教えて！住まいの先生
Q 現在、分譲マンション管理組合内でひとりの区分所有者と訴訟トラブルとなっております。 総会議事録や理事会議事録などでどうしても当該区分所有者に管理組合の手の内を明かす事になってしまいます。
良い方法はありませんか。
質問日時：
2023/8/10 11:37:46
解決済み
解決日時：
2023/8/17 16:29:56
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 1127 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/8/17 16:29:56
質問の全体像がよく分からないので一部推測で回答致します。
専有部分工事届けを出したが、管理組合が承認しなかったのでその一級建築士が訴訟を起こしているのではと推察しますが違うでしょうか？
それを前提として回答致します。
不動産屋の「賃貸として貸した場合の家賃収入の物理的に論理的に、掘削が問題あることを立証することを考えて下さい。損害賠償を求めているのです。」⇒その様な損害賠償を認めないと考えます。
壁は共用部分で、変更するのであれば持分割合の過半数の同意が必要で、その一級建築士が構造上問題あるか無いかではなく、法（民法）と管理規約で承認しないと決定したのであれば、堂々と訴訟を受ければいいのでは？
不動産屋の「物理的に論理的に、掘削が問題あることを立証することを考えて下さい」⇒その様な事を立証する必要性はありません、問題の主旨が違います。
「そこが本当に共用部なのか、リフォームを認めないのが正しいのか、の２点です」壁（躯体）であれば当然に法定共用部分で法と規約で承認しないことは当然で問題ありません。
「私も不動産屋として、かつオーナーとして、裁判官？？したことはあります」 なに寝ぼけた事を言っているのかな！
よくこの知恵袋で、不動産屋や一級建築士が出てきますが気にする必要は無いのではと考えます。
余談ですが、集会（総会）議事録は区分所有法では、議長（理事長）が作成し保管する義務があり書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者2名の署名が必要で、議事録は、規約とともに管理者の保管及び閲覧させる義務があります。
理事会議事録は特に法的な義務は無なく、管理組合規約で定まるもので、閲覧義務も同じです。
都合の悪い事を書かないのは法的に違反行為となり、小細工は止めるべきだと考えます。
専有部分工事届けを出したが、管理組合が承認しなかったのでその一級建築士が訴訟を起こしているのではと推察しますが違うでしょうか？
それを前提として回答致します。
不動産屋の「賃貸として貸した場合の家賃収入の物理的に論理的に、掘削が問題あることを立証することを考えて下さい。損害賠償を求めているのです。」⇒その様な損害賠償を認めないと考えます。
壁は共用部分で、変更するのであれば持分割合の過半数の同意が必要で、その一級建築士が構造上問題あるか無いかではなく、法（民法）と管理規約で承認しないと決定したのであれば、堂々と訴訟を受ければいいのでは？
不動産屋の「物理的に論理的に、掘削が問題あることを立証することを考えて下さい」⇒その様な事を立証する必要性はありません、問題の主旨が違います。
「そこが本当に共用部なのか、リフォームを認めないのが正しいのか、の２点です」壁（躯体）であれば当然に法定共用部分で法と規約で承認しないことは当然で問題ありません。
「私も不動産屋として、かつオーナーとして、裁判官？？したことはあります」 なに寝ぼけた事を言っているのかな！
よくこの知恵袋で、不動産屋や一級建築士が出てきますが気にする必要は無いのではと考えます。
余談ですが、集会（総会）議事録は区分所有法では、議長（理事長）が作成し保管する義務があり書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者2名の署名が必要で、議事録は、規約とともに管理者の保管及び閲覧させる義務があります。
理事会議事録は特に法的な義務は無なく、管理組合規約で定まるもので、閲覧義務も同じです。
都合の悪い事を書かないのは法的に違反行為となり、小細工は止めるべきだと考えます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/8/17 16:29:56
とてもわかりやすい回答ありがとうございます。
それにしても知識も無い変な不動産屋の差し出がましさには呆れるばかりです。
回答
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A
回答日時：
2023/8/10 19:17:27
