教えて！住まいの先生

我が家は68坪くらいで、７台止めれます。
50坪では狭く、70坪では十分に広いと思います。
土地代が場所により大きく異なります。場所が分からないと提案が難しいです。
約700万円〜2000万円だと思います。

４人暮らしとなると住宅は1700万円〜3500万円くらいだと思います。
ハウスメーカーでも色々ありますので気に入ったところで良いと思います。
低コストのハウスメーカーでも良いところあります。
地域に合ったところを探すと良いと思います。

固定金利の方が良さそうな気がします。20年後なんて想像つかないですし。20年前の金利はもっと高かったですし。
我が家は返済期間が短いので変動金利にしました。

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地価で全然違うので全部金次第
ＨＭはデザインセンスが良く高価に見える

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ハウスメーカーか工務店か。
大手ハウスメーカーが良いとは限りません。ユーチューブで欠陥住宅で検索して色々見るといいと思います。

変動か固定か。
今は金利が有って無いようなものなので、少々高くても固定のほうがいいと思います。
短期変動だと更新時に優遇金利が無くなっていきなり店頭金利になることがあります。

団信
分かりません。借りる金融機関に相談しましょう。

ローン控除
借入残高により一定期間所得税や住民税が控除される制度です。
申請することで年1回お金が戻ってきますが10～13年間のようです。

繰り上げ返済はローン控除が終わってからでいいと思います。
銀行に預けた利息よりもローンの利子のほうが数百倍高いわけですから、僕はローン控除が終わって外壁塗装を完了したら速攻で有り金殆んどを繰り上げて完済しました。

ちなみに注文住宅は夢のマイホームですが、出来てもいない物に数千万払うのは、ある意味冒険と言うか無謀とも思えます。
これも欠陥住宅動画によく登場します。

参考まで。

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希望を聞く限り土地の広さは80坪以上となりそうです。
土地の価格は地域差が激しいので建設希望地の不動産情報をチェックしてみてください。
またその付近で４LDKの新築建売があれば建物価格は参考になると思います。

地方だと地盤改良費用や屋外給排水工事等が都心よりかかって来る事があります。案外割高になるのでまずは希望地で見積もりを取って来てください。


ハウスメーカーか工務店どちらがいいか
→どの会社も施工エリアが決まってるので、希望地で施工可能な会社をまずピックアップしてください。
ハウスメーカーは基本的にベースの規格があります。なので金額や仕様がある程度固定されます。工務店は規格が無いので格安の掘っ立て小屋から超高級建設まで自由自在です。
考えるのが億劫ならハウスメーカーに丸投げしてください。

住宅ローンは変動金利か固定金利にすべきか？
→借りる時期と金額次第。今のところ変動優位ですけど、将来については全くわからないのでどっちがいいっていう答えは出ません。

健康診断引っかかってるが団信？で行けるか
→引っかかってる内容次第。

住宅ローン控除とは？
→借入額と納税額によって税金が控除される施策です。

補助金など
→建設会社に要確認。

繰上げ返済するならどのタイミング？
→定年で定期収入が無くなった時がベスト。

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分かりません。

同規模の中古住宅を買って、建替するか。
農地転用して土壌改良して水道を引いて、注文住宅を建てるのか。
2軒分の宅地を買って１軒建てるのか。
少なくとも、建売住宅では売っていないでしょうね。

まず、土地の金額が分かりません。

どのくらいの質の住宅を建てるのか。
施工会社の選択が、金額を大きく左右します。

ここが、やはり分かりません。


超ざっくりとであれば、住宅ローンの返済額は、周辺の家賃相場とそれほど変わらない金額、同じくらいの金額にします。
35年ローン40年ローンにする事で、家賃と同じくらいの支払金額で、住宅を取得するための手段なので。

