教えて！住まいの先生
Q 不動産契約、家賃保証に関しての法律に詳しい方への質問です。
現在、独立してビジネスを営んでおり、事務所を借りています。最初は個人事業主でしたが途中で法人成りしました。多忙を極めていたため事務所の名義変更をしていません。
毎年家賃保証を２万円支払っていましたが、ふとネットで調べてみるとこの家賃保証会社では現在プランが変更されており半額の１万円に変更されていました。この新しいプランへ変更したいと不動産管理会社と家賃保証会社へ伝えると、一旦個人契約を終了して新しい契約を結びなおさなけば不可との回答を得ました。
個人の不動産契約更新の際や、個人から法人への名義変更の際に保証会社のプランを変更することはできないのでしょうか？これには法的な制約があるのでしょうか？
プラン変更の際には、初回の保証料（家賃一ヶ月分）を再度支払わなければいけないとのことですがこれも法的に正しいのでしょうか？
どなたか詳しい方教えてください。
お金を支払っているのは入居者なのに、新プランができても蚊帳の外で何の情報も無く倍額支払わされ続けているのは不思議な構造です。さらに不動産屋にも成約時にキックバックがあると聞きました。大家さんの保険の意味の強い家賃保証なのになぜ入居者がここまで不利な立場のなのでしょうか。
ご教示をよろしくお願いいたします。
毎年家賃保証を２万円支払っていましたが、ふとネットで調べてみるとこの家賃保証会社では現在プランが変更されており半額の１万円に変更されていました。この新しいプランへ変更したいと不動産管理会社と家賃保証会社へ伝えると、一旦個人契約を終了して新しい契約を結びなおさなけば不可との回答を得ました。
個人の不動産契約更新の際や、個人から法人への名義変更の際に保証会社のプランを変更することはできないのでしょうか？これには法的な制約があるのでしょうか？
プラン変更の際には、初回の保証料（家賃一ヶ月分）を再度支払わなければいけないとのことですがこれも法的に正しいのでしょうか？
どなたか詳しい方教えてください。
お金を支払っているのは入居者なのに、新プランができても蚊帳の外で何の情報も無く倍額支払わされ続けているのは不思議な構造です。さらに不動産屋にも成約時にキックバックがあると聞きました。大家さんの保険の意味の強い家賃保証なのになぜ入居者がここまで不利な立場のなのでしょうか。
ご教示をよろしくお願いいたします。
質問日時：
2024/2/18 14:36:08
解決済み
解決日時：
2024/2/21 18:40:13
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 113 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/21 18:40:13
保証会社というのは、ある意味保証契約をしています。それは賃貸契約に付随して、賃貸契約と同条件で更新される契約になっているのではないでしょうか？
新プラントは変更できるものではなく、新規で契約した人向けのプランになっていませんか？ 契約している保証契約には、プランの途中変更という概念はなく、新プランはあくまで新規の場合ということではないでしょうか？
住んでいるところが新規募集の部屋は値段が違うということはよくありますね。同じ建物他の部屋の家賃を変えたからと言って、家賃の値下げをしなければならないということはなく通常最初に契約した内容でその後も契約は続きます。借地借家法もそれを前提にしています。
多分保証契約も同じように、最初に契約した賃貸契約に対する保証なので、賃貸契約自体が変更ならなければ、同一条件で更新されるという契約になっているのではないかと思います。保証契約の変更ですから、双方の合意が必要であり、保証会社は変更する義務はありません。契約ってそういうものです。
なお、名義変更と述べていますが、賃貸契約でいう名義変更とは契約解除をして新規に結びなおすと扱うことがほとんどです。
法人の名義に変更する場合は、保証金・礼金、仲介手数料が通常発生します。つまり名義変更することは、大家は礼金、不動産会社は仲介手数料、保証会社は初回保証料を得ることができますので、法人なりしたのなら名義変更をしろと要求するほうがお得なんですよ。その際に家賃など契約条件の変更もできますし。そして現状、契約者が無断で別人格の法人にまた貸ししている状態なんですから、それを要求する権利が大家にはあると思います。
ある意味法人で使っているのに、名義変更をしないでよいとしてくれている大家に感謝してもよいくらいではないでしょうか？
＞大家さんの保険の意味の強い家賃保証なのになぜ入居者がここまで不利な立場のなのでしょうか。
昔と違い高齢化が進み、親など親族では保証できないケースが多く、借り手が優良な連帯保証人をつけることができない人が多いことから、保証会社ができているのです。大家が納得できるような安定した資産がある人を連帯保証人つけることができますか？という問題の解決策なんです。優良な保証人が用意できないという問題を抱えている人が多いので、不利な立場になっているのです。
新プラントは変更できるものではなく、新規で契約した人向けのプランになっていませんか？ 契約している保証契約には、プランの途中変更という概念はなく、新プランはあくまで新規の場合ということではないでしょうか？
住んでいるところが新規募集の部屋は値段が違うということはよくありますね。同じ建物他の部屋の家賃を変えたからと言って、家賃の値下げをしなければならないということはなく通常最初に契約した内容でその後も契約は続きます。借地借家法もそれを前提にしています。
多分保証契約も同じように、最初に契約した賃貸契約に対する保証なので、賃貸契約自体が変更ならなければ、同一条件で更新されるという契約になっているのではないかと思います。保証契約の変更ですから、双方の合意が必要であり、保証会社は変更する義務はありません。契約ってそういうものです。
なお、名義変更と述べていますが、賃貸契約でいう名義変更とは契約解除をして新規に結びなおすと扱うことがほとんどです。
法人の名義に変更する場合は、保証金・礼金、仲介手数料が通常発生します。つまり名義変更することは、大家は礼金、不動産会社は仲介手数料、保証会社は初回保証料を得ることができますので、法人なりしたのなら名義変更をしろと要求するほうがお得なんですよ。その際に家賃など契約条件の変更もできますし。そして現状、契約者が無断で別人格の法人にまた貸ししている状態なんですから、それを要求する権利が大家にはあると思います。
ある意味法人で使っているのに、名義変更をしないでよいとしてくれている大家に感謝してもよいくらいではないでしょうか？
＞大家さんの保険の意味の強い家賃保証なのになぜ入居者がここまで不利な立場のなのでしょうか。
昔と違い高齢化が進み、親など親族では保証できないケースが多く、借り手が優良な連帯保証人をつけることができない人が多いことから、保証会社ができているのです。大家が納得できるような安定した資産がある人を連帯保証人つけることができますか？という問題の解決策なんです。優良な保証人が用意できないという問題を抱えている人が多いので、不利な立場になっているのです。
回答
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A
回答日時：
2024/2/18 15:06:02
A
回答日時：
2024/2/18 14:43:25
法的にも全く問題ありませんね、契約者そのものが変わる訳ですからすべて新規の契約と同じですね、むしろあなたの方が法律違反とは言わないですが契約違反になりますね
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