教えて！住まいの先生
Q 不動産投資について教えて頂きたいです。 2020年に購入した不動産について質問です。 2020年に会社の先輩の紹介で1Kの新築マンション1部屋を購入しました。
1K 25平米、3200万円、立地は浅草駅近です。
金利1.9%、45年フルローン、サブリースつきです。
当方現在30歳 年収850万円、貯金は1200万円ほどです。
収支としては家賃収入と住宅ローンの差額で毎月4400円ほどのマイナスと、固定資産税で、年間12万円ほどのマイナスですが、所得税と住民税の還付で、毎年34万円くらいあり、
合わせて22万円くらい毎年プラスです。
不動産投資は素人で、お恥ずかしながら会社の先輩方も購入しているので、自分も流れで購入してしまいました。
そこで質問ですが、
1.上記の収支は一般的に良いものでしょうか。
2.長期的に見て保有し続けるべきでしょうか。
3.45年ローンにしていましたが、繰上げ返済すべきでしょうか。
知識がなく、質問がわかりづらい部分がありましたら申し訳ございません。
金利1.9%、45年フルローン、サブリースつきです。
当方現在30歳 年収850万円、貯金は1200万円ほどです。
収支としては家賃収入と住宅ローンの差額で毎月4400円ほどのマイナスと、固定資産税で、年間12万円ほどのマイナスですが、所得税と住民税の還付で、毎年34万円くらいあり、
合わせて22万円くらい毎年プラスです。
不動産投資は素人で、お恥ずかしながら会社の先輩方も購入しているので、自分も流れで購入してしまいました。
そこで質問ですが、
1.上記の収支は一般的に良いものでしょうか。
2.長期的に見て保有し続けるべきでしょうか。
3.45年ローンにしていましたが、繰上げ返済すべきでしょうか。
知識がなく、質問がわかりづらい部分がありましたら申し訳ございません。
質問日時：
2023/10/15 23:49:21
解決済み
解決日時：
2023/10/18 17:50:32
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 1734 ｜ お礼： 0枚
共感した： 1 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 1734 ｜ お礼： 0枚
共感した： 1 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/18 17:50:32
1.よくあるワンルームマンションの収支としては、業者の宣伝どおりの収支だと思います。
このまま現状が維持できるなら、想定どおりの運用ができているということになります。
しかし本当の不動産投資は、減価償却費を勘案しても損益は黒字になり、節税にはならず税金を払わなければならなくなるものです。
つまり、儲かって黒字になるので税金がかかるということになります。
逆に節税になるというのは、不動産投資が赤字であるということで、損をしているから給与所得の税金が返ってくるのです。
不動産投資としては失敗ということになりますが、
当初からの想定通りの線での失敗ということになります。
それでもキャッシュフローとしては22万円の黒字とのことで、このままいけば最後にはローンがなくなり不動産が残るということで、悪くはないと思います。
しかし本当のことを言えば、不動産投資は毎年毎年もっと儲かるものです。
2.現状で資金の持ち出しはないようなので、随時売却可能価格を確認し焦らず売却を考えてもいいと思います。しかし、今後サブリース契約の見直しで保証賃料を下げるとか言われたら、はめられたという感じで怖いです。
3.繰上げ返済はした方がいいと思います。支払利息が減って節税効果は薄れますが、それはつまり不動産投資の赤字が減らせたということですので。
このまま現状が維持できるなら、想定どおりの運用ができているということになります。
しかし本当の不動産投資は、減価償却費を勘案しても損益は黒字になり、節税にはならず税金を払わなければならなくなるものです。
つまり、儲かって黒字になるので税金がかかるということになります。
逆に節税になるというのは、不動産投資が赤字であるということで、損をしているから給与所得の税金が返ってくるのです。
不動産投資としては失敗ということになりますが、
当初からの想定通りの線での失敗ということになります。
それでもキャッシュフローとしては22万円の黒字とのことで、このままいけば最後にはローンがなくなり不動産が残るということで、悪くはないと思います。
しかし本当のことを言えば、不動産投資は毎年毎年もっと儲かるものです。
2.現状で資金の持ち出しはないようなので、随時売却可能価格を確認し焦らず売却を考えてもいいと思います。しかし、今後サブリース契約の見直しで保証賃料を下げるとか言われたら、はめられたという感じで怖いです。
