教えて！住まいの先生

長文になることご了承ください

住まい都内23区（都心ではない）
85平米 東南角部屋最上階ルーフテラス付最上階はプレミアム住居のため天井高がリビングと一部の部屋が3メートルハイサッシのため日当たり見た目共にとても良いです

主人 45歳 会社経営者 年収1200
妻 45歳 会社員 年収 300 （自宅で）
娘 23歳 看護師 （家に4.5万円入れてくれています）
息子 4歳 保育園
車2台所有
犬2匹

10年近く前に5800万ぐらいだったマンションフラット35だったかでローンを組み購入
現在4000万前後のローンが残っています
貯金は1300万前後
主人は会社経営といえど大きな会社ではありません
したの子供に障害がある
月々の貯金は最低でも20万〜25万可能

新築戸建9500万 150平米あたり 車2台可
旦那のみでのローン希望

今回、家の近所に建売ですがとても条件が良い物件と出会いました

メリット:家の広さデザイン共に好み、家族の出勤路線、駐車2台可、高台にあるため水災害とは無縁、土地の強度、静か、広い、設備も良い、日当たりも良く洗濯状況など気にする私の希望も整っている、長年住み慣れた地域、保育園を帰る必要がない）

デメリット:駅から今の所から徒歩3分増え、10分になる、高台のため坂の上り下りがある、近くにコンビニやスーパーがなく坂の下エリアまで行かないといけない

今までいろいろ見てきました。中にはかなり悩む物件とも出会いましたが妥協点が大きくてやめました。ですが今回の物件は妥協点が一つもありません。今回見つかったところは駅から少し遠くなりますが、生活し慣れた土地のため坂の上り下りがありますが、車生活、かつ電動自転車購入のためどうにかなるかなと思っています。心配は下の子供の障害がありどういう進路を辿るのか現在不明です。が、最寄り路線に専門の学校もあります。車は子供の療育、病院への対応、仕事の面で2台は手放せません。今の生活にはとてもゆとりがあり、不自由ない生活の中月々貯蓄もしっかりできるようになりました。

現在、月々ローン18万、管理費・修繕積立・駐車場2台で7万毎月25万住まいにかかっています
その他、団信保険年間14.5万、固定資産税21.2万

新しい物件は簡単な計算、またフルローン、ボーナスシステムではないためボーナスなしでの計算をしてもらったところ
月々26.5万あたり、団信保険0、固定資産税25万
団信保険がないことでトントン、誤差等で多少上がる程度と捉えております
ただ、まだ正確なシュミレーションではなく見学の際の営業マンの簡単な計算上です

今の住まいもとても気に入っているのですが、例えば旦那が亡くなったとします、ローンは消え車を手放しても月々の管理費、修繕積み立てにて4万は毎月かかります。また、オール電化のため停電だけで、電気も水も止まってしまいます。寝室にシングル2台くっつけて息子と川の字で寝てますがそろそろ限界。小学校に上がるにつれ部屋が必要、娘は仕事が激務のため転勤がない限り実家住まいとのこと。下の子に部屋を作ってあげれない状況。部屋のあちこちにガタがきはじめているため、数年後には水回りをリフォームしなければなと思ってます。設備も買い替えも。子供に財産最低でも住まいを残してあげたい。今のままでは両親いなくなっても月々の最低な負担は残る。そこも不安視しています。

前に住んでたところは中古マンション、売って今のところに買い替えましたが、当時はローンの関係。住まいの売却の関係で仮住まいをしたんですがそれがとても大変でした。本来今回は注文住宅で行きたいところでしたが、そうするとまた仮住まいをしなくてはいけない、良い土地が何年も見つからない。旦那がこだわるため高くなる可能性、そのため、移り住んでから今の家を売却できる、建売も視野に入れてみてましたが建売は設備やデザインに妥協点も多い。ですが今回は全てにおいて夫婦でここ！というところに出会えました。

本来は今の生活にゆとりが取れるよう8000万前後でした。今回大幅アップ。ですが支払いは可能です。また、旦那が45歳、35年ローンができない歳になりました。そのため今ローンを組んでも34年、今の情勢的に今後はもっと高くなります（不動産に関わる仕事のためよく分かっています）注文住宅なんて都内ではもう無理でしょう。今建ってる家を買うのが私たちの歳、情勢、費用面的には最後のチャンスと思っています。今検討してる物件を逃したらもう今のところに住み続けるしかないと。

究極の選択のためみなさんの知識、意見を聞きたいです
この状況下で買い替えは可能でしょうか？無謀でしょうか？
同じ立場でしたら買い替えますか？