とはいえご質問者様の規模で家を建て、外構を整えるとなれば。
宅地は広く必要ですし、外構にも相応の金額がかかります。

変動金利か全期間固定金利かは、どちらでも構いません。
20代後半での住宅ローンは、返済期間と勤労収入がある期間が重なっています。
また、収入アップも見込めるのではないでしょうか。
であれば、変動金利の金利上昇リスクにも対応できるでしょう。
全期間固定金利で、繰上返済も借換もしない返済計画でも構いません。

この２つの比較は、シンプルです。
どのように返済したいか、です。
繰上返済の有無だけです。
まあそれだけでは無いですが。
住宅ローン控除期間が終わったら繰上返済する、あるいは完済前に売却を考えている（マンションなどで）のであれば、変動金利の方が有利です。

全期間固定金利の最後まで返済がわかるというメリットは、最後まで返済額を「変えないため」に選ぶモノです。


繰上返済について。
繰上返済は、余裕資金を活用して、住宅ローンの返済計画を修正するものです。
期間を短くしたいのか、返済額を軽減したいのか。

住宅ローン控除があるから、「頭金」を入れずにフルローンにして、控除終了後に「頭金」と考えていた金額と同額の繰上返済をする、などもあります。
この場合は、返済額軽減型の繰上返済をします。
理由は自明なので割愛します。

余裕資金というのは、居住費用など、他の支出を邪魔しなければそれで良いのです。
確かに金額は大きくなるので、節約できればかなり有利にはなりますが。
教育資金を準備する期間、教育資金として使う期間、車の購入費用など、旅行や趣味のためのお金。
それらを削って繰上返済するのではなく。
しっかりと貯めたら余裕ができた。
相続や退職金などのまとまったお金が入った。
そういった場合に、何に使っても良い中から、住宅ローンの繰上返済に使うかは、自由です。


個人的には、施工会社の選択が、ほぼ全てだと思います。
私なら、新住協やPHJなどに加盟している工務店や、FPの家やR+houseなどの断熱気密に拘った選択肢をとりますが。
（私自身の家はFPの家に加盟している工務店です。）
地域区分にもよりますし、どこまでの性能がほしいのかは難しい選択です。

大手のハウスメーカーは、外観も優先するなら非常に優秀です。
金額的には非常にキツくなりますが。

「金額は」知恵袋で回答できる範疇ではないです。
ただし。
どのような選択肢があるのか。
そして、ご自身やご夫婦が何を優先したいのか。

お考えをブラッシュアップするためであれば、たくさんの回答から、しっかりと考えをまとめれば良いです。
いろいろな意見を参考になさって下さい。
読みたくない意見、自分とは違う意見にも、目を向けるべき耳を傾けるべき意見です。

その地域で、買える物件、建てられる施工会社からしか選べません。
最高の住宅が選べますように願っています。

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まず
①新居の理想の新生活をイメージしてリストアップして自分達の優先順位をまとめる（イメージができてないと、住宅展示場でセールストークを受けるたびに感化されて何も決められなくなる）
②予算シミュレーション、予算決め（おそらく話を進めると当初より高くなってしまうので、低めにしとく）
③土地の値段、広さなどを調べて現実に落とす（妥協点を探す）
ような手順で始めてはどうでしょうか

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ハウスメーカーなら土地が15万/坪として6000万は最低見込んでないといけません。
資金に余裕がないなら固定金利です。

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地方つっても土地の価格は様々。
(極端だけど埼玉東部なのか岐阜なのかじゃ同じ地方でも相当違う)
住みたいエリアの4LDKの建売情報などからなんとなく絞り込むしかないのでは。

4LDKも突き詰めれば30坪から出来るけどどの程度欲しいのか、趣味小屋はどの程度を想定するのか とかも分からないし。

・ハウスメーカーか工務店どちらがいいか
ハウスメーカーとは大手8社を指し、工務店はいわゆる規模の小さいところですね。
松竹梅で言うところの松と梅の話ですが、資金計画が成り立つなら大手の方が当然にして良いです。
ざっくり言うと、大手8社は今60年保証がスタンダードで、これを当たり前に出来るだけの建物。
工務店は10年ですから。

