教えて！住まいの先生
Q 全戸で１８２戸のマンションに住む者です。、インターホン全面取り換えについての通達がありその内容に疑問を抱いております。 かいつまんでの通達内容は「インターホン設備の摩耗修理が頻繁に
発生しています。当マンションは共用部パネル及び制御システム分は管理組合で修理、各住戸部分は各自負担で修理することなっていますが火災感知器報知器の防災設備とも連動しているので、現在の機種が製造停止になっおり新しい機種とは連動性がないので共有部のみ取り換えることができません
又修繕周期の１５年も迎えており、現在の機種の修理部品は、調達困難な時期に差し掛かっているので、この際専有部分も含め全面改修をしたいから、住民のご理解を＊＊＊」との内容でした。
そこで私が疑問に思うことは、確かに火災感知器が管理人室と連動しているので、専用部分も含めての取り換え費用全額を管理費や修繕積立費からまかなってもいいかもしれませんが当マンションの規約にはインターホンの共有部分と専有部分が図解で示されており住宅部分の親機は専有部分とはっきり示してあります。
規約でその様にはっきりしているのに、今回これを実行すると、他のことでも問題が起きた時、
共有部分、専用部分の区別なく費用請求されることになり、そうなれば当然管理費、修繕積立費の不足が生じてきて、管理費値上げにつながってくるのではと思います。ちなみに今回の全面費用予算は約３千万円となっています。三年程前私自身インターホン親機が故障で当然自費修理をしました。
他にも故障した際、管理組合に相談した際、自費修理するようにと言われた人が何人かいますので、取り換えに当たっての専有部分の費用は、防災設備の一部で重要なため、各住戸の負担において全面改修したいと通達し、住民の意見を聞いた上で実行すべきと思っています。
何方かマンション管理に詳しい方 アドバイス、ご意見お願い致します。
又修繕周期の１５年も迎えており、現在の機種の修理部品は、調達困難な時期に差し掛かっているので、この際専有部分も含め全面改修をしたいから、住民のご理解を＊＊＊」との内容でした。
そこで私が疑問に思うことは、確かに火災感知器が管理人室と連動しているので、専用部分も含めての取り換え費用全額を管理費や修繕積立費からまかなってもいいかもしれませんが当マンションの規約にはインターホンの共有部分と専有部分が図解で示されており住宅部分の親機は専有部分とはっきり示してあります。
規約でその様にはっきりしているのに、今回これを実行すると、他のことでも問題が起きた時、
共有部分、専用部分の区別なく費用請求されることになり、そうなれば当然管理費、修繕積立費の不足が生じてきて、管理費値上げにつながってくるのではと思います。ちなみに今回の全面費用予算は約３千万円となっています。三年程前私自身インターホン親機が故障で当然自費修理をしました。
他にも故障した際、管理組合に相談した際、自費修理するようにと言われた人が何人かいますので、取り換えに当たっての専有部分の費用は、防災設備の一部で重要なため、各住戸の負担において全面改修したいと通達し、住民の意見を聞いた上で実行すべきと思っています。
何方かマンション管理に詳しい方 アドバイス、ご意見お願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/4/14 03:29:16
基本的にはyc_tsuchiyaさまのおっしゃるとおりです。
管理規約で室内のインターホン親機が専有部分とされているならな、それに対する更新費用を支出するのは、共有財産である管理費・修繕積立金を個人の財産（インターホン親機）の購入に使うことになり、民法第２５１条が適用され、共有者である区分所有者全員の同意が必要になります。
（ご疑念なら国土交通省にお問い合わせください。）
国土交通省策定のマンション標準管理規約第２１条第２項では、
『２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
うことができる。』
となっておりますが、ここで言う「管理」とは消防設備点検として専有部分内の設備点検を行う場合や、雑排水管清掃として、専有部分内の配管清掃を行う場合をさしているのであり、それらの更新（新しいものを購入・取り付けする）までは射程に入っておりません。
それは、同マンション標準管理規約の第２１条の「コメント」（ずーっと下の方に出てきます。）に、
『第21条関係
①～③ 省略
④ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守
維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要す
る費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負
担すべきものである。』
とあることからも明白です。
