教えて！住まいの先生
Q 両親が他界し住んでいた一軒家が空き家になってしまったので貸そうと思っています。 今の状態で住めるには、住めるのですが壁紙が剥がれかかったところがあったりとそれなりに痛みがあります。
これら修繕して貸す方法もありますが、そのコストを回収できるかもわからないので迷っています。
例えば、家賃を低く設定して今のままの状態で貸すことも可能なのでしょうか？
契約次第だと思うのですが、今後修繕が必要になった場合は借りる側で負担という契約も一般的でしょうか？
補足
例えば、家賃を低く設定して今のままの状態で貸すことも可能なのでしょうか？
契約次第だと思うのですが、今後修繕が必要になった場合は借りる側で負担という契約も一般的でしょうか？
物件は中核市にあり国道も近いのでそんなに辺鄙なところではないです。
現在私が住んでいる家の徒歩圏内にあり両親が隠居所として使ってました。
家は、所謂、農地付き一軒家という物件で、土地は1,000平米ほどの広さで半分が宅地、半分は農地となります。
そういう事情もあり、畑仕事などしている両親への思い出もあり売ることを躊躇してしまっている状況です。
儲けにならなくても固定資産税とトントン、土地が荒れないように草刈りなど手入れをしてくれる方が住んでくれれば、御の字かな程度には思っていたのですが、どんな人が住むかはわからないし、やはり売却してしまった方がよさそうですね。
質問日時：
2024/4/14 11:51:49
解決済み
解決日時：
2024/4/22 12:25:56
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 615 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/22 12:25:56
＞家賃を低く設定して今のままの状態で貸すことも可能なのでしょうか？
できます。安ければ綺麗でなくても気にしない方もいます。
＞今後修繕が必要になった場合は借りる側で負担という契約も一般的でしょうか？
全く一般的ではないのと、内装や多少の設備は残置設備等にしたり、設備の所有権を借主さんへ移す事で壊れた場合に借主さん側で直してね、とできますが、お金を頂いて貸している以上、貸主(土地家屋の所有者)としての修繕義務や責任が発生するので、費用負担はなんだかんだ必ずあります。
例えば雨漏りした場合の修繕費用、例えば給湯器が壊れた場合の修繕費用、等々たくさん。
又、土地が荒れないように草刈りなど手入れをしてくれる方、とありましたが、自らお金(家賃)を払いながらも1,000坪の土地を管理してくれるような人はまずいません。
宅地の部分だけでも、と思われるかも知れませんが、その部分だって草刈り等やるかやらないか、やるとしてどの程度やるか、は借りた方の自由です。履行具合に強制力を持たせる事はなかなかできません。
自分の家でもないのに修繕に何十万、何百万も掛けたり、お金を払っている側なのに使用していない部分を含めた1,000坪の草刈りをしてくれる人って、実際いると思いますか？
質問者さまにそんな気はない事は重々承知ですが、それはもう奴隷を募集しているようなもので。。。
20万で貸せそうな物件を2万円で貸す、とかなら話しは別ですが。
実際のところ、売りに出すか、
若しくは最低限のリフォームに実際いくら掛かるのか見積もりを出す。
で、そのリフォームをした場合、家賃はどれくらい取れそうなのか不動産屋に相談。←自分でもスーモ等ポータルサイトで類似物件を探し、いくらくらい家賃を付けられそうか調べる。
土地の草刈り等、維持管理にもどの位かかりそうか計算。
プラスにならずにトントンでよいのであれば、
年間で草刈りに掛かる費用、固定資産税等、将来に渡っての修繕積立金が、所得税を差し引いた家賃で賄えそうかシュミレーションしてみてください。
ただ、賃貸というのは入居者募集するのにもお金は掛かりますし、入居者がどのくらいの期間借りてくれるかなんて分からないので、空き室の期間もあります。
なので、どうしても残したいのであれば、基本、草刈りや固定資産税等、維持管理費は自分が支払う覚悟でいてください。物件の立地や程度、入居条件にはよりますが、入居者が見つかり家賃収入がある時期は足しになってラッキー程度。家賃収入に頼るとお金が大変になってしまいますよ。
できます。安ければ綺麗でなくても気にしない方もいます。
