教えて！住まいの先生
Q 土地所有者との関係に関する質問です。 海外に住まれている土地の所有者から、30年前に更地の土地(60坪)の管理を 頼まれ、自由に使っていいと言われ、畑として使用していました。
月日が経ち、年を重ね体力の衰え畑を断念し、何年か前から放置した状況でした。
その放置した土地をいつの日からか地域住民が勝手に使用し、駐車場、畑として
使用されていました。
その土地の所有者も亡くなられ、管理者も亡くなられ、管理者の孫からの
相談です。
現在、その土地の登記は、名義変更もなくそのままの状態です。
所有者の親族も海外におられ、消息が不明で連絡を取ることができません。
土地所有者と管理者との関係は、兄弟であり、土地所有者が三男で、管理者が
長女でした。
また、他府県に住まれていた長男、次男の親族と連絡したものの音信不通でした。
現在、管理者が亡くなられ、子が管理し子も亡くなり、孫が管理していく状況に
あります。
そこで、相談ですが、
その土地が、他人が勝手に使用されていることに不満を感じています。
土地登記の件で、どのように進めていけたらよいか、いくつかのパターンで
ご教示頂けたら幸いに存じます。
よろしくお願い致します。
その放置した土地をいつの日からか地域住民が勝手に使用し、駐車場、畑として
使用されていました。
その土地の所有者も亡くなられ、管理者も亡くなられ、管理者の孫からの
相談です。
現在、その土地の登記は、名義変更もなくそのままの状態です。
所有者の親族も海外におられ、消息が不明で連絡を取ることができません。
土地所有者と管理者との関係は、兄弟であり、土地所有者が三男で、管理者が
長女でした。
また、他府県に住まれていた長男、次男の親族と連絡したものの音信不通でした。
現在、管理者が亡くなられ、子が管理し子も亡くなり、孫が管理していく状況に
あります。
そこで、相談ですが、
その土地が、他人が勝手に使用されていることに不満を感じています。
土地登記の件で、どのように進めていけたらよいか、いくつかのパターンで
ご教示頂けたら幸いに存じます。
よろしくお願い致します。
回答
3 件中、1～3件を表示
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A
回答日時：
2023/10/23 20:21:16
質問者様が、委託されたことは、比較的容易に立証できますね。
本件では、質問者様が占有していると考えられます。
民法一九七条以下の占有回復で、行けると思います。
相手方は不法占有（相手方を特定するというめんどくさい点がありますが）なので、廃除請求できますね。
裁判で追い出すことができます。
所有権である必要はないです。
仮に質問者様が使用貸借の関係を持っていたとしたら、使用貸借による権利を本権として、占有侵害を廃除できますね。
（所有権がなくても、占有権、使用貸借による権利、（などがあれば（これの立証はさほど困難では無いと思います））回復は可能です、ただ、不法占拠者の特定がめんどくさいです）。
とりあえず、登記は不要です。
その後、登記することになるのですが、日本国外で死亡していると、戸籍が出生から死亡、につながらない可能性があるので、死亡した國での手続きがどうなっているかで変わってきますね。日本の財産を持つ外国人が、死亡した場合の相続に関しては、法の通則に関する法で処理されるのですが、相手国にそういう法律があることを調べて、相続関係を証明しないといけなくなると、ちょっと大変ですね（死亡の証明、証明書が日本語でなければ、翻訳証明などが必要になってしまいます）。
その後、
本件では、質問者様が占有していると考えられます。
民法一九七条以下の占有回復で、行けると思います。
相手方は不法占有（相手方を特定するというめんどくさい点がありますが）なので、廃除請求できますね。
裁判で追い出すことができます。
所有権である必要はないです。
仮に質問者様が使用貸借の関係を持っていたとしたら、使用貸借による権利を本権として、占有侵害を廃除できますね。
（所有権がなくても、占有権、使用貸借による権利、（などがあれば（これの立証はさほど困難では無いと思います））回復は可能です、ただ、不法占拠者の特定がめんどくさいです）。
とりあえず、登記は不要です。
その後、登記することになるのですが、日本国外で死亡していると、戸籍が出生から死亡、につながらない可能性があるので、死亡した國での手続きがどうなっているかで変わってきますね。日本の財産を持つ外国人が、死亡した場合の相続に関しては、法の通則に関する法で処理されるのですが、相手国にそういう法律があることを調べて、相続関係を証明しないといけなくなると、ちょっと大変ですね（死亡の証明、証明書が日本語でなければ、翻訳証明などが必要になってしまいます）。
その後、
A
回答日時：
2023/10/22 14:33:26
契約上の委任なのか？事務管理なのか？使用貸借なのか？はここで論ずるまでもありませんが、他人の土地とはいえ畑として使用していた手前、何かしらの管理責任は今だに残っていると考えるべきです。
所有者が不明ということですが、現れるまで立て看板なりバリケードなり対策を講じたとしても法的には問題はないと思います。
無断使用する人間は元々無権利者ですから、使用貸借人であるあなたには、土地の無断使用を止めさせるだけの権限もあります。
さらに掛かった費用は相続人が現るまで領収書を保存し、今まで使用貸借してきた畑の野菜（法定果実）などと相殺して請求するのがもっともだと思います。
畑として無断使用して栽培した野菜を勝手に引き抜く行為は、後々のトラブルを避けるためにはやらないほうがいいですが、無権利者がどうしても引かないなら、あなたが事務管理として費用を請求してはどうでしょうか？
また、登記は所有者本人か相続人しか出来ませんので、他人は考えるだけ無駄です。