質問者様のマンションにおかれては、yc_tsuchiyaさまのおっしゃるとおり、特別決議で管理規約改正を行ったうえで、実施されるのが適切かと。（もちろん、専有部分内は各戸負担とするのも可です。）
マンションがこの世の中に出てきた当時の十年前とは違い、新しい設備や仕組みが次々出てきております。しっかりした管理会社なら、質問者様のマンションのような更新工事の際は、必ず管理規約改正もセットで提案されています。特別決議が必要となりハードルが上がるのですが、組合員の皆さんの大切なお金をたくさん使って工事をするのですから、しっかりと合意形成し法的な問題もクリアして行うのが本当のあり方です。
管理会社がそのような提案をしていないと言うことは、めんどくさいことはやらずにとっとと工事だけしたいのではないでしょうか。管理会社自らが工事をすることになっていませんか？それとも管理会社は工事業者を紹介して後で、紹介手数料をもらおうとだけ考えていて、組合の皆さんのことは二の次なのではないでしょうか。
マンションの管理組合にとってもしっかりと特別決議（組合員と議決権の各４分の３の賛成が必要）を取っていけるかどうかは大切な問題です。重要な問題ではしっかりと合意形成しマンションとしての方向性を打ち出していけるかどうかは、何十年も続く管理組合運営においてはとっても重要なことなのです。
私自身も、役員の皆さまと手分けして、未提出の方のお宅を１件１件廻って議決権行使書の提出をお願いして歩いたことがございます。しっかりしたマンションはそこまで丁寧にやって合意形成を図るよう努力されているのですよ。
マンションが素晴らしいものとなるかどうかは、組合員の皆さまの手にかかっています。質問者様のマンションが素晴らしいマンションとなりますよう、エールを送ります！
http://arcstar-cmco.wix.com/mansion
管理規約で室内のインターホン親機が専有部分とされているならな、それに対する更新費用を支出するのは、共有財産である管理費・修繕積立金を個人の財産（インターホン親機）の購入に使うことになり、民法第２５１条が適用され、共有者である区分所有者全員の同意が必要になります。
（ご疑念なら国土交通省にお問い合わせください。）
国土交通省策定のマンション標準管理規約第２１条第２項では、
『２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
うことができる。』
となっておりますが、ここで言う「管理」とは消防設備点検として専有部分内の設備点検を行う場合や、雑排水管清掃として、専有部分内の配管清掃を行う場合をさしているのであり、それらの更新（新しいものを購入・取り付けする）までは射程に入っておりません。
それは、同マンション標準管理規約の第２１条の「コメント」（ずーっと下の方に出てきます。）に、
『第21条関係
①～③ 省略
④ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守
維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要す
る費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負
担すべきものである。』
とあることからも明白です。
質問者様のマンションにおかれては、yc_tsuchiyaさまのおっしゃるとおり、特別決議で管理規約改正を行ったうえで、実施されるのが適切かと。（もちろん、専有部分内は各戸負担とするのも可です。）
マンションがこの世の中に出てきた当時の十年前とは違い、新しい設備や仕組みが次々出てきております。しっかりした管理会社なら、質問者様のマンションのような更新工事の際は、必ず管理規約改正もセットで提案されています。特別決議が必要となりハードルが上がるのですが、組合員の皆さんの大切なお金をたくさん使って工事をするのですから、しっかりと合意形成し法的な問題もクリアして行うのが本当のあり方です。
管理会社がそのような提案をしていないと言うことは、めんどくさいことはやらずにとっとと工事だけしたいのではないでしょうか。管理会社自らが工事をすることになっていませんか？それとも管理会社は工事業者を紹介して後で、紹介手数料をもらおうとだけ考えていて、組合の皆さんのことは二の次なのではないでしょうか。
マンションの管理組合にとってもしっかりと特別決議（組合員と議決権の各４分の３の賛成が必要）を取っていけるかどうかは大切な問題です。重要な問題ではしっかりと合意形成しマンションとしての方向性を打ち出していけるかどうかは、何十年も続く管理組合運営においてはとっても重要なことなのです。
私自身も、役員の皆さまと手分けして、未提出の方のお宅を１件１件廻って議決権行使書の提出をお願いして歩いたことがございます。しっかりしたマンションはそこまで丁寧にやって合意形成を図るよう努力されているのですよ。