＞今後修繕が必要になった場合は借りる側で負担という契約も一般的でしょうか？
全く一般的ではないのと、内装や多少の設備は残置設備等にしたり、設備の所有権を借主さんへ移す事で壊れた場合に借主さん側で直してね、とできますが、お金を頂いて貸している以上、貸主(土地家屋の所有者)としての修繕義務や責任が発生するので、費用負担はなんだかんだ必ずあります。
例えば雨漏りした場合の修繕費用、例えば給湯器が壊れた場合の修繕費用、等々たくさん。
又、土地が荒れないように草刈りなど手入れをしてくれる方、とありましたが、自らお金(家賃)を払いながらも1,000坪の土地を管理してくれるような人はまずいません。
宅地の部分だけでも、と思われるかも知れませんが、その部分だって草刈り等やるかやらないか、やるとしてどの程度やるか、は借りた方の自由です。履行具合に強制力を持たせる事はなかなかできません。
自分の家でもないのに修繕に何十万、何百万も掛けたり、お金を払っている側なのに使用していない部分を含めた1,000坪の草刈りをしてくれる人って、実際いると思いますか？
質問者さまにそんな気はない事は重々承知ですが、それはもう奴隷を募集しているようなもので。。。
20万で貸せそうな物件を2万円で貸す、とかなら話しは別ですが。
実際のところ、売りに出すか、
若しくは最低限のリフォームに実際いくら掛かるのか見積もりを出す。
で、そのリフォームをした場合、家賃はどれくらい取れそうなのか不動産屋に相談。←自分でもスーモ等ポータルサイトで類似物件を探し、いくらくらい家賃を付けられそうか調べる。
土地の草刈り等、維持管理にもどの位かかりそうか計算。
プラスにならずにトントンでよいのであれば、
年間で草刈りに掛かる費用、固定資産税等、将来に渡っての修繕積立金が、所得税を差し引いた家賃で賄えそうかシュミレーションしてみてください。
ただ、賃貸というのは入居者募集するのにもお金は掛かりますし、入居者がどのくらいの期間借りてくれるかなんて分からないので、空き室の期間もあります。
なので、どうしても残したいのであれば、基本、草刈りや固定資産税等、維持管理費は自分が支払う覚悟でいてください。物件の立地や程度、入居条件にはよりますが、入居者が見つかり家賃収入がある時期は足しになってラッキー程度。家賃収入に頼るとお金が大変になってしまいますよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/4/22 12:25:56
そうですね。
考えてみたらそんなにうまい話はないですね。
空き家になった直後、２件の地場の不動産屋さんから「農地付き一軒家」を探している人がいるということで賃貸、売却の両方で話をいただいたのですが四十九日も過ぎてなかったので断ってしまいました。
そんなのもあり結構、農地付き一軒家って需要があるのかな？と・・・
改めて不動産屋に相談してみます。
ありがとうございます。
回答
A
回答日時：
2024/4/21 11:48:05
修繕の程度によりますかね
雨漏りや外壁など大きな修繕は？
もし雨漏りなどあって借り主が治せないので退去しますと言われれば次借り手を探すのに結局自分が修繕しなければいけませんし(_ _)きっちりした契約書は作っておいた方が賢明かと
家賃設定にもよりますが
収入になるようなら税金も関係してくるので税理士さんに相談しては？
両親が他界してるのであれば
相続手続きをしてないと売ることは出来ないので
個人間のやり取りは揉めてしまう可能性ありかなぁと思います。
うちも今田舎の叔父の土地をどうするか進めてますが
上物(田舎で崩れそう)が古いので土地なら売れるけど上に家があると難しい(買取不可)
更地にしたら固定資産税が多くかかりますが
更地にして売りに出す予定です。
雨漏りや外壁など大きな修繕は？
もし雨漏りなどあって借り主が治せないので退去しますと言われれば次借り手を探すのに結局自分が修繕しなければいけませんし(_ _)きっちりした契約書は作っておいた方が賢明かと
家賃設定にもよりますが
収入になるようなら税金も関係してくるので税理士さんに相談しては？
両親が他界してるのであれば
相続手続きをしてないと売ることは出来ないので
個人間のやり取りは揉めてしまう可能性ありかなぁと思います。
うちも今田舎の叔父の土地をどうするか進めてますが