所有者が不明ということですが、現れるまで立て看板なりバリケードなり対策を講じたとしても法的には問題はないと思います。
無断使用する人間は元々無権利者ですから、使用貸借人であるあなたには、土地の無断使用を止めさせるだけの権限もあります。
さらに掛かった費用は相続人が現るまで領収書を保存し、今まで使用貸借してきた畑の野菜（法定果実）などと相殺して請求するのがもっともだと思います。
畑として無断使用して栽培した野菜を勝手に引き抜く行為は、後々のトラブルを避けるためにはやらないほうがいいですが、無権利者がどうしても引かないなら、あなたが事務管理として費用を請求してはどうでしょうか？
また、登記は所有者本人か相続人しか出来ませんので、他人は考えるだけ無駄です。
A
回答日時：
2023/10/22 12:16:17
（１）まず、管理者としての権限で、他人の土地使用に対して何かするということは難しいと思います。
もともとの、管理を任されていたというのは、法律上は、委任契約（民法６４３条）にあたると考えられます。
委任契約は、特約がない限り、委任した側またはされた側のどちらかが死亡した場合には当然に終了し、相続の対象とはなりません（民法６５３条１号）。
したがって、所有者またはもとの管理者のいずれかが亡くなった時点で、委任契約は終了し、管理者としての管理権限もなくなっていると考えるのが通常です。
（２）次に、この土地の所有者として、無断で使用している人を排除するということはどうでしょうか。
前提として、この土地の所有権を現在誰が相続しているかが重要です。
亡くなった所有者の親族は消息不明ということですが、亡くなった時点で所有者の妻や子が存在していたのであれば、基本的には所有権はそちらに相続されている（兄弟には相続は来ない）と考えられます。
一方、妻も子もいなかったということであれば、兄弟が相続している可能性があります。兄弟である管理者が土地所有権の一部を相続し、その子や孫に引き継がれている可能性があります。
（３）万一、（２）の土地の所有権を主張するのも難しそうだという場合には、２つほど方法が考えられます。
１つは、事務管理（民法６９７条）として、土地の管理を行う方法です。
他人のために義務はないけれど管理をしてあげるということです。
「この土地は（登記名義人）の土地であり無断駐車・無断耕作を禁ずる」というような立て看板を立てたり、ロープやコーンなどを立てて侵入を防止する措置をとるなどすることは問題ないと思います。
ただ、地域住民が勝手に畑として使っているということですが、土地の一部をすでに占有されてしまっている状態だとすると、その占有を排除するようなことは実際には難しいかもしれません（自力救済は禁止されていますし、法的な禁止措置を取るためには所有者であることが必要です）
もう１つは、この土地を買い取ってしまう方法があります。
通常、土地の買取は所有者がいないとできませんが、所有者がどこにいるかわからなくても、裁判所に所有者不明土地管理人の選任を申し立ててその所有者不明土地管理人から土地を買い取ることもできます。
（４）以上ですが、（３）のあたりの話になってくるとなかなか難しい話になってきますし、ご自身で対応できることにも限界があると思いますので、弁護士に相談することも必要になってくるでしょう。
もともとの、管理を任されていたというのは、法律上は、委任契約（民法６４３条）にあたると考えられます。
委任契約は、特約がない限り、委任した側またはされた側のどちらかが死亡した場合には当然に終了し、相続の対象とはなりません（民法６５３条１号）。
したがって、所有者またはもとの管理者のいずれかが亡くなった時点で、委任契約は終了し、管理者としての管理権限もなくなっていると考えるのが通常です。
（２）次に、この土地の所有者として、無断で使用している人を排除するということはどうでしょうか。
前提として、この土地の所有権を現在誰が相続しているかが重要です。
亡くなった所有者の親族は消息不明ということですが、亡くなった時点で所有者の妻や子が存在していたのであれば、基本的には所有権はそちらに相続されている（兄弟には相続は来ない）と考えられます。
一方、妻も子もいなかったということであれば、兄弟が相続している可能性があります。兄弟である管理者が土地所有権の一部を相続し、その子や孫に引き継がれている可能性があります。
（３）万一、（２）の土地の所有権を主張するのも難しそうだという場合には、２つほど方法が考えられます。
１つは、事務管理（民法６９７条）として、土地の管理を行う方法です。
他人のために義務はないけれど管理をしてあげるということです。
「この土地は（登記名義人）の土地であり無断駐車・無断耕作を禁ずる」というような立て看板を立てたり、ロープやコーンなどを立てて侵入を防止する措置をとるなどすることは問題ないと思います。
ただ、地域住民が勝手に畑として使っているということですが、土地の一部をすでに占有されてしまっている状態だとすると、その占有を排除するようなことは実際には難しいかもしれません（自力救済は禁止されていますし、法的な禁止措置を取るためには所有者であることが必要です）
もう１つは、この土地を買い取ってしまう方法があります。
通常、土地の買取は所有者がいないとできませんが、所有者がどこにいるかわからなくても、裁判所に所有者不明土地管理人の選任を申し立ててその所有者不明土地管理人から土地を買い取ることもできます。
（４）以上ですが、（３）のあたりの話になってくるとなかなか難しい話になってきますし、ご自身で対応できることにも限界があると思いますので、弁護士に相談することも必要になってくるでしょう。
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