教えて！住まいの先生
Q 投資マンションのローンなど解決方法教えてください。
私は50歳バツイチ・子なしです。最近お見合いをしてある男性と何回か会うようになりました。
その人は自衛官で現在52歳。あと1年半ほどで退職になります。勤続は30年ほどあります。
現在は官舎にすんでいるようなんですが、退職したら官舎は出ていかなければならないため
その後の住まいについて話していたときのことです。
住む家がないため小さい家でも購入する方向で話は一致したのですが・・・
実は、そのお相手の方は10年ほど前に投資マンション？を購入し現在７軒ほど１Ｋのマンションを
東京都内や神奈川に所有されているそうです。
もちろんローンを組んでの購入で現在７０００万円ほど債務があるようです。
現在７室とも満室のようですが７軒分の家賃ではローンの支払が足りず毎月
給料から７～８万円ほど持ち出しがあるそうです。
退職後は仕事も見つかるかどうかわからずさらに私たちが住む一軒家を購入すると
すこし住宅ローンを組むため二重ローンのようになり支払っていけるのかどうか
とても不安です。
さらに、その投資マンションのローンは８０歳まであるそうです。
老後、病気をしたり寝たきりになったりということもあるでしょうし年金暮らしになったときには
そのマンションの価値も落ちているでしょうしそれでも払い続けなければならないかと思うので
はっきりいって不安です。
いっそ投資マンションの何軒かを売って（損を覚悟で）負債を減らすとかできないものでしょうか？
私も年収は２００万程度でお相手がもし働けなくなった時や職がみつからないとき
肩代わりして払っていく自信はありません。
はっきりいって不安でその人との結婚を迷っています。
投資マンションに詳しい方なにか解決方法はないでしょうか？
よろしくお願いします。
その人は自衛官で現在52歳。あと1年半ほどで退職になります。勤続は30年ほどあります。
現在は官舎にすんでいるようなんですが、退職したら官舎は出ていかなければならないため
その後の住まいについて話していたときのことです。
住む家がないため小さい家でも購入する方向で話は一致したのですが・・・
実は、そのお相手の方は10年ほど前に投資マンション？を購入し現在７軒ほど１Ｋのマンションを
東京都内や神奈川に所有されているそうです。
もちろんローンを組んでの購入で現在７０００万円ほど債務があるようです。
現在７室とも満室のようですが７軒分の家賃ではローンの支払が足りず毎月
給料から７～８万円ほど持ち出しがあるそうです。
退職後は仕事も見つかるかどうかわからずさらに私たちが住む一軒家を購入すると
すこし住宅ローンを組むため二重ローンのようになり支払っていけるのかどうか
とても不安です。
さらに、その投資マンションのローンは８０歳まであるそうです。
老後、病気をしたり寝たきりになったりということもあるでしょうし年金暮らしになったときには
そのマンションの価値も落ちているでしょうしそれでも払い続けなければならないかと思うので
はっきりいって不安です。
いっそ投資マンションの何軒かを売って（損を覚悟で）負債を減らすとかできないものでしょうか？
私も年収は２００万程度でお相手がもし働けなくなった時や職がみつからないとき
肩代わりして払っていく自信はありません。
はっきりいって不安でその人との結婚を迷っています。
投資マンションに詳しい方なにか解決方法はないでしょうか？
よろしくお願いします。
質問日時：
2013/5/19 10:02:56
解決済み
解決日時：
2013/5/22 12:06:00
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 957 ｜ お礼： 25枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。nanamin963さんのご質問に回答させていただきますのでどうぞよろしくお願いします。
ご所有されている７室の一部または全部を売却して負債を軽減させるためには、以下の何れかの要件を満たす必要があります。
１）売却する物件の金額がローンの残債（残額）を超えていること。
２）売却する物件の金額がローンの残債（残額）未満である場合には、差額に相当する資金の準備ができること。
３）売却する物件の金額がローンの残債（残額）未満である場合でも、金融機関が抵当権（担保）抹消に応じてくれること。
ご所有されている７室の収支状況から判断すると、７室すべてを売却する際に上記の１）を満たすことは難しいものと思われます。
しかし、７室の内比較的早い時期に購入したものや、立地などに恵まれた物件は１）の要件を満たす可能性もあります。
７室の個々の購入金額や借入額が不明であるため、詳細なアドバイスをすることはできませんが、ご所有者の売却の意思があればご所有物件の全室を不動産業者に査定を依頼した結果をもとに、借入金融機関と相談されることをおすすめします。
また、自分たちが住む住居はお二人の手持ちの自己資金と退職金を合わせた範囲内で準備される計画とされてはいかがでしょうか。
