教えて！住まいの先生
Q オーナーチェンジ物件、57㎡ 築50年の中古マンションが550万円で売りに出ています。
場所は比較的良く、内装リフォーム（キッチン・トイレ・風呂）を5年前にしているようです。不動産投資として購入を考えているのですが、まったくの初心者なので、どなたかアドバイス頂けたらうれしいです。
現在の家賃は共益費合わせて53,000円。管理費と修繕積立金は併せて22,000円位。
表面利回りが11.56%です。
本当は自分で住みたいなと思ってるのですが、既に誰か住んでるのでとりあえず投資目的で購入するのもありなのかも？と思いました。
でもその人がいつ退去するかわからないし、6年住まれているようですが今は内見もできないので少し不安です。
建物も古いので今後のリスクとしてはどのようなものが考えられるかもわかる範囲で教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。
現在の家賃は共益費合わせて53,000円。管理費と修繕積立金は併せて22,000円位。
表面利回りが11.56%です。
本当は自分で住みたいなと思ってるのですが、既に誰か住んでるのでとりあえず投資目的で購入するのもありなのかも？と思いました。
でもその人がいつ退去するかわからないし、6年住まれているようですが今は内見もできないので少し不安です。
建物も古いので今後のリスクとしてはどのようなものが考えられるかもわかる範囲で教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/5 18:43:55
築50年のマンションはお勧めできません。
私は排水管清掃を生業とする者ですが、築50年だと今のように排水管が塩ビではなく鉄管です。
サビて閉塞して詰まりやすかったり、逆に継手の部分の肉が薄くなっていて階下への漏水をしやすかったりする上、それを直すには排水管を塩ビ管に交換する必要があるのに、それがスラブ下＝下の階の天井の上にあるので、下の階の天井を開けて工事することになり、非常に厄介です。
給水管も同じような状態で、いつピンホールして漏水するか分かりません。
フルリノベーションして給排水菅を全て入れ替えたのなら、辛うじて住んで大丈夫かなと思いますが、そうでないなら近い将来確実に何らかの問題が生じるので住みませんね。
最近、築50年超のフルリノベしたマンションの一室で、売り出す前に水が流れないという物件を直しに行きましたが、内視鏡を入れた結果、やはり結局途中から鉄管になっており、そこが完全に閉塞していたので直しようがありませんでした。
リフォーム屋さんは分かった上で工事をしていたようですが、不動産業者の理解が足りないために、本来交換しなければならなかった排水管を交換できなかったようです。
下の階の方の了承を得た上で、そのお宅の天井を開口しての工事が必要だったのです。
そういう例は結構あります。
なので、築50年のマンションは無価値だと思った方が良いでしょう。
そもそもマンションは50年で建て替えなんて言われていて、最近築深のマンションの建て替えor取り壊しがメディアでも問題になっています。
ただ、築30～40年ぐらいだと技術の進歩でまだまだ行けるようですね。
私は不勉強で不動産投資ならせいぜいリートぐらいしか検討もしません（汗）
質問者様は相当金融リテラシーが高い方だと推察されます。
でも、築50年のマンションは絶対に止めた方が良いです。
私は排水管清掃を生業とする者ですが、築50年だと今のように排水管が塩ビではなく鉄管です。
サビて閉塞して詰まりやすかったり、逆に継手の部分の肉が薄くなっていて階下への漏水をしやすかったりする上、それを直すには排水管を塩ビ管に交換する必要があるのに、それがスラブ下＝下の階の天井の上にあるので、下の階の天井を開けて工事することになり、非常に厄介です。
給水管も同じような状態で、いつピンホールして漏水するか分かりません。
フルリノベーションして給排水菅を全て入れ替えたのなら、辛うじて住んで大丈夫かなと思いますが、そうでないなら近い将来確実に何らかの問題が生じるので住みませんね。
最近、築50年超のフルリノベしたマンションの一室で、売り出す前に水が流れないという物件を直しに行きましたが、内視鏡を入れた結果、やはり結局途中から鉄管になっており、そこが完全に閉塞していたので直しようがありませんでした。
リフォーム屋さんは分かった上で工事をしていたようですが、不動産業者の理解が足りないために、本来交換しなければならなかった排水管を交換できなかったようです。
下の階の方の了承を得た上で、そのお宅の天井を開口しての工事が必要だったのです。
そういう例は結構あります。