上物(田舎で崩れそう)が古いので土地なら売れるけど上に家があると難しい(買取不可)
更地にしたら固定資産税が多くかかりますが
更地にして売りに出す予定です。
A
回答日時：
2024/4/21 11:32:24
徒歩圏内というのは、ひとつ良い点だとおもいました
家賃収入に頼る場合、あくまで家主は主さまになります。だから、瓦がおかしいとか、雨もりするとかになると、家主の立ち会いのもとで修繕になります
（今はどうかはわかりません)
だから、主さまが東京に住み貸家が北海道とかだと話がたいへんになります
もし、いろんな考えがおありでしたら不動産を2.3あたってみたら、いかがでしょう。
私も家付きで、誰かに貸そうと考えたことがありました
私の家は新しくてキレイなのに
不動産は「自分ではキレイと思っていても他人の目は厳しいから。リフォームすると家の売却と差し引きゼロが常識」などと家を見てもいないのに、不本意なことを言ってくる業者もいました
また、違う不動産は、なにも話していないのに。近隣の噂から
私がひとり娘だということで。
「この家はいつ処分するんだ？更地にして。アパートを建てたい」などと話を持ってきました
「大きなお世話」と憤慨しましたが、先のことはわかりません
家賃収入に頼る場合、あくまで家主は主さまになります。だから、瓦がおかしいとか、雨もりするとかになると、家主の立ち会いのもとで修繕になります
（今はどうかはわかりません)
だから、主さまが東京に住み貸家が北海道とかだと話がたいへんになります
もし、いろんな考えがおありでしたら不動産を2.3あたってみたら、いかがでしょう。
私も家付きで、誰かに貸そうと考えたことがありました
私の家は新しくてキレイなのに
不動産は「自分ではキレイと思っていても他人の目は厳しいから。リフォームすると家の売却と差し引きゼロが常識」などと家を見てもいないのに、不本意なことを言ってくる業者もいました
また、違う不動産は、なにも話していないのに。近隣の噂から
私がひとり娘だということで。
「この家はいつ処分するんだ？更地にして。アパートを建てたい」などと話を持ってきました
「大きなお世話」と憤慨しましたが、先のことはわかりません
A
回答日時：
2024/4/19 23:54:45
宅地と農地は、分けてお考えになるのが良いと思います。
農地は、近所に農業を行っている方がお見えでしたら、借りて貰うか、購入いただけないか相談されては如何でしょうか。
宅地の家は、お書きになった状況から判断すると、借家にするのは難しいと考えられます。駐車場のニーズがある場所なら更地にして駐車場、貸ガレージや貸収納庫など、費用を抑えた利用方法もあります。
農地は、近所に農業を行っている方がお見えでしたら、借りて貰うか、購入いただけないか相談されては如何でしょうか。
宅地の家は、お書きになった状況から判断すると、借家にするのは難しいと考えられます。駐車場のニーズがある場所なら更地にして駐車場、貸ガレージや貸収納庫など、費用を抑えた利用方法もあります。
A
回答日時：
2024/4/19 11:10:08
私も親がなくなったあとしばらくは空き家で風通しなどはしていたのですが、やはりそれも大変なので結局売りましたが。
以前テレビでやっていたのですが、ある程度の制限はあるけDIY等が好きな人たちが借りている賃貸がありました。
借りてるけど自分の好きなように棚や壁紙などを設置できるので人気の物件になって退去後もすぐに入居者が決まると言う物件がありましたよ。
以前テレビでやっていたのですが、ある程度の制限はあるけDIY等が好きな人たちが借りている賃貸がありました。
借りてるけど自分の好きなように棚や壁紙などを設置できるので人気の物件になって退去後もすぐに入居者が決まると言う物件がありましたよ。
A
回答日時：
2024/4/17 13:44:03
３００坪でしょう、手入れだけでもかなり費用かかるので、維持費税金含めてトントンでの賃貸は難しいですよ。
また、その広さなら宅地化するのに開発が必要でしょうから売却にも結構手間がかかるので、できるだけ早く処理の算段を進めた方が良いです。
また、その広さなら宅地化するのに開発が必要でしょうから売却にも結構手間がかかるので、できるだけ早く処理の算段を進めた方が良いです。
A
回答日時：
2024/4/17 13:36:53
農地はちょっと難しいよね。
色々な制約があるので簡単に売ることもできないです。