以上を参考にして頂き、良い方向性を見出すことができることを祈念しております。
ご所有されている７室の一部または全部を売却して負債を軽減させるためには、以下の何れかの要件を満たす必要があります。
１）売却する物件の金額がローンの残債（残額）を超えていること。
２）売却する物件の金額がローンの残債（残額）未満である場合には、差額に相当する資金の準備ができること。
３）売却する物件の金額がローンの残債（残額）未満である場合でも、金融機関が抵当権（担保）抹消に応じてくれること。
ご所有されている７室の収支状況から判断すると、７室すべてを売却する際に上記の１）を満たすことは難しいものと思われます。
しかし、７室の内比較的早い時期に購入したものや、立地などに恵まれた物件は１）の要件を満たす可能性もあります。
７室の個々の購入金額や借入額が不明であるため、詳細なアドバイスをすることはできませんが、ご所有者の売却の意思があればご所有物件の全室を不動産業者に査定を依頼した結果をもとに、借入金融機関と相談されることをおすすめします。
また、自分たちが住む住居はお二人の手持ちの自己資金と退職金を合わせた範囲内で準備される計画とされてはいかがでしょうか。
以上を参考にして頂き、良い方向性を見出すことができることを祈念しております。
質問した人からのコメント
回答日時： 2013/5/22 12:06:00
みなさま、ご回答ありがとうございました。やはり、結婚はお断りする方向で考えたいと思いました。これだけの高額の負債はやはり不安に感じますし先がみえないように思いました。ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2013/5/19 12:36:38
それって投資になっていないんだがｗ
損を覚悟でｗっていっても、抵当権がついているわけで残債以上の金額でなければ銀行がOKださないし、買う方も買わない。
少なくとも退職金を一時返済にまわし、毎月の返済額を減らすべきだね。
損を覚悟でｗっていっても、抵当権がついているわけで残債以上の金額でなければ銀行がOKださないし、買う方も買わない。
少なくとも退職金を一時返済にまわし、毎月の返済額を減らすべきだね。
A
回答日時：
2013/5/19 11:54:38
まず、その投資用マンションが今いくらになっているのか、
調べられたらいかがですか。
残債を返さないと、売却出来ません。
もし、10年前に1500万円で買ったものが今500万円で売れたとしても、
銀行の残債が800万円だとしたら、
300万円を自分で用意して、800万円返さないと、売却出来ません。
となると、しばらくの間、毎月7，8万円の補填をし続け、
その７軒の物件を持ち続けるしかありません。
お二人で働けば、それくらいの金額の補填はできるでしょう。
とりあえずは、満室で、家賃収入もあるわけですから、
しばらく我慢して様子を見ればいかがでしょうか。
将来どうなるかですが、今、景気が上向いていますから、
物件価格が上がる可能性もあります。
彼の退職金で買える金額内で、
自宅用に中古マンションを購入されることでしょうね。
でも、結婚前にそれらの事実を述べてくださるお相手の方には、好感が持てますね。
マイナス要因は黙秘して結婚し、後から打ち明けるという例も多いですから。
私の周辺でも、晩婚で目出度く結ばれたのですが、
結婚後に相手の借金が判明、結局別れた女性がいます。
ただし、結婚はお金の問題も大切ですから、少しでも不安があるようなら、
今一度、考えられたらいかがかと思います。
特に、これから働いて大金を手にするという年齢ではないので、
慎重に考えられたらいかがでしょうか。
調べられたらいかがですか。
残債を返さないと、売却出来ません。
もし、10年前に1500万円で買ったものが今500万円で売れたとしても、
銀行の残債が800万円だとしたら、
300万円を自分で用意して、800万円返さないと、売却出来ません。
となると、しばらくの間、毎月7，8万円の補填をし続け、
その７軒の物件を持ち続けるしかありません。
お二人で働けば、それくらいの金額の補填はできるでしょう。
とりあえずは、満室で、家賃収入もあるわけですから、
しばらく我慢して様子を見ればいかがでしょうか。
将来どうなるかですが、今、景気が上向いていますから、
物件価格が上がる可能性もあります。
彼の退職金で買える金額内で、
自宅用に中古マンションを購入されることでしょうね。
でも、結婚前にそれらの事実を述べてくださるお相手の方には、好感が持てますね。
マイナス要因は黙秘して結婚し、後から打ち明けるという例も多いですから。
私の周辺でも、晩婚で目出度く結ばれたのですが、
結婚後に相手の借金が判明、結局別れた女性がいます。
ただし、結婚はお金の問題も大切ですから、少しでも不安があるようなら、
今一度、考えられたらいかがかと思います。
特に、これから働いて大金を手にするという年齢ではないので、
慎重に考えられたらいかがでしょうか。
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