教えて！住まいの先生

頭金が30なら、やめといた方が無難だと思います。
せめて500くらいは貯金してから考えましょう。
それと収入増やす方法考える方が優先だと思います

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うちは貯金0円、他ローン1000万程ありましたが4000万のフル住宅ローン組みましたよ。今のところ普通に生活できてます。ダメになったら手放せばいいだけだし特に不安はないです。

あれこれ悩むなら買わない方がいいんじゃない？
別に今買わなくても家くらいいつだって買えますよ。
どうしてもその家がいい、とか、買わなかったら後悔する、と思うなら買った方がいいし・・

先の心配してたら家もかえないし賃貸にも住めないですよ。
もし旦那さんが職を失ったら・・住宅ローンだろうと賃貸だろうとどちらも大変に変わりはないです。

ただ、お子さんが小さいとどのみち家の中ぐちゃぐちゃにされてしまうでしょうから、新築だとショックが大きいかもしれないですね。

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＞私の考えていた賃貸プランは、 今の込み込み9万円の家賃にあと20年住む 子供の巣立ちと同時に安い賃貸で10年ほど 60歳になったら市営住宅に申し込む。 です。

私なら堅実だなと思います。
公営住宅は規則で 超高齢者や障害者用の住宅として一階を用意しないといけないらしく、高齢だった父が県営住宅の一階に入った時、既に改築して駐車場からスロープついてました。
なので、そんなに悲観的にならなくても賃貸でマイペースでやっていくのも良いと思います。

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やめておきましょう。
かなり無茶な返済計画になる。
変動金利計算でしょうから、今後金利が上がったらどうする？
仕事できなくなったら、それ以降の支払いは？

借りられるのと、支払えるのは、違う事だと思って考えましょう。

月９万で頭金なしでも、処分できる資産が数年間の支払い分として数百万でもあれば話は変わりますが。

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ほかの回答でもありますが、少なくともその営業では自分だったら買いませんね。正直ではない。というか、売るための営業トークが露骨に適当すぎます。
あと、家を持つことを目標に設定していくことはいいとは思うのですが、年収と年齢に対して3,300万は現状では過大です。
その値段はいまもっとも安価に見積もって、というところなので、実際には話が進めば進むほど、そこから2､3百万は簡単に膨れ上がってきます。
また、ローンに入れられるだけ入れるとおっしゃいますが、固定資産税や火災保険や内装品やカーテン等々、ローンに組めず現金で出す必要がある部分も必ず出てきます。家の立派さに比例して待ったなしで物入りになります。
今後金利が上がったら入れられるだけ住宅ローンに入れてぎりぎりで変動で借りてしまうと金利が上がるのは確実ですから将来に向かって破綻の可能性も大きくなります。ボーナス払いは併用しない、残業代と、奥さんの収入は住宅ローンの返済としてはあてにしないくらいの余裕が必要です。メンテナンス費用も営業トークくらいじゃ済みませんから。。。
と考えると、家を購入する方向にしても、今後旦那さんの年収が右肩上がりになるのがわかってるのでない限りは、予算は再考したほうがいいですし、適当な営業トークで惑わしてくる相手は心を焦らせて冷静な判断を歪めますから自分だったら相手にしません。
営業された物件は過大で、別に紹介されたものにも不満がある。
この状態で、どうしていますぐに二者択一でどっちかに決める必要があるのかのほうが不思議です。
家は一期一会の大きな買い物ですから、どっちも自分にはふさわしくないと思って、自分だったらいったん引きます。予算と立地とタイミングがこれぞと思うものに出会うまで、焦燥に飛びつくものではないと思います。

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正しい部分もあれば、適当なこと言ってるなあという部分もあります。

＞3500万円のローンを40年で組めば固定資産税含めても月8万円で今より安い
固定金利0.5パーセントで40年だと確かに80,466円です。固定資産税含めても月あたり8万円台になるでしょう。
しかし木造住宅の寿命はだいたい40年です。
ローンが終わると同時に新しい家に建て替えです。

＞旦那の退職金で繰り上げ返済で完済できるから老後は苦しくない
こういう仮定の話は考えに入れないほうがいいです。

＞これから値上がりする地域だから子供に土地を残せる
これも仮定の話です。でも値上がりしなかったとしても土地は残してあげられます。

＞修繕費は綺麗に住めば数百万も一千万もかからない
10年に１回は100万円くらいで外壁塗装しなければならないのでどんなに綺麗に住んでても40年住むとしたらここだけで400万円は必ずかかります。
さらに給湯器、エアコンなどは10〜15年おきに交換。
どんなに綺麗に住んでても関係なく数百万円はかかり、リフォームしなくても1000万円近くはかかるでしょう。