また家賃を下げても、修繕の義務は大家にあるので最低限は直さないといけなくなります。
土地が荒れないよう草刈りなどの手入れは入居者に頼むことできないです。
仮に入居者が同意しても後々やった、やらないなどで揉める原因になります。
宅地だけ貸す人、農地だけ貸す人と分けて貸し出すと案外条件に合う方が見つかるかもしれません。
都内で貸し農地を出すと抽選になるくらい人が来ますし、それだけでかなりの利益を見込めます。
色々な制約があるので簡単に売ることもできないです。
また家賃を下げても、修繕の義務は大家にあるので最低限は直さないといけなくなります。
土地が荒れないよう草刈りなどの手入れは入居者に頼むことできないです。
仮に入居者が同意しても後々やった、やらないなどで揉める原因になります。
宅地だけ貸す人、農地だけ貸す人と分けて貸し出すと案外条件に合う方が見つかるかもしれません。
都内で貸し農地を出すと抽選になるくらい人が来ますし、それだけでかなりの利益を見込めます。
A
回答日時：
2024/4/14 19:26:48
>家賃を低く設定して今のままの状態で貸すことも可能なのでしょうか？
>今後修繕が必要になった場合は借りる側で負担という契約も一般的
現状のまま、普通に貸す事は可能です。
ただ、修繕案件が出ると「大家さんお願いします」は当然です。
修繕していなからと安易に家賃だけを安くしても、借主側は修繕を自分達でやりたくないですから、大家への修繕要求が連発になる可能性が出る、大家対応のリスクは大きくなる場合も出ます。
借主側で修繕するという約束も可能ですが、契約内容・互いの了解・理解をきちんとしないと、結局はトラブルになる可能性は大きいです。
修繕費用が大きくなると借主は修繕するのか？もあるし、何とかして大家に払わそうとする可能性もあるかもだし。
修繕箇所を放置され退去されてしまった場合どうするのか？と、訴えればと言えば簡単ですが費用と手間を考えれば面倒なだけ。
住まない住宅をどうしたいのか？
売却でいいのか、残したい・だから賃貸なのか、明確にすること。
①大家で、最低限でも修繕し賃貸として貸し出す。
ちゃんと手入れをすれば、借主からの修繕要求のリスクは低くなる。
修繕費用は老朽化物件として、家賃の1～3年程度で費用は家賃で回収。
数年で退去されても、次に貸す場合の修繕費用は安く抑えられる・・
かけた家賃分を回収できれば利益となる。
②親戚筋に貸す、友人・知人に安く貸す。
気心知れた人に貸せば、そのままの状態でも貸しやすい。
修繕はお任せでの意図も伝えやすい。
③DIY物件として貸し出す。
家賃を安く設定・家を好きに改修可能・家の修繕の全てをお任せ。
5年～10年、借りれば土地・建物を譲渡する・・・
大家からすれば、家への不満が来ない・老朽化の建物を借主へ丸投げできる。
④残す目的がなければ、不動産売買で家を売る。
>今後修繕が必要になった場合は借りる側で負担という契約も一般的
現状のまま、普通に貸す事は可能です。
ただ、修繕案件が出ると「大家さんお願いします」は当然です。
修繕していなからと安易に家賃だけを安くしても、借主側は修繕を自分達でやりたくないですから、大家への修繕要求が連発になる可能性が出る、大家対応のリスクは大きくなる場合も出ます。
借主側で修繕するという約束も可能ですが、契約内容・互いの了解・理解をきちんとしないと、結局はトラブルになる可能性は大きいです。
修繕費用が大きくなると借主は修繕するのか？もあるし、何とかして大家に払わそうとする可能性もあるかもだし。
修繕箇所を放置され退去されてしまった場合どうするのか？と、訴えればと言えば簡単ですが費用と手間を考えれば面倒なだけ。
住まない住宅をどうしたいのか？
売却でいいのか、残したい・だから賃貸なのか、明確にすること。
①大家で、最低限でも修繕し賃貸として貸し出す。
ちゃんと手入れをすれば、借主からの修繕要求のリスクは低くなる。
修繕費用は老朽化物件として、家賃の1～3年程度で費用は家賃で回収。
数年で退去されても、次に貸す場合の修繕費用は安く抑えられる・・
かけた家賃分を回収できれば利益となる。
②親戚筋に貸す、友人・知人に安く貸す。
気心知れた人に貸せば、そのままの状態でも貸しやすい。
修繕はお任せでの意図も伝えやすい。
③DIY物件として貸し出す。
家賃を安く設定・家を好きに改修可能・家の修繕の全てをお任せ。
5年～10年、借りれば土地・建物を譲渡する・・・
