教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入を検討しています。価格は2800万程度、築30年、４ＬＤＫ、一階にショッピングプラザがあるマンションです。フルリノベーション済のため、やや高めの価格なのだと思います。
立地は学校にも近いです。
質問ですが、40代の夫婦、子ども小学生２人、このマンション購入は総合的にみてどうでしょうか？一戸建ても検討しましたが、立地が気に入らず…このようなマンションは、老後に売却も可能でしょうか？
もう一つの質問ですが、現金で一括購入と、２千万円くらい現金で払い、残りをローンを組むのはどちらがお得でしょうか？夫婦とも公務員です。
よろしくお願いします。
質問ですが、40代の夫婦、子ども小学生２人、このマンション購入は総合的にみてどうでしょうか？一戸建ても検討しましたが、立地が気に入らず…このようなマンションは、老後に売却も可能でしょうか？
もう一つの質問ですが、現金で一括購入と、２千万円くらい現金で払い、残りをローンを組むのはどちらがお得でしょうか？夫婦とも公務員です。
よろしくお願いします。
質問日時：
2022/10/29 12:21:38
解決済み
解決日時：
2022/10/29 19:58:54
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 368 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/10/29 19:58:54
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）現在、築30年であれば、お子さんが大学進学で家を出るタイミングや独立するタイミングまでと割り切って、築50年になる前までに買い替えるようなイメージで購入しないと、築50年を超えると、余程の一等地の物件でない限り、老朽化やマンション住人の高齢化・ゴースト化、管理費滞納問題、建替え問題などいろんな問題が出てくる可能性があります。今後、郊外や地方都市では老朽化マンションの問題はより顕著になっていきます。
２）2800万円のマンションですと諸費用を含めて約3000万円前後になるかもしれませんが、2000万円の自己資金を入れるとローン金額は1000万円なので、ローン利用により追加費用はローン手数料と抵当権設定費用で30万円くらいの諸費用になります。
３）住宅ローン控除を使う場合は10年間、毎年末の住宅ローン残高の0.7%の減税がありますので、1000万円を35年ローンにした場合ですと、繰上返済をしなければザックリと60万円くらいは減税効果がありますが、ローン金利が0.5％と仮定すると利息負担が10年で42万円くらいになりますので、諸費用の30万円を足すと72万円となり、住宅ローン減税効果の60万円を超えますので、損得でいうと現金の方が10万円ちょっとお得ですが、それほど変わらないので、手元の余裕資金を残しておきたい場合は住宅ローンを使うというのもありかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）現在、築30年であれば、お子さんが大学進学で家を出るタイミングや独立するタイミングまでと割り切って、築50年になる前までに買い替えるようなイメージで購入しないと、築50年を超えると、余程の一等地の物件でない限り、老朽化やマンション住人の高齢化・ゴースト化、管理費滞納問題、建替え問題などいろんな問題が出てくる可能性があります。今後、郊外や地方都市では老朽化マンションの問題はより顕著になっていきます。
２）2800万円のマンションですと諸費用を含めて約3000万円前後になるかもしれませんが、2000万円の自己資金を入れるとローン金額は1000万円なので、ローン利用により追加費用はローン手数料と抵当権設定費用で30万円くらいの諸費用になります。
３）住宅ローン控除を使う場合は10年間、毎年末の住宅ローン残高の0.7%の減税がありますので、1000万円を35年ローンにした場合ですと、繰上返済をしなければザックリと60万円くらいは減税効果がありますが、ローン金利が0.5％と仮定すると利息負担が10年で42万円くらいになりますので、諸費用の30万円を足すと72万円となり、住宅ローン減税効果の60万円を超えますので、損得でいうと現金の方が10万円ちょっとお得ですが、それほど変わらないので、手元の余裕資金を残しておきたい場合は住宅ローンを使うというのもありかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/10/29 19:58:54
皆さま、どれも参考になる回答ありがとうございました！
ベストアンサーは、不動産にお詳しく専門的な回答だった方にさせて頂きますね！
回答
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A
回答日時：
2022/10/29 17:53:28
築30年ならフルリノベーションもいいと思います。
ただし､きちんとやってればの話ですが・・・
老後に売却するにしても､利便性と管理状態が良ければ､値段は下がるでしょうが､それなりの価額では売れるでしょう。
また､お堅い職業のようですので､ある程度の住宅ローンを組んで、手持ち資金を残しといた方がいいかなと思います。
ただし､きちんとやってればの話ですが・・・
老後に売却するにしても､利便性と管理状態が良ければ､値段は下がるでしょうが､それなりの価額では売れるでしょう。
また､お堅い職業のようですので､ある程度の住宅ローンを組んで、手持ち資金を残しといた方がいいかなと思います。
A
回答日時：
2022/10/29 13:07:33
立地は今後もずっといいままでしょうか？
若いファミリー層が入れ替わり立ち替わり
入居してくれるような
元気な場所でしょうか？
マンション老朽化問題は
マンション住民高齢化問題とセットな事が多く、
支払い能力の悪い年寄ばかりになると
修繕積立金を思うように徴収できなくなって
最初に計画していた修繕が不可能になり
打ち捨てられる事もあります。
戸建の場合、自分の修繕費さえ用意できれば
なんとかなるので
もしそのマンションが将来
年寄りばかりになるかもしれないなら
考え直した方がいいかもしれません。
若いファミリー層が入れ替わり立ち替わり
入居してくれるような
元気な場所でしょうか？
マンション老朽化問題は
マンション住民高齢化問題とセットな事が多く、
支払い能力の悪い年寄ばかりになると
修繕積立金を思うように徴収できなくなって
最初に計画していた修繕が不可能になり
打ち捨てられる事もあります。
戸建の場合、自分の修繕費さえ用意できれば
なんとかなるので
もしそのマンションが将来
年寄りばかりになるかもしれないなら
考え直した方がいいかもしれません。
A
回答日時：
2022/10/29 12:26:16
40代で築30年のマンションを買うと、老後70代で売る時に築60年以上となり売りずらいと考えます。なお現金があるなら現金購入がお得です。
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