教えて！住まいの先生

5000万円ぐらいの中古マンションですかね？
それならば、まあこんなもんですよ。

あとは、不動産取得税が記載されていませんが、それは課税されない物件でしょうかね？

あと、印紙代も売買契約書に貼付する印紙だけしか計上されていない感があります。
もし、売買価格が5,000万円を超えるようでしたら30,000円となります。
5,000万円までならば10,000円です。

そして、金融機関にお金を借りるのであれば、それについても金銭消費貸借契約書に印紙を貼る必要があります。
5,000万円以内、20,000円
5,000万円を超えるなら、60,000円です。

こんな感じです。


どういった点が高いと思いましたか？

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
中古マンションの―――購入を考えている―――程度では「見積もり？」など出るはずがないのですがねェ･････。

「諸費用」と言うのですが、物件価格以外の費用です。
これはおよそ、「物件価格の１０％」程度を見れば良いのです。

そして、一つ不可解なのは「融資実行手数料？」―――これは銀行費用ですよ。
その他の「登記費用」も含めて、この記載は、最終決済時です。
また、仲介手数料９９万円は、物件が３千万円程度なら、の話です。

詳細は不明ですが、物件も何も資料・データもなく、他界かどうか、では、
判定などできるはずがありません。

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●仲介手数料＝物件価格が4500万円であればその金額に成ります
放棄で認められてる仲介手数料は簡単な計算式で
(物件価格×3％)＋6万円に対して消費税分上乗せ

●火災保険料＝自分で損害保険会社を見つけて数社見積もりして
決めてください。どこからどこまでの火災保険を掛けるかは購入者の
完全自由です。そして仲介業者指定でなければその物件自体買えませんよぉ
などと言う事は無いと思います。ビッグモーター事件じゃないですが
保険やとグルにしてはいけません。

●不動産登記関連費用＝司法書士も現在は見積もりの段階でしょうけど
仲介会社指定じゃない場合は、自分で近くの司法書士数件をピックアップして見積もりを出させて一番安いところを採用しても良いです。
又、司法書士の費用に関しては買主が使う住宅論の金額等が
ハッキリと決まらない時点では大雑把な見積もりしか出ない場合も有ります

●印紙代1万円＝税金ですから仕方ありません

●固定資産税・管理費等精算金＝これも税金もしくはマンションの管理費等のお金ですから、ボッタくること自体が出来ません。

★融資実行手数料＝これが今の時点では一番怪しいです

金融機関の融資関係の費用に関してはもう少し細かい「子明細」が
出る筈です・・いわゆるそういう「ざっくりとまとめて幾ら」
という感じでは有りません、例えば・・・

「住宅ローン事務手数料」「保証料」「住宅ローン契約印紙代」等
そのようにきちんと小さく明細が出ます・・
その99万円の細かな内訳をくれと言って良いと思います。

さいて、この辺で一つの「ぼったくりか否か？」を見分ける簡単な
方法を教えます・・それがいわゆる
「その諸費用の支払先はどこ？そしてキチンとそこから領収証が出る？」
というのを確認すればわかりやすいです。

例えば不動産購入に関しての諸費用で
◆「諸税」＝これはもう法律で決まってるし相手が国や自治体だから
払わない・値切るなどは一切できません
◆「ローン関係の諸費用」＝これに関しては支払う先があなたがお金を借りる
金融機関であれば「それを払わない事にはローン自体を貸さないよ」
という費用になってしまうので仕方ありません
※一部、【保証料】みたいに返済金利に組み込む事も選択できる費用も有りますが・・・

保険・登記費用
相手は保険会社(代理店)・司法書士への支払いに成りますが
紹介者へキックバックが有ったりしてぼったくりも可能な項目にも
成りますから出来れば自ら動いて「紹介者の存在をなくす」という
流れでやることが最善です

それから最後に、最近悪質な仲介業者が、多少簡単なローン関係の
代行費用として仲介会社名で「ローン事務手数料」などと言って
10万前後のお金をぼったくる会社が増えてますので気を付けてください
これは勿論仲介会社が取りますし領収証も仲介会社が発行します

私は実務では基本、買主にローンの流れの動きは本人に任せて
ますが、どうしても仕事の都合等で私が代わりに動くときは
実務費用で1万円位しかもらってません。
内容によっては勿論ゼロです

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こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）諸費用の大部分は仲介手数料と融資手数料かと思いますが、価格が4500万円くらいで、ほぼフルローンを組むのであれば、適正金額かと思います。

２）その他の諸費用で、安くできる可能性があるとすれば、
①住宅用家屋証明書を取得し登記費用の登録免許税の軽減措置を受ける
②火災保険・地震保険の特約を見直してみる
くらいしか可能性は無いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

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販売価格がないと適正か否かは分かりませんから、、、

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仲介手数料はマンションの価格で決まる、その何パーセントという事。
火災保険は主さんが独自に加入するので紹介はいらないならパスできる。
登記は司法書士が実際にやるのでコレも価額の何％が決まってる。
他は文書料や手数料です。つまり購入価額が不明なので
高いのか安いのかが全く分からない。
印紙代は司法書士の費用に入るかな。
固定資産税は主さんが払うもので業者が立て替えるのかな？？
詳しい内訳を求めたほうがいいかも。
購入経験はありますが、固定資産税は自分で納付した記憶がある。

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