＞仲介手数料110万円を10万円にするから
そんなバカな。利益ないですよ。
どこかに転嫁されるのでしょう。

＞ローン控除もある
当たり前のことです。

＞長い目で見ると賃貸の方が高い
そう思います。

＞旦那さんが病気や死亡しても家は残せる
家は残せるというか、亡くなられた場合、団信に入っていればローンの支払いはなくなります。

＞周りが発展してきたので今の賃貸恐らく値上げされる
これも仮定ですが、周辺の家賃相場が上がったときはあり得ます。
しかし何万円も上がるなんてことはまずないでしょうから考慮する必要はないです。

＞「でも地震きたら…」→「賃貸と同じように保険がある」
地震保険はまず火災保険に入り、さらに地震保険料がかかります。そして地震保険は火災保険の半分しか補償されません。
一部に全額出る保険もありますが、保険料は倍額です。
かなり高額な保険料になります。
賃貸の保険料は年５千円〜1万円ですが、あれは家財道具だけの火災保険です。
全く内容も違うし、保険料もぜんぜん違います。

＞「70歳になって2階3階建はしんどい…」→「老後コロコロ引っ越す方がしんどい。リビングに布団ひく人も多い」
ここは質問者さまに申し上げたいですが、70歳で「2階3階建はしんどい」はないですよ。階段の上り下りが困難になるのは90歳くらいです。80代の人でも普通に登れます。

さてここからはわたしの意見です。。

まず仲介手数料のことを言っているので、ハウスメーカーではなく仲介不動産業者です。
家はできるだけ売主直で買ってください。
また家は何軒も見て、またいろいろ勉強して購入するものです。
飛び込みの営業さんが持ってきた１軒を買うかどうかで決めるものではありません。

住宅ローンはまずペアローンではなく単独ローンにするべきです、
みなさんペアローンを勧められ気軽に契約しますがリスクは大きいです。
また銀行の融資限度は一般に年収の８倍までとされていますが、８倍は破綻への道まっしぐらです。
通常は年収の５倍くらいにとどめるべきです。
結論的には、正直今の年収ではまだ厳しいと思います。

でも最終的にはマイホームを持ったほうがいいので（年金収入だけでは賃貸の家賃を払って生活が厳しいし、高齢者は入居を断られます）、これを機にいろんな住宅をSUUMOなどで調べてみてください。

＜補足について＞
＞今の貯金で家を買うのは難しいの状態がこの先もずっと続くんだろうな
＞…と感じています…。

恐るべきはそこではありません。
もっとも恐ろしいのは無理して購入して破綻したときです。
自己破産したらローンもカードも全部なくなり新たに申し込むこともできません。（５年程度）

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細かくは色々ありますが、基本的には営業の言葉が正しいです。
ちなみに離婚時なども家があった方が良いです

貯金がないなら尚更買うしかないでしょう
賃貸って要するに借金です

借りている部屋＝元本
家賃＝利息

金を貯める鉄則の一つは「さっさと元本を返済しろ」ですよね。
利息（家賃）だけ払いながら貯金は馬鹿馬鹿しいです

計算でも簡単にわかります。
貯めるのが頭金のためでしたら、家賃9万を相殺するには、毎月50万程度貯めねばなりません。それ以下だと損します

緊急時の備えでしたら、貯めてる間に何かが起きた方が悲惨です。
営業も説明した夫の死の他、賃貸は災害や金銭難にも弱いです

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持ち家有っても維持に結構かかりますよ。
壁とか屋根とかの塗り替え、水回りのリフォーム、設備の補修・入れ替え。
年間2,30万は補修用に貯めないと。
放置しておくと壊して建て替えるしかない。

先ずは収入アップを目指しつつ貯蓄＆少しずつでも投資を始めるべきでしょう。
無理して生活破綻すると離婚問題につながりますよ。

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2.3年で100万すら貯めるのが難しい
なら辞めときましょう。

住宅ローンは借金です。
手持ち30万円では、無理とは言いませんが余裕が無さ過ぎます。

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＞3500万円のローンを40年で組めば固定資産税含めても月8万円で今より安い
こんなに安いとは思えない。それにこれから金利は上昇する。
＞旦那の退職金で繰り上げ返済で完済できるから老後は苦しくない
その営業マンは旦那の退職金がいくらになるか知っているの？
＞これから値上がりする地域だから
値上がりしなかったら営業マンが高値で買い取ってくれるの？

なによりも貯金３０万で家を買うということが大間違いです。

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