教えて！住まいの先生
Q 家の購入についてです。 家を買うべくローンの申請をしたのですが、通りませんでした。
そうしたら、義理の姉が「私の名義で買って、あとで名義変更ってできるのかな？」と、思い付きですが提案してくれました。
色々調べたのですが、同じケースの情報がなかなかなく…。
実際可能なものなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
色々調べたのですが、同じケースの情報がなかなかなく…。
実際可能なものなのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/5/27 10:05:17
住宅ローンは「この人は返済期間中、ずっと支払い続けられるか」を審査しています。
なので、返済比率（毎月の返済に充てられるだけの収入があるか）を見たり、サラリーマンであれば勤続年数（ずっと返済比率をキープできそうか）を見たり、年齢や病歴（何歳まで元気に働けるか）を見たりします。
失礼ながら、質問者様は、金融機関からそれらが満たせないと判断されたことになります。
さて、お義姉さんからのご提案ですが、その内容にストレートに答えると、「できません」が正解です。
①住宅ローン契約の名義変更という意味なら、義姉さんが組んだ住宅ローン残債を完済できるだけの金額で、ご質問者様が住宅ローンを組み直して、義姉弟間で売買する手続きが必要になります。
②所有権の名義変更という意味なら、ご質問者様に贈与税の支払いが発生しますし、義姉さんが金融機関から住宅ローンの一括返済を求められます。
…というのが、平凡ありきたりな回答ですが、以下のようにグレーゾーンはあります。
そのグレーゾーンとは、お義姉さんの名義で物件を購入してご質問者様が住む、というだけです。
お義姉さんも一緒に住むのなら、ご質問者様はお義姉さんの家に同居してるだけですので、全くの合法です。お義姉さんが独身なら、比較的現実的でコストメリットも大きい方法かと思います。
もし、一緒に住まないのなら、お義姉さんの住民票だけその物件住所に移してもらい、お義姉さん宛の郵便物（少なくとも、運転免許証の更新案内とか、役所関係の郵便物が届きます）があればお義姉さんの本当の住所に送り直してあげましょう。このやり方は本当はアウトですし、金融機関にバレるとお義姉さんが一括返済を求められます。でも、住民票さえ届けられていれば問題ないです。住民票の住所と物件住所が一致している限り、わざわざ調べたりしません。金融機関にそんな暇は無いからです。賃貸に出して赤の他人を住まわせる場合は、家賃引き下げ交渉の材料に使われたり勝手に郵便物を開けられたり捨てられたりするので危険ですが、義姉弟ならその心配は少ないですよね？
そして、ご質問者様が金融機関の住宅ローン審査に通るくらい立派な社会人になったら（失礼な言い方が重なってスミマセン）、お義姉さんから物件を買えば良いのです。ほどよく残債も減って（売買金額も減って）、返済比率も減るので住宅ローンも組みやすくなるのではないでしょうか。なお、所有権移転登記が余計に１回発生するので、諸経費が少し高くつきます。
ただし、義姉弟間で売買するまでは、毎月のローン返済額＋管理費修繕積立金くらいは家賃代わりにお義姉さんに渡してあげるくらいの配慮は必要かと思いますが…
なお、家賃代わりにお金を渡す場合は年間110万円以上だと贈与税が発生しかねませんが、あまり心配する必要はありません。その程度の少額な送金にイチイチ目を光らせるほど、税務署も暇じゃないからです。
なので、返済比率（毎月の返済に充てられるだけの収入があるか）を見たり、サラリーマンであれば勤続年数（ずっと返済比率をキープできそうか）を見たり、年齢や病歴（何歳まで元気に働けるか）を見たりします。
失礼ながら、質問者様は、金融機関からそれらが満たせないと判断されたことになります。
さて、お義姉さんからのご提案ですが、その内容にストレートに答えると、「できません」が正解です。
①住宅ローン契約の名義変更という意味なら、義姉さんが組んだ住宅ローン残債を完済できるだけの金額で、ご質問者様が住宅ローンを組み直して、義姉弟間で売買する手続きが必要になります。
②所有権の名義変更という意味なら、ご質問者様に贈与税の支払いが発生しますし、義姉さんが金融機関から住宅ローンの一括返済を求められます。
