購入時の土地・建物の価格内訳が出ているので、マンションの持分割合2630/50649は必要ありません。
２）仮に登記日を取得日S60（1985年）.11.10とすれば、売却日R5（2023年）.5.20まで37年6か月ですので、非業務用（賃貸用でない）の場合は切り上げて38年で減価償却費を計算します。
３）旧定額法の計算式を当てはめますと、
減価償却費＝建物価額200万円×0.9×償却率0.015×経過年数38年
＝102.6万円となります。
４）上記より、
譲渡所得＝1100万円ー（1000万円ー102.6万円）
＝202.4万円となります。
★尚、確定申告の際には、お近くの税務署の代表番号に電話し音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターにつながりますので、そちらで実際の使用状況等による特例や計算ミスがないかも確認されてから、申告されてください。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/9/22 18:54:05
ありがとうございます♪
回答
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A
回答日時：
2023/9/20 12:36:32
■前所有者購入額：1000万 (土地800万、建物200万)
前所有者は新築で購入したの？それとも中古で購入？
中古で購入したのならいつ購入したのかがわからないと減価償却費の計算はできないよ。
また、新築で購入したとすると不自然に土地の価格が高いね。
一般的にマンションは建物の価格の方が高い、特に高層のマンションになればなるほどその傾向は高くなる。
前購入者の1,000万円の内訳（土地と建物）も精査した方が良いかもしれない。
前所有者は新築で購入したの？それとも中古で購入？
中古で購入したのならいつ購入したのかがわからないと減価償却費の計算はできないよ。
また、新築で購入したとすると不自然に土地の価格が高いね。
一般的にマンションは建物の価格の方が高い、特に高層のマンションになればなるほどその傾向は高くなる。
前購入者の1,000万円の内訳（土地と建物）も精査した方が良いかもしれない。
A
回答日時：
2023/9/14 15:32:32
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