教えて！住まいの先生

相続と 遺産分割と 譲渡益は それぞれしっかり理解しないと
だめですよ

相続税も考える必要はありますが
売る前提で考えてるので、 譲渡益する 所得税が
結構重要になります

結局 最終的に残るお金 増える税や保険料
施設利用料 なども 重要ですから

売る場合は、生きている人の名義にしないとならないです
だから お母さまでも 子供でも 共有でもいいですが
名義変更は必要です

ただ、そもそもとして 相続税は 遺産の額できまるので
相続税がかかるだけの遺産なのか？ 確認が必要です

あと売った後おおかねをどうするかきまっていますか
売った後のお金を 母がもらうなら母名義にすればいいし
わけるなら 名義は まあ、だれでもいいです

遺産分割協議で 換価分割するとするならば
売却して 現金にかえて それを分割する
（その便宜的な手段として 名義は代表相続人Aにする）
とすれば 別にだれでもいいんです

また もうひとつ 代償分割という方法もあり
Aが相続する その代償として B Cに金員を払う
というような 遺産分割もできます
この場合は Aが土地をもらい
その代償として B Cにお金を払う というもので
Aは 土地を売るかどうかは自由です
（B.Cにお金を払えるなら）

あと考えるのは 所得税の話です
相続は所得ではないですが 売ると所得税が関係します
所得になるので、、配偶者控除の対象にならなくなったり
所得になると ホームの施設利用料があがったり
（民間ではなく、公的ホームの場合） しますから
母の施設利用料があがらないか？ など調べないとならないです
あと 所得になるなら 健康保険料や 医療費の負担割合
それにも影響があります。

それらを総合的に判断し 決めます

まずは 相続税はかかるのか？
売ったお金はどうわけるのか？ から一つ一つきめていくのです

手続きの手間は 自分で名前がかけるのであれば
１００枚とか 名前をかくわけではないので、
そんなに気にしなくていいです。

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>私は主人の扶養に入っているので売却の利益が入ると税金関係が色々変わってしまうので、

相続税と所得税は別ものですから、何億円相続しても扶養から外れませんのでご安心ください。

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相続財産の価値にもよりますね。価値が高ければ税理士に相談したほうが良いですね。
母が相続して売却するのもよいですが母がなくなればそのお金にも相続税がかかります。特に老人ホームだと現金を散らすことが出来ません。
またあなたたちが相続して売却すれば譲渡税がかかります。

相続財産の価値で節税の方法は変わりますからやはり税理士が良いですね。

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名義は特にこだわらなくて良いでしょう。
3人の相続共同財産です。
3000万＋600万x3人以下の資産価値、相続財産総額ならそのまま売って分ければよいでしょう。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
相続物件で、売主の名義で悩む必要などありませんよ。

その前に―――――――
相続手続きが必要です。これは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。

その家系図から「相続権該当者」を「割り出す」のです。
（この相続手続きは、司法書士が専門です）

だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
････････････････････････････････････････････････････････････
そして「相続権該当者」が明確になったら、その中の一人を相続権代表として選定し、契約書に記載で良いのです。
（その際、「相続登記」までは不要で、直接、買主名義で良いのです）

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①まず被相続人（亡くなった父）から誰に相続をするのか
誰の名義にするのかで誰が譲渡したことになるのかの話です
※譲渡の手間などは一時的ですので母でも可能です

問題はいつどこで誰が税金を払うのか

母親が相続をするのであれば
母親に現金が増えます
母親と旦那の二人になれば母親が亡くなれば３６００万以上で相続税の
申告になります。

あと何年なんて分かりませんから、母親にして毎年贈与で売却したお金を貰えるのであれば贈与税もなしで行ける、そして７年以上長生きをしてくれれば。

手続きは不動産譲渡で確定申告は必須です
また住民税など確実に増えるのでその分はしっかり管理をしないといけない。

旦那さんに妹さんがいたとすれば
今回不動産を旦那さんであれば全額旦那さん
仮に母親にして亡くなれば
亡くなった時点のお金に色分けできないですし
妹さんと分けることにもなりますので


今回のケースは
遺産の資産はいくらか
相続人は何人か
お母さまの意思がある無いと不安なのであれば
旦那さんがベストな気もします

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ご質問は、遺産分割をどのようにするかの質問になると思います。
実家を売るのは決まっているが、実家を誰の名義に変更してから売るのが良いかとの相談だと思います。一番簡単なのは、母50％、子供25％×2の法定の配分方法を売るのが良いでしょう。母100％にしても、いずれ母が亡くなっての相続になります。
父と母の二回の相続税を合わせて、どのようにすれば合計の相続税が少なくなるかを試算して決めるべきです。
あなたの税金での扶養の問題は小さい問題です。

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