教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
「任意売却専門業者」―――などと言うと、何やら専門家風に聞こえますが、
これは全部「営業トーク」ですよ。
●こちらの洗濯機は〇〇まで洗える―――などと一緒です。

任意売却とは、裁判所の「競売」に対する対義語に過ぎません。
従って、どの業者でも全く通常に売却する形体です。

ただ、しいて言えば、任意売却の場合は、売却金額より抵当権残金の方が
上回る場合は、取引しても決済ができません。

そこで、仲介業者が銀行に交渉して、
残額に満たなくても「抵当権をはずしてもらえないか」旨の交渉をすることになります。（私も何度も弁護士からの依頼で交渉成立経験があります）

●従って、あなたも「任意･･････」にこだわらず、「売買仲介」専門業者さんに依頼することをお勧めします。
なお「売買仲介」専門業者は、ネット・新聞チラシ・店頭掲示でも、売買物件を主に掲出している業者さんです。

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不動産屋は売らないと収益がないです。

他社の物件を売ると片手(仲介手数料がお客さんからだけ)、自社というか売主から媒介等を貰えば両手(売主／買主両方から手数料が貰える)ので、特に他仲介と競合にならない専属専任は欲しがります。

①集客はしないと成り立たないので、1番お客さんを呼びやすい新築を載せるのは当たり前です。

②あるにはあります。任意売却は意味としては普通に売るって話ですが、特に競売の間際にいる人にとってとても魅力的なワードになります。
早く現金化したいという方がほとんどなので買い叩けるからなのですが、安すければ買い取って買って高く売ることができるので利益率は高くなります。
このような狭いところの商売を文字通り「任意売却特化」としてアピールしているところもあります。

③ぶっちゃけ、価格次第ですが、同じ価格なら普通に売り買いするなら集客は大手が圧倒的に強いです。
ただ大手は普通の家なら、滅多に買取はしないし込み入った話には乗りません。リスクは取らないです。
なので任意売却特化みたいなところとは棲み分けができています。

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①ウソと断言はできません。
②ありますが、ヤバイです。
だって、金融機関がそんな業者は警戒しますからね。
③もっともいいのは、そういう完全に「損切り屋」を表明した業者ではなくて、普通の善良な「街の不動産屋」さんで、任意売却の経験もそこそこあり、担保権者（金融機関）に警戒されずに、うまくご協力いただき、依頼者さんにお引越し費用を約束通り残してくれる業者さんがいいですよ。

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①「任意売却に特化」という表現は、その不動産業者が任意売却の取引に強い専門性を持っていることを示すものです。しかし、それが他の取引（新築一戸建てや中古物件の仲介など）を行わないことを意味するわけではありません。そのため、「任意売却に特化」が嘘であるとは断言できません。

②はい、任意売却に特化した不動産業者は存在します。これらの業者は任意売却のプロセスに精通しており、債務者の利益を最大化するための戦略を提供することができます。

③任意売却の成約率を上げるためには、任意売却に詳しい不動産業者に依頼することが有効です。任意売却は複雑なプロセスであり、専門的な知識と経験が必要となります。そのため、専門の不動産業者に依頼することで、スムーズな取引が期待できます。

※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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