3.繰上げ返済はした方がいいと思います。支払利息が減って節税効果は薄れますが、それはつまり不動産投資の赤字が減らせたということですので。
回答
5 件中、1～5件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2023/10/17 19:28:54
１
経験者から見て、数年後は赤字に転落し赤字幅は増えて行くと思います。
建物付属設備の減価償却は１５年経てば０になりますし、金利分も、返済が進めば経費算入額は減少していきます。
その逆に、入居者退去時の清掃、補修費用、あるいは設備や内装が古くなれば改装、リフォームが必要になってきます。
また、古くなれば家賃も下がってきますし、空き室も多くなります。
一般的にはサブリースは不利だと言われています。リース会社が空き室を恐れて相場よりも安めに家賃を改定してきますし、頻繁なリフォームや修理を提案してくる一方サブリース物件は解約が困難で万一売却するときにかなり買いたたかれます。
２
売却できれば売った方がいいと思いますが、サブリース物件は売れにくいですし、ローンの残高の方が多いと思いますので、その分を自分の資産から持ち出しで払いきれるかが問題です。
因みにわたしは３０年ローンで購入し、まもなく払い終えますが、累積赤字は現在、そのマンションを売却（購入）する金額程度になります。（現在は都内のマンションはバブル状態でかなり高騰しています）
３
変動金利ですよね。今後金利はどんどん上昇していくと思います。
繰り上げできるなら、金利上昇場面で返済した方がいいと思います。
経験者から見て、数年後は赤字に転落し赤字幅は増えて行くと思います。
建物付属設備の減価償却は１５年経てば０になりますし、金利分も、返済が進めば経費算入額は減少していきます。
その逆に、入居者退去時の清掃、補修費用、あるいは設備や内装が古くなれば改装、リフォームが必要になってきます。
また、古くなれば家賃も下がってきますし、空き室も多くなります。
一般的にはサブリースは不利だと言われています。リース会社が空き室を恐れて相場よりも安めに家賃を改定してきますし、頻繁なリフォームや修理を提案してくる一方サブリース物件は解約が困難で万一売却するときにかなり買いたたかれます。
２
売却できれば売った方がいいと思いますが、サブリース物件は売れにくいですし、ローンの残高の方が多いと思いますので、その分を自分の資産から持ち出しで払いきれるかが問題です。
因みにわたしは３０年ローンで購入し、まもなく払い終えますが、累積赤字は現在、そのマンションを売却（購入）する金額程度になります。（現在は都内のマンションはバブル状態でかなり高騰しています）
３
変動金利ですよね。今後金利はどんどん上昇していくと思います。
繰り上げできるなら、金利上昇場面で返済した方がいいと思います。
A
回答日時：
2023/10/16 10:25:45
残念なことです、詳しくは動画「不動産Ｇメン 瀧島」をぜひご覧ください。
登録者数34万人でワンルームＭ投資の実際例（相談例）が多数ＵＰされています。
とくにサブリース付きは解約できない事が多いのです、じっくり契約書を吟味
してください、サブリースにつき最高裁平成5年の判例で業者有利・大家不利の判決が出ています。
結論から言うと、賃貸経営は経年で①家賃は下がる ② 入居率は下がる
③ 修繕（費）積立金は増える で利益から逆算される物件価値は
必ず下がります。
今のー12万円/年の損は確実に100％損が増大します、↑のように年々
物件価格は下がり、損が増え過ぎて売りたいと思っても安くしか売れません。
早く売却すべきと多くの方（専門家）云っています、厳しい状況です。
中以上の属性の方が多くこのワンルームＭ投資の被害に逢っています。
不動産専門の動画「楽待ちｃＨ」もみて下さい。
登録者数34万人でワンルームＭ投資の実際例（相談例）が多数ＵＰされています。
とくにサブリース付きは解約できない事が多いのです、じっくり契約書を吟味
してください、サブリースにつき最高裁平成5年の判例で業者有利・大家不利の判決が出ています。
結論から言うと、賃貸経営は経年で①家賃は下がる ② 入居率は下がる
③ 修繕（費）積立金は増える で利益から逆算される物件価値は
必ず下がります。
今のー12万円/年の損は確実に100％損が増大します、↑のように年々
物件価格は下がり、損が増え過ぎて売りたいと思っても安くしか売れません。
早く売却すべきと多くの方（専門家）云っています、厳しい状況です。
中以上の属性の方が多くこのワンルームＭ投資の被害に逢っています。
不動産専門の動画「楽待ちｃＨ」もみて下さい。
A
回答日時：
2023/10/16 04:59:24
詐欺。
A
回答日時：
2023/10/16 02:36:55