議事録は請求があれば理事長は閲覧させなければなりませんが、閲覧には理事長は相当の日時・場所・条件を指定することができます。例えば、日時は半年後、場所は理事会の会場、条件は全役員と管理会社のフロントと顧問弁護士の監視の下で撮影や複写は禁止(あくまで「閲覧」のみ)、としても大丈夫です。相手が「メールに添付して送れ」などと言っても拒んで構いません。
相手は本人訴訟でしょうか。もしそうなら、私が理事長だったら訴訟の期日を閲覧日に指定し、裁判所に行く相手が物理的に来られそうもない時刻に、管理会社の事務所で閲覧させるので来いと伝えます。「閲覧を拒んだ」として訴えてくるかもしれませんが、そのときは「拒んではいません」と否認します。
さて、その相手への対応について理事会で審議した内容は、議事録にはほぼ決議内容だけのシンプルな記載にしましょう。議事録は常に余計なことは書かない、備忘録と心得るのがポイントです。
「手の内を明かす」と不利益になることが憂慮される記述については、黒塗りにしたものを閲覧させて構いません。裁判で争っている以上、閲覧させると管理組合にとって不利益な司法判断につながる恐れのある部分については不開示としても正当化できます。ただでさえ裁判で争っているわけですから、管理組合側の視点で記述された内容を「虚偽記載だ」「名誉毀損だ」と別の訴訟を仕掛けてくるリスクもあります。それ以外にも、組合員のプライバシー侵害につながる恐れがあるとして審議内容の中で個人名と部屋番号が記載されているのを黒塗りにするなどの配慮は必要です。どこを黒塗りにするかは、委任している弁護士と相談するとよいと思います。
相手は本人訴訟でしょうか。もしそうなら、私が理事長だったら訴訟の期日を閲覧日に指定し、裁判所に行く相手が物理的に来られそうもない時刻に、管理会社の事務所で閲覧させるので来いと伝えます。「閲覧を拒んだ」として訴えてくるかもしれませんが、そのときは「拒んではいません」と否認します。
さて、その相手への対応について理事会で審議した内容は、議事録にはほぼ決議内容だけのシンプルな記載にしましょう。議事録は常に余計なことは書かない、備忘録と心得るのがポイントです。
「手の内を明かす」と不利益になることが憂慮される記述については、黒塗りにしたものを閲覧させて構いません。裁判で争っている以上、閲覧させると管理組合にとって不利益な司法判断につながる恐れのある部分については不開示としても正当化できます。ただでさえ裁判で争っているわけですから、管理組合側の視点で記述された内容を「虚偽記載だ」「名誉毀損だ」と別の訴訟を仕掛けてくるリスクもあります。それ以外にも、組合員のプライバシー侵害につながる恐れがあるとして審議内容の中で個人名と部屋番号が記載されているのを黒塗りにするなどの配慮は必要です。どこを黒塗りにするかは、委任している弁護士と相談するとよいと思います。
A
回答日時：
2023/8/10 18:26:24
都合の悪いことを書かなければ良いだけです。
（管理組合の）議事録には「正本」はなく、作成期限もありませんから、作成義務者（責任者、議長、理事長…）が思いのままに作れます。
仮に古い議事録が残っていても、作成責任者が「これが正しい」と新しい議事録を提出（開示）しても咎められることはありません（押し切れます）。
前の理事会の議事録で不都合な記録が出てきても、それは過去の理事会の判断であるとしてシラを切れます。それが総会議案になっていなければ、理事会運営はその年度で完結します。
所詮は当事者のメモ（記憶）に過ぎない議事録なのですが、記録としての価値が独り歩きしているだけです。
内容は事実とは限りませんから、「勘違いです」と言うこともできます（証拠能力としては不十分）。
（管理組合の）議事録には「正本」はなく、作成期限もありませんから、作成義務者（責任者、議長、理事長…）が思いのままに作れます。
仮に古い議事録が残っていても、作成責任者が「これが正しい」と新しい議事録を提出（開示）しても咎められることはありません（押し切れます）。
前の理事会の議事録で不都合な記録が出てきても、それは過去の理事会の判断であるとしてシラを切れます。それが総会議案になっていなければ、理事会運営はその年度で完結します。
所詮は当事者のメモ（記憶）に過ぎない議事録なのですが、記録としての価値が独り歩きしているだけです。
内容は事実とは限りませんから、「勘違いです」と言うこともできます（証拠能力としては不十分）。
A
回答日時：
2023/8/10 13:10:27
A
回答日時：
2023/8/10 11:53:57
A
回答日時：
2023/8/10 11:44:24
手の内とは？不正をしてないなら議事録を見せたところで不利になることはないのでは？
A
回答日時：
2023/8/10 11:42:35
区分所有者には総会議事録を開示しているはずですが？？？？
A
回答日時：
2023/8/10 11:40:46
そもそも理事会が区分所有者に隠し事など論外ですよ。
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