マンションが素晴らしいものとなるかどうかは、組合員の皆さまの手にかかっています。質問者様のマンションが素晴らしいマンションとなりますよう、エールを送ります！
http://arcstar-cmco.wix.com/mansion
回答
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A
回答日時：
2016/1/10 23:49:52
専有部にあるインターホンが、共用部では無く専有部であっても総会で特別決議があれば、その各住戸の全戸分の交換修理が可能です。
質問者は、組合員の支出と管理組合の支出と区別したいとのご意見は当然のことではありますが、管理組合の財産も各組合員が積み立てたものです。
つまり、管理組合の財源は、各組合員が支払った管理費や修繕積立金なのです。
よって、もし、専有部のインターホンを各組合員が個人負担したとしても管理組合で負担したとしても同じことなのです。
修繕費を直接負担するか、一旦管理組合を通じて間接負担するかの違いで、その費用負担は、まさしく各組合員が負担していることに変わりはないのです。
ただ、一旦、管理組合の財産となった以上は、その形成された財産が各組合員が支出したものであっても不公平感があったり、その支出方法に瑕疵が生じるようなことが無いようにしなければなりません。
今回のようにインターホンを全戸分を管理組合が負担する場合には、一部の組合員が損得することが無いように全戸分を管理組合が負担するため、それが専有部分であっても総会決議で支出することに問題はありません。
本来なら、専有部の設備は、各組合員が自費負担すべきものですが、全戸分を管理組合で負担するとなると、これまで既にインターホンの交換費用を自費負担した組合員が損をするのではないのかという疑念は、まったくその通りであります。
そのため、そのようにならないように予め、早い段階で、将来想定できる問題については、あくまで、自費負担するのか、管理組合で負担するかを決めておく必要があるのです。
しかし、今となってはそのような不公平は改善しようもありませんので、管理組合では、既に交換済みのインターホンについても全戸統一して管理組合の費用負担で新しいインターホンへ全戸交換し、同時に既に交換してしまっているインターホンを管理組合が時価で買取るか、補償金をその組合員へ支払うことで不公平感を極力なくすように管理組合が努力する必要があります。
他の管理組合でも以上のような方法で解決していますので、ご参考にしてください。
質問者は、組合員の支出と管理組合の支出と区別したいとのご意見は当然のことではありますが、管理組合の財産も各組合員が積み立てたものです。
つまり、管理組合の財源は、各組合員が支払った管理費や修繕積立金なのです。
よって、もし、専有部のインターホンを各組合員が個人負担したとしても管理組合で負担したとしても同じことなのです。
修繕費を直接負担するか、一旦管理組合を通じて間接負担するかの違いで、その費用負担は、まさしく各組合員が負担していることに変わりはないのです。
ただ、一旦、管理組合の財産となった以上は、その形成された財産が各組合員が支出したものであっても不公平感があったり、その支出方法に瑕疵が生じるようなことが無いようにしなければなりません。
今回のようにインターホンを全戸分を管理組合が負担する場合には、一部の組合員が損得することが無いように全戸分を管理組合が負担するため、それが専有部分であっても総会決議で支出することに問題はありません。
本来なら、専有部の設備は、各組合員が自費負担すべきものですが、全戸分を管理組合で負担するとなると、これまで既にインターホンの交換費用を自費負担した組合員が損をするのではないのかという疑念は、まったくその通りであります。
そのため、そのようにならないように予め、早い段階で、将来想定できる問題については、あくまで、自費負担するのか、管理組合で負担するかを決めておく必要があるのです。
しかし、今となってはそのような不公平は改善しようもありませんので、管理組合では、既に交換済みのインターホンについても全戸統一して管理組合の費用負担で新しいインターホンへ全戸交換し、同時に既に交換してしまっているインターホンを管理組合が時価で買取るか、補償金をその組合員へ支払うことで不公平感を極力なくすように管理組合が努力する必要があります。
他の管理組合でも以上のような方法で解決していますので、ご参考にしてください。
A
回答日時：
2016/1/7 13:57:05
国交省が『標準管理規約』という、マンション管理規約のお手本があります。各マンションは、これをベースにしてそれぞれの実情に応じた内容に改変して規約を定めています。その標準管理規約21条2項に以下の規定があります。貴マンションの規約にもこれと同じ内容の規約があるかどうか、まずお確かめください。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
