教えて！住まいの先生

契約減価の意味（なぜ契約減価が生じるのか）を取り違えています。

契約減価は、本来その資産価値が100であるにもかかわらず、貸主の意向によって80の利用価値しかない使い方を借主にさせ、借主はその80分の価値に見合った賃料（家賃又は地代）しか払わないため、貸主の資産に20の減価が生じる、というものです。
その20分ですが、借主もその利益を享受しているわけではないので、借主に20の利得があるわけでもなく、借主貸主間の契約が原因となる不動産の減価なので、「契約減価」と呼ばれます。

仰せの「期待利回り」と契約減価は直接の関係がありません。期待利回りは貸主の期待する利益率（投資回収期間の逆数）ですから、契約減価のあるなしに関らず、他の要因から判断します。

期待利回りを乗じる「基礎価格」を判断するときに、契約減価があるならそれを考慮しなければならない、というものです。
契約で貸主が借主の利用を制限しているにもかかわらず、その制限がないものとして貸付資産の価値を判定するのは適切ではないからです。


ここで少し補足になりますが、もし借地契約（借家契約の場合もありますが）が解消されると、契約減価が消えて持主に利益が生じることがあります。契約上の制限がなくなるため、持主（貸主でなくなった）が法令の制限内で自由に土地（または建物）が使えるようになるので、それまで失われていた価値（上記の例では20分）が顕在化するためです。
これが、世に借地／借家解消の“地上げ”が行われる理由です。

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