・住宅ローンは変動金利か固定金利にすべきか？
→今色々言われ始めていて正直よく分からんけど同じ銀行なら半々で借りることも出来る。個人的には変動で言うて平気じゃない？と考えているけど。

・健康診断引っかかってるが団信？で行けるか
→引っかかっている内容による。

・住宅ローン控除とは？補助金など
→まずはご自分でお調べになった方がいい。何が分からないのかを明確にしてから質問にしないと質問と回答が成り立たない。

・繰上げ返済するならどのタイミング？
→多くの場合は退職金ですね。

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土地代がいくらかで大幅に異なります
土地100坪だとして、坪単価25万〜上はキリがありません。
地方でも割と需要のある土地は単価50万以上すると思うので、土地代だけで約5,000万。
建物もピンキリですが、建坪40坪のコンパクトな4LDKで、建物は中価格帯の坪単価70万で考えたら建物だけで約2,800万。
地域によって仕様が異なるのでもっと上がる可能性もあります。
駐車場が広いと外構費が高くなるので約500万。
トータル8,300万＋初期費用＋付帯工事費という感じだと思います。
都会だと土地代が高騰するので、土地だけで8,000万以上すると思います。

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銀行で融資担当しております。

全くのまっさらで今から家を考えるのですね

最初は理想が高くなりますよね。
わかります。
実際に行動を開始すると、あまりの金額の高さに驚き、年収に見合った物件で妥協をする事になります。

私の担当エリアは福岡天神博多から7〜13駅のエリアです。
土地がその希望であれば最低80坪
1番遠い13駅の駅近の少し良いところなら坪60〜100万
駅が遠くても50万
更に前面道路が狭いとか旗竿地とか半日日陰とか不便で良いなら30万

まずは土地だけで8,000万〜2,400万
次に建物ですがおおよそですが坪あたり80万〜110万です。もちろん積水やパナなど大手はもっとお高いです。
4LDKなら35坪は必要です。
2,800万

諸費用で1割

6,000万ほどは必要になります。


ハウスメーカーか工務店どちらがいいか？

これは自分が気に入った方です。
沢山見て回って下さい。
メーカーが高い工務店が安いなどはありません。
今は材料費人件費が高く高騰しております。
来月からも1割程度値上げをすると、どのハウスメーカーも言ってました。

住宅ローンは変動金利か固定金利にすべきか？

これは永遠のテーマです。
アドバイスとしては
支払額が上がってしまった場合に支払が無理なら固定
金利が上がっても繰上出来るなら変動
です。

健康診断引っかかってるが団信？で行けるか

内容によります。
血圧やメタボなら行けます
無理ならフラットで団信無しで行けます

住宅ローン控除とは？
確定申告でやるものです。
ローン残高の0.7%が払った所得税から還付されます。

補助金など
地域によって違うものも沢山あります。
ハウスメーカーに提案してもらいましょう

繰上げ返済するならどのタイミング？
住宅ローンが終わった13年目以降
金利が上がった
などのタイミングです。
団信がある為、妻が繰上を嫌がる夫婦もいます。

とにかく沢山動いて情報を集めるしかありません。

私も3年前に家を建てました。
福岡から10駅のエリア
駅から15分土地は50坪で2,000万
ちなみに現在は隣の土地が50坪2,500万で売れてます。
めちゃくちゃ値上がりしてます。
土地もずーっと待ってたエリアがたまたま更地になったので分譲が始まる前に土地の持ち主に声をかけて抑えました。
しかし既に残り3区画のみでした。
ハウスメーカーは2〜30件ほど見て回りました。
結局は土地が建築条件付きだったのですが、3番手ぐらいに良いと思っていたメーカーだったので良かったです。
35坪で2,800万
諸費用込みで5,500円でした。

参考になれば幸いです

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