以上のことから、インターホン設備に関しては、もちろん専有部分と共用部分が構造上一体となった部分に該当するので、管理組合が計画修繕として共用部分と専有部分を一体として修繕・リニューアルすることができるのです。
そうすると、それまでに専有部分の親機を自己負担した修理代はどうしてくれるのかという問題が出てきますが、それは「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」とする規定に準じて考えれば、特に問題ないものと思われます。
すなわち、たとえば、専有部分の玄関ドアの錠が壊れ、それを自己負担で修理したとして、その直後に管理組合が計画修繕として全戸のドアを一斉に交換すると総会決議を挙げた場合を想定してみてください。
ご存じのように、各戸の玄関ドアは共用廊下に面した側が共用部分で、専有部分に面した側が専有部分となります。錠と鍵は専有部分です。ドア1枚に共用部分と専有部分が共存しているのです。
錠を修理したばかりなのに、自己負担したその費用はどうしてくれるのだと管理組合に言われても、管理組合としては「それは通常の使用に関することなので、致し方ありません。あきらめてください。」と言うしかありません。
インターホンもこれと同じことが言えます。もしインターホンの専有部分の親機のリニューアル費を自己負担にすると、自己負担ですからリニューアルを拒否する住戸も出てくることが予想されます。専有部分ですから、強制的に立ち入って工事することはできません。
そして、拒否した住戸だけを除いて工事することが、管理組合として果たして可能でしょうか？ 拒否した住戸が不便になるだけだと言ってしまえばそれまでですが、携帯電話があるので、インターホンが使えなくても特に不便じゃないよと言う人も出てくるでしょう。
そうなると、もう管理組合としてのまとまりが崩壊してしまいます。かりに管理組合が全戸の専有部分の工事費も負担することで、修繕積立金が不足することになったとしても、長い目で見れば、それぞれが負担する金額は、結果的にはあまり変わりません。なぜなら、マンションの修繕のための費用は、区分所有者の他には誰も負担してはくれないからです。
ちなみに、182戸で3千万円というのは、機種にもよりますが、税込なら妥当なところだと思います。ふつう1戸当たり15万円ほどかかります。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
以上のことから、インターホン設備に関しては、もちろん専有部分と共用部分が構造上一体となった部分に該当するので、管理組合が計画修繕として共用部分と専有部分を一体として修繕・リニューアルすることができるのです。
そうすると、それまでに専有部分の親機を自己負担した修理代はどうしてくれるのかという問題が出てきますが、それは「通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」とする規定に準じて考えれば、特に問題ないものと思われます。
すなわち、たとえば、専有部分の玄関ドアの錠が壊れ、それを自己負担で修理したとして、その直後に管理組合が計画修繕として全戸のドアを一斉に交換すると総会決議を挙げた場合を想定してみてください。
ご存じのように、各戸の玄関ドアは共用廊下に面した側が共用部分で、専有部分に面した側が専有部分となります。錠と鍵は専有部分です。ドア1枚に共用部分と専有部分が共存しているのです。
錠を修理したばかりなのに、自己負担したその費用はどうしてくれるのだと管理組合に言われても、管理組合としては「それは通常の使用に関することなので、致し方ありません。あきらめてください。」と言うしかありません。
インターホンもこれと同じことが言えます。もしインターホンの専有部分の親機のリニューアル費を自己負担にすると、自己負担ですからリニューアルを拒否する住戸も出てくることが予想されます。専有部分ですから、強制的に立ち入って工事することはできません。
そして、拒否した住戸だけを除いて工事することが、管理組合として果たして可能でしょうか？ 拒否した住戸が不便になるだけだと言ってしまえばそれまでですが、携帯電話があるので、インターホンが使えなくても特に不便じゃないよと言う人も出てくるでしょう。
そうなると、もう管理組合としてのまとまりが崩壊してしまいます。かりに管理組合が全戸の専有部分の工事費も負担することで、修繕積立金が不足することになったとしても、長い目で見れば、それぞれが負担する金額は、結果的にはあまり変わりません。なぜなら、マンションの修繕のための費用は、区分所有者の他には誰も負担してはくれないからです。
ちなみに、182戸で3千万円というのは、機種にもよりますが、税込なら妥当なところだと思います。ふつう1戸当たり15万円ほどかかります。
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。itakano425さんのご質問に回答させて頂きます、どうぞよろしくお願いします。