…というのが、平凡ありきたりな回答ですが、以下のようにグレーゾーンはあります。
そのグレーゾーンとは、お義姉さんの名義で物件を購入してご質問者様が住む、というだけです。
お義姉さんも一緒に住むのなら、ご質問者様はお義姉さんの家に同居してるだけですので、全くの合法です。お義姉さんが独身なら、比較的現実的でコストメリットも大きい方法かと思います。
もし、一緒に住まないのなら、お義姉さんの住民票だけその物件住所に移してもらい、お義姉さん宛の郵便物（少なくとも、運転免許証の更新案内とか、役所関係の郵便物が届きます）があればお義姉さんの本当の住所に送り直してあげましょう。このやり方は本当はアウトですし、金融機関にバレるとお義姉さんが一括返済を求められます。でも、住民票さえ届けられていれば問題ないです。住民票の住所と物件住所が一致している限り、わざわざ調べたりしません。金融機関にそんな暇は無いからです。賃貸に出して赤の他人を住まわせる場合は、家賃引き下げ交渉の材料に使われたり勝手に郵便物を開けられたり捨てられたりするので危険ですが、義姉弟ならその心配は少ないですよね？
そして、ご質問者様が金融機関の住宅ローン審査に通るくらい立派な社会人になったら（失礼な言い方が重なってスミマセン）、お義姉さんから物件を買えば良いのです。ほどよく残債も減って（売買金額も減って）、返済比率も減るので住宅ローンも組みやすくなるのではないでしょうか。なお、所有権移転登記が余計に１回発生するので、諸経費が少し高くつきます。
ただし、義姉弟間で売買するまでは、毎月のローン返済額＋管理費修繕積立金くらいは家賃代わりにお義姉さんに渡してあげるくらいの配慮は必要かと思いますが…
なお、家賃代わりにお金を渡す場合は年間110万円以上だと贈与税が発生しかねませんが、あまり心配する必要はありません。その程度の少額な送金にイチイチ目を光らせるほど、税務署も暇じゃないからです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/5/27 10:05:17
みなさんありがとうございました。
愚か者の私どもでも理解できるような、懇切丁寧な説明をしてくださった方をベストアンサーに選ばせて頂きました。
回答
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A
回答日時：
2022/5/27 08:35:54
「できるわけないでしょ」で終わる話です。
法律や税制、あるいは金融など、社会の仕組みってのは、非常によく出来ています。
愚か者の浅知恵で抜け道を突破できるほど甘くないですよ。
必ず痛いしっぺ返しが来ますので、くれぐれも浅知恵でルールの裏をかくような愚かな行為はしないことです。
法律や税制、あるいは金融など、社会の仕組みってのは、非常によく出来ています。
愚か者の浅知恵で抜け道を突破できるほど甘くないですよ。
必ず痛いしっぺ返しが来ますので、くれぐれも浅知恵でルールの裏をかくような愚かな行為はしないことです。
A
回答日時：
2022/5/26 22:08:24
義理の姉が義理の姉のお金で家を買い、あなたに家を贈与すればできる。
A
回答日時：
2022/5/26 20:05:27
A
回答日時：
2022/5/26 20:00:47
A
回答日時：
2022/5/26 19:28:58
銀行で融資担当しております。
名義変更は不可能です。
絶対に不可能では無いですが、単純に名義変更をすると贈与となり、贈与税が課税されます。
おそらく家の価格の50〜55%は税金を払う事になります。
家が4,000万だとすると、2,000万の税金が課税されます。
贈与を免れる為には、時価で買い取るしかありません。
それだと4,000万払う事になるので、不可能だと思われます。
名義変更は不可能です。
絶対に不可能では無いですが、単純に名義変更をすると贈与となり、贈与税が課税されます。
おそらく家の価格の50〜55%は税金を払う事になります。
家が4,000万だとすると、2,000万の税金が課税されます。
贈与を免れる為には、時価で買い取るしかありません。
それだと4,000万払う事になるので、不可能だと思われます。
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