教えて！住まいの先生
Q こんにちわ。売買物件の契約内容の事で質問させていただきます。
当該物件が本日第三者に賃貸契約中である為、売主は本契約締結と同時に賃借人に対して売却する皆、通知するものとする。売主は自ら締結している賃貸契約に基づき、契約解除通知から6ケ月後までに当該物件の明け渡しを求め、本件買主に引き渡す物とする。但し、1ケ月以内の明け渡し猶予期間を売り主、買主双方の合意により設定した。
この契約内容ですと賃借人は6ケ月後の契約した日付には出ていないといけないってことですよね？では、1ケ月以内の明け渡し猶予期間とはどういうことでしょうか。
この契約内容ですと賃借人は6ケ月後の契約した日付には出ていないといけないってことですよね？では、1ケ月以内の明け渡し猶予期間とはどういうことでしょうか。
質問日時：
2012/11/21 14:12:03
解決済み
解決日時：
2012/12/6 07:40:14
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 209 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。この度は回答リクエストありがとうござます。
遅くなりましたがtsukki_108さんのご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。
まずは、ご質問の１ヶ月以内の明渡し猶予という件にお答えします。
契約解除通知から６ヶ月後までに当該物件の明渡しを求め、、、とありますので仮に売買契約後に契約解除通知を直ちに行ない賃借人（借主）さんがその求めに応じた場合でも６ヶ月以内に退去してもらえないリスクを回避するために１ヶ月間の猶予期間を契約上設定したという事だと思われます。
借主さんに家賃の不払いや契約に違反する行為の有無など状況が判然としませんが特に問題がない場合には契約解除通知を行った場合でも売却という理由では借地借家法に規定されている貸主（賃貸人）の正当事由には該当しませんので明渡しが受けられない可能性があります。
ご質問内容からは判然としませんがこの契約で一番問題となるのは万が一、借主さんが明渡しを拒んだ場合の取り扱いですがどのようになっていますでしょうか。
１）借主さんが明渡しに応じない場合には契約が白紙解除になる。
（※白紙解約：売主・買主共にノーペナルティで解約する事です。）
２）契約書に定めた状態での引渡しができないため買主は契約を解除して
売主に違約金の請求をする事ができる。
３）売主が契約書に定める契約解除通知を行えば引渡し期限に借主の明
渡しが完了していない場合でも買主が引渡しを受ける。
４）特に取り決めはされていない。
一般的に賃貸中の不動産を取引する場合には１）の様な特約が設定されますが再度確認されることをおすすめします。
万が一、４）の様に特別に取り決めがされていない場合にはご質問の文面からは２）の扱いとなると思われます。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
回答が遅くなり申し訳ございませんでした。
無事に取引が完了する事を祈念いたします。
遅くなりましたがtsukki_108さんのご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。
まずは、ご質問の１ヶ月以内の明渡し猶予という件にお答えします。
契約解除通知から６ヶ月後までに当該物件の明渡しを求め、、、とありますので仮に売買契約後に契約解除通知を直ちに行ない賃借人（借主）さんがその求めに応じた場合でも６ヶ月以内に退去してもらえないリスクを回避するために１ヶ月間の猶予期間を契約上設定したという事だと思われます。
借主さんに家賃の不払いや契約に違反する行為の有無など状況が判然としませんが特に問題がない場合には契約解除通知を行った場合でも売却という理由では借地借家法に規定されている貸主（賃貸人）の正当事由には該当しませんので明渡しが受けられない可能性があります。
ご質問内容からは判然としませんがこの契約で一番問題となるのは万が一、借主さんが明渡しを拒んだ場合の取り扱いですがどのようになっていますでしょうか。
１）借主さんが明渡しに応じない場合には契約が白紙解除になる。
（※白紙解約：売主・買主共にノーペナルティで解約する事です。）
２）契約書に定めた状態での引渡しができないため買主は契約を解除して
売主に違約金の請求をする事ができる。
３）売主が契約書に定める契約解除通知を行えば引渡し期限に借主の明
渡しが完了していない場合でも買主が引渡しを受ける。
４）特に取り決めはされていない。
一般的に賃貸中の不動産を取引する場合には１）の様な特約が設定されますが再度確認されることをおすすめします。
万が一、４）の様に特別に取り決めがされていない場合にはご質問の文面からは２）の扱いとなると思われます。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
回答が遅くなり申し訳ございませんでした。
無事に取引が完了する事を祈念いたします。
回答
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A
回答日時：
2012/11/21 17:10:37
横ヤリ失礼します。
曖昧というか稚拙な文章ですね。このように解釈できますが。。。
①売主（賃貸人）は売買契約締結時に賃借人に売買した旨を通知する。
②契約解除通知はいつ出してもよい。
③売主（賃貸人）は契約解除通知から６ヵ月後までの間に明け渡しを求める。
④契約解除通知から６ヶ月＋１ヶ月＝計７ヶ月間は明け渡しを猶予する。
要点は契約解除通知を出す時期が定まっていないという点です。
この文章ですと、いつまでに明け渡しが得られるか不明確です。
さらに重大な要点があるのですが、売主、買主は借地借家法の事は
理解されていますか？
６ヶ月前に通知しても必ずしも明け渡しが得られる訳ではありませんよ。
曖昧というか稚拙な文章ですね。このように解釈できますが。。。
①売主（賃貸人）は売買契約締結時に賃借人に売買した旨を通知する。
②契約解除通知はいつ出してもよい。
③売主（賃貸人）は契約解除通知から６ヵ月後までの間に明け渡しを求める。
④契約解除通知から６ヶ月＋１ヶ月＝計７ヶ月間は明け渡しを猶予する。
要点は契約解除通知を出す時期が定まっていないという点です。
この文章ですと、いつまでに明け渡しが得られるか不明確です。
さらに重大な要点があるのですが、売主、買主は借地借家法の事は
理解されていますか？
６ヶ月前に通知しても必ずしも明け渡しが得られる訳ではありませんよ。
A
回答日時：
2012/11/21 15:25:40
回答リクエストされた者ではないですが、回答させていただきます。
迷惑なら無視してください。
たとえそのような合意を売買契約の当事者間で締結しても、
賃借人は自己の賃借権を購入者に対抗（主張して、明け渡しに応じない権利）
できますので、売主としては、トラブルを予想して、さらに１か月の猶予が欲しいのだと
思います。
貸主が賃貸借契約を解約する場合は、６か月前の予告と正当事由が必要です。
売買は正当事由にはなりません。
借主付で売ればよいだけです。
迷惑なら無視してください。
たとえそのような合意を売買契約の当事者間で締結しても、
賃借人は自己の賃借権を購入者に対抗（主張して、明け渡しに応じない権利）
できますので、売主としては、トラブルを予想して、さらに１か月の猶予が欲しいのだと
思います。
貸主が賃貸借契約を解約する場合は、６か月前の予告と正当事由が必要です。
売買は正当事由にはなりません。
借主付で売ればよいだけです。
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