教えて！住まいの先生
Q 修繕積立金について。 例えば、修繕積立金の値上げの提案があり、住民の多くが反対した場合… 積み立て金が足りなくて大規模工事が出来ない場となると、どうなるのですか？
①事実として積立金が足りない
②でも１万円の値上げは皆反対
という場合の中古マンションってどうなってしまうのか。実際によくあるのか、その後どうなるのか教えてください。
②でも１万円の値上げは皆反対
という場合の中古マンションってどうなってしまうのか。実際によくあるのか、その後どうなるのか教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/26 23:56:56
たとえば、個人の一戸建ての場合、雨漏りしようが壁が剝げ落ちようが、だれかがその修理費を出してくれるわけではありません。修理するのも放っておくのも、個人の私有財産ですから個人の判断です。それで住めなくなっても自業自得です。
それでは分譲マンションの場合はどうなのか。集合住宅ですが、やはり建物も居室も私有財産です。個人の戸建との違いは、マンションの共用部分は共有財産です。つまり、個人の私有財産か共有の私有財産かの違いです。
ですから、修理するのも放っておくのも、共有者たち（＝管理組合で）が話し合って決める以外にないのです。修繕積立金をいくらにするのかということもまた同じで、話し合いで決める以外にないのです。
① 修繕積立金が足りない場合、繰り返しになりますが、修理費をだれかが出してくれるわけではありませんので、修繕の内容が制限されます。それで何が起こっても自業自得です。たとえば、壁が剥げ落ちて人に怪我をさせたら、その賠償は管理組合（＝区分所有者全員）がしなければなりません。建物に朽ちて資産価値が下がっても自業自得ですし、住めなくなっても自業自得です。
廃墟になって取り壊すことになっても、解体費用は区分所有者全員が負担しなければなりません。つまり、建物が存在し、区分所有者である限り、最後まで責任を持たなければならないということです。
ですから、修繕積立金が足りなくて、②1万円の値上げを多くの人が反対するのなら、いくらの値上げならよいのかという前向きな議論が必要になります。それは、長期修繕計画と関係することですので、いろんなシミュレーションが必要になるでしょう。
1円たりとも値上げしないということであれば、限定された中で対症療法的に修繕をしていくしかないと思います。それで、資産価値を下げることになっても、やはり自業自得です。
以下は廃墟マンションになった事例です。
https://www.bing.com/images/search?q=%e9%87%8e%e6%b4%b2%e5%b8%82+%e5%bb%83%e5%a2%9f%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3&qpvt=%e9%87%8e%e6%b4%b2%e5%b8%82%e3%80%80%e5%bb%83%e5%a2%9f%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3&form=IGRE&first=1
それでは分譲マンションの場合はどうなのか。集合住宅ですが、やはり建物も居室も私有財産です。個人の戸建との違いは、マンションの共用部分は共有財産です。つまり、個人の私有財産か共有の私有財産かの違いです。
ですから、修理するのも放っておくのも、共有者たち（＝管理組合で）が話し合って決める以外にないのです。修繕積立金をいくらにするのかということもまた同じで、話し合いで決める以外にないのです。
① 修繕積立金が足りない場合、繰り返しになりますが、修理費をだれかが出してくれるわけではありませんので、修繕の内容が制限されます。それで何が起こっても自業自得です。たとえば、壁が剥げ落ちて人に怪我をさせたら、その賠償は管理組合（＝区分所有者全員）がしなければなりません。建物に朽ちて資産価値が下がっても自業自得ですし、住めなくなっても自業自得です。
廃墟になって取り壊すことになっても、解体費用は区分所有者全員が負担しなければなりません。つまり、建物が存在し、区分所有者である限り、最後まで責任を持たなければならないということです。
ですから、修繕積立金が足りなくて、②1万円の値上げを多くの人が反対するのなら、いくらの値上げならよいのかという前向きな議論が必要になります。それは、長期修繕計画と関係することですので、いろんなシミュレーションが必要になるでしょう。
1円たりとも値上げしないということであれば、限定された中で対症療法的に修繕をしていくしかないと思います。それで、資産価値を下げることになっても、やはり自業自得です。
以下は廃墟マンションになった事例です。
https://www.bing.com/images/search?q=%e9%87%8e%e6%b4%b2%e5%b8%82+%e5%bb%83%e5%a2%9f%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3&qpvt=%e9%87%8e%e6%b4%b2%e5%b8%82%e3%80%80%e5%bb%83%e5%a2%9f%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3&form=IGRE&first=1