結論から申し上げれば、itakano425さんのお考えが正論でしょう。管理規約に専有部分と共用部分の区別が明確に示されているにも関わらず、十分な説明と議論を経ることなく、本来各区分所有者の負担に帰属すべき工事費用を、修繕積立金から拠出することは、マンションの管理運営上好ましいことではありません。
また、本件の最終的な決定は管理組合総会の決議に、委ねられるものと思われますが、管理規約に定められた内容に抵触する議案の決議に際しては、該当する管理規約の変更を経て行われるのが原則です。
管理規約の変更は決議の方法が普通決議ではなく特別決議となり、特別決議の要件は、区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成となります。
しかし、この方法では今般の工事の承認を取るためのハードルが高くなり、各専有部分に一時金の負担が生じるため、否決される可能性もあります。
近年のマンションにとって、インターホンは日常生活に必要不可欠な設備であり、これに支障が生じている状態は、防災上の観点からも望ましくありません。
代替案として、規約を変更することなく各専有部分が負担する一時金も、分割して支払う方法を考えてみました。
規約上の共用部分の負担は、itakano425さんのご意見のとおり修繕積立金からの負担で行い、専有部分内の負担金は一時的に管理費会計や修繕積立会計から立替払いを行います。
その後、１２ヶ月とか２４ヶ月など期間を限定して、毎月管理費や修繕積立金と共に、専有部分の負担金として分割徴収し、立替えた口座へ入金していく方法が考えられます。
この場合、分割徴収する金額は専有部分の面積によるものではなく、各専有部分に設置されたインターホンの機器代金＋工事費用とすることになります。
また、管理会社や施工会社との交渉によって、立替払いを行わずに専有部分の工事代金を、分割払いにしてもらう方法もあります。
マンションの管理運営において、管理規約はマンションの憲法とも呼ばれるものですが、これに縛られ過ぎて肝心な居住者の安心、安全な生活に支障を来しているケースを見かけることがありますが、本末転倒であり最善の方法とは思われません。
本件についても十分な説明と議論がなされ、より良い結論を導かれることを祈念します。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
結論から申し上げれば、itakano425さんのお考えが正論でしょう。管理規約に専有部分と共用部分の区別が明確に示されているにも関わらず、十分な説明と議論を経ることなく、本来各区分所有者の負担に帰属すべき工事費用を、修繕積立金から拠出することは、マンションの管理運営上好ましいことではありません。
また、本件の最終的な決定は管理組合総会の決議に、委ねられるものと思われますが、管理規約に定められた内容に抵触する議案の決議に際しては、該当する管理規約の変更を経て行われるのが原則です。
管理規約の変更は決議の方法が普通決議ではなく特別決議となり、特別決議の要件は、区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成となります。
しかし、この方法では今般の工事の承認を取るためのハードルが高くなり、各専有部分に一時金の負担が生じるため、否決される可能性もあります。
近年のマンションにとって、インターホンは日常生活に必要不可欠な設備であり、これに支障が生じている状態は、防災上の観点からも望ましくありません。
代替案として、規約を変更することなく各専有部分が負担する一時金も、分割して支払う方法を考えてみました。
規約上の共用部分の負担は、itakano425さんのご意見のとおり修繕積立金からの負担で行い、専有部分内の負担金は一時的に管理費会計や修繕積立会計から立替払いを行います。
その後、１２ヶ月とか２４ヶ月など期間を限定して、毎月管理費や修繕積立金と共に、専有部分の負担金として分割徴収し、立替えた口座へ入金していく方法が考えられます。
この場合、分割徴収する金額は専有部分の面積によるものではなく、各専有部分に設置されたインターホンの機器代金＋工事費用とすることになります。
また、管理会社や施工会社との交渉によって、立替払いを行わずに専有部分の工事代金を、分割払いにしてもらう方法もあります。
マンションの管理運営において、管理規約はマンションの憲法とも呼ばれるものですが、これに縛られ過ぎて肝心な居住者の安心、安全な生活に支障を来しているケースを見かけることがありますが、本末転倒であり最善の方法とは思われません。
本件についても十分な説明と議論がなされ、より良い結論を導かれることを祈念します。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
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