なので、築50年のマンションは無価値だと思った方が良いでしょう。
そもそもマンションは50年で建て替えなんて言われていて、最近築深のマンションの建て替えor取り壊しがメディアでも問題になっています。
ただ、築30～40年ぐらいだと技術の進歩でまだまだ行けるようですね。
私は不勉強で不動産投資ならせいぜいリートぐらいしか検討もしません（汗）
質問者様は相当金融リテラシーが高い方だと推察されます。
でも、築50年のマンションは絶対に止めた方が良いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/5 18:43:55
貴重なお時間をいただき丁寧に回答くださり本当にありがとうございました。
とても勉強になりましたし、お優しさに感動しました。
大切なお金をドブに捨てるようなことにならなくてよかったです。
心から感謝いたします。
清掃のお仕事は肉体的に大変そうですね。。
どうかご自愛くださいませ。
回答
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A
回答日時：
2024/4/4 22:09:04
都心ならありだと思います
ただ、築50年を越えるマンションの本当の問題ってまだ誰にとっても未知の世界で、その未知の世界に挑む覚悟は必要かもしれません
建蔽率や容積率に余裕があるかくらいは確認したいところです
都下や東京以外なら高すぎます
ただ、築50年を越えるマンションの本当の問題ってまだ誰にとっても未知の世界で、その未知の世界に挑む覚悟は必要かもしれません
建蔽率や容積率に余裕があるかくらいは確認したいところです
都下や東京以外なら高すぎます
A
回答日時：
2024/4/4 21:21:20
築52年のマンションに住んでいますが、ほとんどの階で漏水が発生し、毎月の管理組合の理事会は漏水対応の処理でてんてこ舞いです。購入検討との事ですが、まずは物件の過去3年分の理事会議事録を閲覧させてもらい、現状でどんな問題が発生しているか確認ですね。
A
回答日時：
2024/4/4 21:13:56
辻褄が合わなくないですかね？。
その住人、6年住んででて、5年前に大規模リフォームですよね？。
賃貸人居住中で大規模リフォームは考えにくいです。
嘘があるか、その住人事実上の所有者何じゃないのですかね。
その住人、6年住んででて、5年前に大規模リフォームですよね？。
賃貸人居住中で大規模リフォームは考えにくいです。
嘘があるか、その住人事実上の所有者何じゃないのですかね。
A
回答日時：
2024/4/4 20:45:15
実質の利回りが低いようです。目安として10年くらいで大半が回収できるように値段交渉が必要。
マンションは新しいのには越したことはないですが利回りが合いません。
不動産会社に依頼して過去の管理組合な議事録を
見たら管理状況がわかります。
マンションの場合 土地の持分 容積率
都市計画等総合的に吟味が必要です。
単純に古いからダメとはいかないのです
マンションは新しいのには越したことはないですが利回りが合いません。
不動産会社に依頼して過去の管理組合な議事録を
見たら管理状況がわかります。
マンションの場合 土地の持分 容積率
都市計画等総合的に吟味が必要です。
単純に古いからダメとはいかないのです
A
回答日時：
2024/4/4 19:06:34
投資家は、表面利回りで購入する人はいません。
その物件はNET利廻り6.8%です。しかも築50年、クズ物件です。
自分で住む分には良いかもしれませんが、築年数的にはあと20年しか持ちません。
どっちにしてもオススメ出来ない物件です。
その物件はNET利廻り6.8%です。しかも築50年、クズ物件です。
自分で住む分には良いかもしれませんが、築年数的にはあと20年しか持ちません。
どっちにしてもオススメ出来ない物件です。
A
回答日時：
2024/4/4 18:50:36
大損しますよ。
A
回答日時：
2024/4/4 18:28:22
区分の築５０年ってゴミでっせ
しかも中が見られない・・・
管理費・修繕積立金は未納者が増えるほど回収不可となり、どうしようもない状況も予測できる築年数（少なくとも滞納・未納状況を確認のこと）
回答
ババ抜きゲームで自らババを引くようなもの。乙
しかも中が見られない・・・
管理費・修繕積立金は未納者が増えるほど回収不可となり、どうしようもない状況も予測できる築年数（少なくとも滞納・未納状況を確認のこと）
回答
ババ抜きゲームで自らババを引くようなもの。乙
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