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/26 23:56:56
皆さま、ご回答ありがとうございました。
どの回答もわかりやすく、勉強になりました。
回答
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A
回答日時：
2024/3/21 11:48:52
大規模修繕をやらないと言うことになると思いますよ。
まあそれでも数年は持ちますので。
なぜ、大規模修繕をやるかと言うと15年くらいのタームで考えたとき、都度壊れたところを直すよりも、大規模修繕をした方がランニングコストが安くなるからです。
でも手元にお金がなければ、足りない部分を借金し、値上げした積立金で借金を払っていくと言うことが一般的ですが、値上げできなければ工事を頼むだけのお金がないので、工事はできないと言うことになります。
そうなると、まず不具合が出てくるのは防水です。
どんなにお金がなくとも正直、これだけはやっておいた方が良いと思うのですが。やらないと、住民が実感する不具合は雨漏りです。
特に屋上防水に不具合が起こると、雨漏りの可能性が高まります。上階のベランダの防水が切れて下の階で雨漏りなんてケースもあります。
雨漏りが起きていると言うことは、鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートの中に雨が入り込んでいると言うことですから、木造家屋の雨漏りとは危険度が全く違います。
もっと致命的な不具合の原因になると言うことです。
修繕積立金の少ないマンションは、個別に不具合に対処していくことになりますが、これを続けていくと当然コスト的には高くなるので、早期に修繕積立金が枯渇します。
そうなると簡単な修繕もできなくなりますので、マンションの価値は下がります。
こう言った修繕不能状態に陥っているマンションは、全国で言えば千の単位であると思います。
まあそれでも数年は持ちますので。
なぜ、大規模修繕をやるかと言うと15年くらいのタームで考えたとき、都度壊れたところを直すよりも、大規模修繕をした方がランニングコストが安くなるからです。
でも手元にお金がなければ、足りない部分を借金し、値上げした積立金で借金を払っていくと言うことが一般的ですが、値上げできなければ工事を頼むだけのお金がないので、工事はできないと言うことになります。
そうなると、まず不具合が出てくるのは防水です。
どんなにお金がなくとも正直、これだけはやっておいた方が良いと思うのですが。やらないと、住民が実感する不具合は雨漏りです。
特に屋上防水に不具合が起こると、雨漏りの可能性が高まります。上階のベランダの防水が切れて下の階で雨漏りなんてケースもあります。
雨漏りが起きていると言うことは、鉄筋コンクリート造りのマンションの場合、コンクリートの中に雨が入り込んでいると言うことですから、木造家屋の雨漏りとは危険度が全く違います。
もっと致命的な不具合の原因になると言うことです。
修繕積立金の少ないマンションは、個別に不具合に対処していくことになりますが、これを続けていくと当然コスト的には高くなるので、早期に修繕積立金が枯渇します。
そうなると簡単な修繕もできなくなりますので、マンションの価値は下がります。
こう言った修繕不能状態に陥っているマンションは、全国で言えば千の単位であると思います。
A
回答日時：
2024/3/20 02:49:43
修繕出来なくなりますね。
そうなると壁が剥がれて水が入りコンクリートの間から鉄筋まで届いてサビます。
寿命が短くなって誰も買わなくなります。
なので堅い中古物件の買い方は修繕や管理費延滞状態なども確認します。
そうなると壁が剥がれて水が入りコンクリートの間から鉄筋まで届いてサビます。
寿命が短くなって誰も買わなくなります。
なので堅い中古物件の買い方は修繕や管理費延滞状態なども確認します。
A
回答日時：
2024/3/20 01:35:47
修繕積立金が溜まるまで、工事出来ないですが、何年も
先延ばしにするとマンションの価値が下がります。
先延ばしにするとマンションの価値が下がります。
A
回答日時：
2024/3/19 23:33:58
修繕積立金が足りない場合、大規模修繕が必要となった際には、住民全員から一時的に追加の出資を求める「特別積立金」を設けることが一般的です。しかし、これには全員の合意が必要となります。合意が得られない場合、修繕が遅れるリスクがあります。これが続くと、建物の劣化が進み、最終的には建物価値の低下や、住民の生活環境の悪化につながる可能性があります。このような事態を避けるためには、住民全員での協議や、専門家の意見を取り入れた適切な管理計画の策定が重要となります。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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