不動産オーナーです
残念ながら騙されてるに近い状況です。
おそらくサブリース解除できない契約になっているはずです。典型的な業者と銀行のみが儲かるカモネギ商法です。
銀行も不動産業者の紹介ですよね・・
おそらく物件も相場より高く買わされてます
１，Ｎｏ
２、Ｎｏ
３、可能なら不動産業者に買い取らせたい
（当然赤字です）
今後の展開
数年で修繕積立金のアップのお知らせが来ます。
（最初は安く見せかける為に、わざと低く設定してある）
古くなったので家賃を下げるとの通知が来ます。
今0.5の赤字が２万、３万と拡大していきます。
30年後には1000万程度の価値しかない部屋が手元に残ります。
節税にはなりますよ。だって赤字なんだから。
節税した以上の赤字ですけどね
会社の先輩はあなたを紹介することで
不動産会社からキャシュバックを貰っていますね。あなたも知り合いを紹介して下さいって言われたと思います。
会社の先輩まで典型的なパターンです。
ちなみに
現金一括で買ったら3200万
金利1.9だと
1500万余分に取られます（4700万支払）
金利が2.4まであがると
2000万取られます（5,200万支払い）
黒字になるわけがないですよね
本来はこの金利部分が収益になるわけですから。
（あなただけにリスクを負わせて、不動産会社と銀行だけが儲かるスキームです）
今節税出来ているように見えている部分は
マンションの価値がだんだんなくなっているからです（償却がすすんでるから）
目に見えないから節税出来ているように見えるけど、そうじゃないんです(節税以上にマンションの価値がなくなっていく)
残念ながら赤字確定しています
（持っていても、売っても赤字）
残念ながら騙されてるに近い状況です。
おそらくサブリース解除できない契約になっているはずです。典型的な業者と銀行のみが儲かるカモネギ商法です。
銀行も不動産業者の紹介ですよね・・
おそらく物件も相場より高く買わされてます
１，Ｎｏ
２、Ｎｏ
３、可能なら不動産業者に買い取らせたい
（当然赤字です）
今後の展開
数年で修繕積立金のアップのお知らせが来ます。
（最初は安く見せかける為に、わざと低く設定してある）
古くなったので家賃を下げるとの通知が来ます。
今0.5の赤字が２万、３万と拡大していきます。
30年後には1000万程度の価値しかない部屋が手元に残ります。
節税にはなりますよ。だって赤字なんだから。
節税した以上の赤字ですけどね
会社の先輩はあなたを紹介することで
不動産会社からキャシュバックを貰っていますね。あなたも知り合いを紹介して下さいって言われたと思います。
会社の先輩まで典型的なパターンです。
ちなみに
現金一括で買ったら3200万
金利1.9だと
1500万余分に取られます（4700万支払）
金利が2.4まであがると
2000万取られます（5,200万支払い）
黒字になるわけがないですよね
本来はこの金利部分が収益になるわけですから。
（あなただけにリスクを負わせて、不動産会社と銀行だけが儲かるスキームです）
今節税出来ているように見えている部分は
マンションの価値がだんだんなくなっているからです（償却がすすんでるから）
目に見えないから節税出来ているように見えるけど、そうじゃないんです(節税以上にマンションの価値がなくなっていく)
残念ながら赤字確定しています
（持っていても、売っても赤字）
A
回答日時：
2023/10/16 00:18:40
1、赤字なのに良いわけないじゃないですか。
サブリース付きなら売却もかなり厳しい状況です。
おそらくはサブリース会社しか買ってくれません。
かなり危うい状況ですが、それに気がついていないのは幸せかも知れません。けして皮肉ではないのでご自身の状況をもっと調べて下さい。
2、損切りするにしても損失が大きすぎてできないと思います。
消去法での現状維持しかないかも知れません。ですが、悪化することはあっても良くなることはないと思います。
3、すべきだと思います。
将来的に損切する上で被害が少なくなるからですが、年収によってはもう破産を視野に入れるべきだと思います。
サブリース付きなら売却もかなり厳しい状況です。
おそらくはサブリース会社しか買ってくれません。
かなり危うい状況ですが、それに気がついていないのは幸せかも知れません。けして皮肉ではないのでご自身の状況をもっと調べて下さい。
2、損切りするにしても損失が大きすぎてできないと思います。
消去法での現状維持しかないかも知れません。ですが、悪化することはあっても良くなることはないと思います。
3、すべきだと思います。
将来的に損切する上で被害が少なくなるからですが、年収によってはもう破産を視野に入れるべきだと思います。
5 件中、1～5件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