大家からすれば、家への不満が来ない・老朽化の建物を借主へ丸投げできる。
④残す目的がなければ、不動産売買で家を売る。
A
回答日時：
2024/4/14 16:50:54
借りる人かいれば何とかなるとは思うけど、
大前提は立地でしょ、立地が悪ければ借りては居ないから。
それなりの金額で借りる人が居るなら、お金をかける価値はあるけど、修繕しましたが入りませんじゃ問題外だと思うので。
大前提は立地でしょ、立地が悪ければ借りては居ないから。
それなりの金額で借りる人が居るなら、お金をかける価値はあるけど、修繕しましたが入りませんじゃ問題外だと思うので。
A
回答日時：
2024/4/14 15:46:29
一般的ではありません
修繕義務は賃貸人が負担すると民法で定められています
但し、それと相反する特約もありとはなりますが・・・
とりま情報や判例のリンクです
https://www.retpc.jp/archives/21163/
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E8%80%81%E6%9C%BD%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%BE%A9%E5%8B%99%E3%81%A8%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E5%85%8D%E9%99%A4%E7%89%B9%E7%B4%84%E3%81%AE%E5%8A%B9%E5%8A%9B/
付近の不動産屋と相談し、相場を見据え
売却でも駐車場でも賃貸でも色々選択肢はあるかと思います
修繕義務は賃貸人が負担すると民法で定められています
但し、それと相反する特約もありとはなりますが・・・
とりま情報や判例のリンクです
https://www.retpc.jp/archives/21163/
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E8%80%81%E6%9C%BD%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%BE%A9%E5%8B%99%E3%81%A8%E8%B2%AC%E4%BB%BB%E5%85%8D%E9%99%A4%E7%89%B9%E7%B4%84%E3%81%AE%E5%8A%B9%E5%8A%9B/
付近の不動産屋と相談し、相場を見据え
売却でも駐車場でも賃貸でも色々選択肢はあるかと思います
A
回答日時：
2024/4/14 14:09:14
残地物で修理はしないというのも有りますが。一般的ではないです。
空家なので、使っていないので、給湯器やエアコンが壊れたりするし、窓が開かないとか床が鳴るとか不具合は有ります。自宅がそうなんで
それを一切直さない、借主負担にしますか？
それでもいいとなると、家賃を安くして、外人可とかになり、望めないし、家がどうなっても知らないです。
変な工事をされたりします。
給湯器は必ず壊れるし金額も高いです。
それでも借りる人はいるかもしれませんが、貸すからには仕事として、有る程度のレベルにしたほうがいいです。
給湯器は直すことになりますが、建て替えのための短期の家ならば、住む人も悪くないし、壁紙が破れていてもいいかもしれません。
自分が住んでいなくて、空家なら確認したほうがいいです。
不具合なんか当たり前に有ります。
空家なので、使っていないので、給湯器やエアコンが壊れたりするし、窓が開かないとか床が鳴るとか不具合は有ります。自宅がそうなんで
それを一切直さない、借主負担にしますか？
それでもいいとなると、家賃を安くして、外人可とかになり、望めないし、家がどうなっても知らないです。
変な工事をされたりします。
給湯器は必ず壊れるし金額も高いです。
それでも借りる人はいるかもしれませんが、貸すからには仕事として、有る程度のレベルにしたほうがいいです。
給湯器は直すことになりますが、建て替えのための短期の家ならば、住む人も悪くないし、壁紙が破れていてもいいかもしれません。
自分が住んでいなくて、空家なら確認したほうがいいです。
不具合なんか当たり前に有ります。
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