教えて！住まいの先生
Q 中古戸建の購入を考えています。建築確認済証、検査済証、家の図面などの書類がないとのことです。また、役所にも建築確認証の概要がないとのことでした。 築40年の木造住宅なので、リフォー
ムして住むつもりでいました。
仮に15年ほど住んだとし、その後、その住宅を貸すか売るかする予定です。
建て替えは予定していません。
上記のように考えていたのですが、そのプランを実行するにあたって、
問題となる点はどこでしょうか？
「一旦買ったはいいが、売れない」など、トラブルになりそうな部分を教えていただきたいです。
恥ずかしながら、家を買うのが初めてでわかっていません。
よろしくお願いいたします。
仮に15年ほど住んだとし、その後、その住宅を貸すか売るかする予定です。
建て替えは予定していません。
上記のように考えていたのですが、そのプランを実行するにあたって、
問題となる点はどこでしょうか？
「一旦買ったはいいが、売れない」など、トラブルになりそうな部分を教えていただきたいです。
恥ずかしながら、家を買うのが初めてでわかっていません。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/6/2 03:12:19
①昔の役所での「書類の保管期間」は5年間だけでしたから、40年前の「確認申請書」がないのは当然ですね。 売りに出した「元の持ち主」が保管していない以上「確認申請書」はどこにもないでしょうね。 今の様に「データー化」する事が出来なかったので、仕方が無いと諦めてください。
②「耐震診断」や「耐震補強工事」については、改めて現場を見てから「図面を作成」しますので、何の問題点もありませんよ。 詳細についても「壁」などを壊さなくても分かりますので、心配無用です。
「築年数40年」であれば、筋交いの端部に「金物使用」はあり得ないので、耐力的には「ゼロ！」だと判断をします。
③「木造」でも「鉄骨造」でも「RC造（鉄筋コンクリート）」でも40年+15年＝55年ともなると、固定資産税の評価額は「ゼロ円」となりますし、この様な家はいくら綺麗にしていても「土地の値段の価値」しか日本では認められないので、「建物の過値は評価されない！」と考えておいてください。
古い建物があるままで売りに出すと、「敷地の値段」－「解体の費用分」＝「売れる金額」となりますので、あなたの考え方だと、今の日本の「不動産の流通システム」の中では「古い建物」＝「邪魔な物扱い」なので、そのままで売る事は不可能ですよ。
④まずは購入すべきなのか？ について「ホームインスペクター制度」を使って、値段と傷み具合が本当にバランスしているのか？ を調べた上で「納得してから」購入してくださいね。 変な物件を掴まされない様に注意をしてください。
https://www.jshi.org/
「補足」があれば「追記」が可能です。
②「耐震診断」や「耐震補強工事」については、改めて現場を見てから「図面を作成」しますので、何の問題点もありませんよ。 詳細についても「壁」などを壊さなくても分かりますので、心配無用です。
「築年数40年」であれば、筋交いの端部に「金物使用」はあり得ないので、耐力的には「ゼロ！」だと判断をします。
③「木造」でも「鉄骨造」でも「RC造（鉄筋コンクリート）」でも40年+15年＝55年ともなると、固定資産税の評価額は「ゼロ円」となりますし、この様な家はいくら綺麗にしていても「土地の値段の価値」しか日本では認められないので、「建物の過値は評価されない！」と考えておいてください。
古い建物があるままで売りに出すと、「敷地の値段」－「解体の費用分」＝「売れる金額」となりますので、あなたの考え方だと、今の日本の「不動産の流通システム」の中では「古い建物」＝「邪魔な物扱い」なので、そのままで売る事は不可能ですよ。
④まずは購入すべきなのか？ について「ホームインスペクター制度」を使って、値段と傷み具合が本当にバランスしているのか？ を調べた上で「納得してから」購入してくださいね。 変な物件を掴まされない様に注意をしてください。
https://www.jshi.org/
「補足」があれば「追記」が可能です。
回答
A
回答日時：
2017/5/23 15:43:29
築40年だと、新耐震(1981年）以前の建物です
図面が無いとなると診断のしようが有りません
建築士なら間取り等から筋違いが有るか等の検討が着くかもしれませんが
壁に穴を開けたりしないと明確には答えが出ません
それ以外は耐震補強工事をする事でしょうか
その価値が有るかは専門家に聞くしか無いでしょう
一級建築士です
図面が無いとなると診断のしようが有りません
建築士なら間取り等から筋違いが有るか等の検討が着くかもしれませんが
壁に穴を開けたりしないと明確には答えが出ません
それ以外は耐震補強工事をする事でしょうか
その価値が有るかは専門家に聞くしか無いでしょう
一級建築士です
A
回答日時：
2017/5/19 16:44:50
現状、上物（建物）の価値は無いものと思って良いでしょう。
15年間、ご自分で住んでその後賃貸に・・・・。
地価や家賃は地域に依る部分が大半なので何とも言えませんが、
完全に償却して、どんなに古い家屋で古い規格の建屋でも
家賃が安くて、広くて庭付きの戸建て・・・・って需要は常にありますよ。
（駅近／コンビニ近／スーパー近／病院近／は、関係が無い）
学校近・・・・は、問題有ります。
（引く手あまた・・・・って訳には行きませんが、固定資産税以外に
完全に償却していれば、持っていても自己負担は少ないです。）
賃料の安い戸建てに住んてくれる人達は、契約年数が長い傾向ですし
建て屋も大事に使ってくれます。
上物はどうでも、更地にしてもその土地が売れないってのは
問題があるかも知れません。
ご参考までに。
15年間、ご自分で住んでその後賃貸に・・・・。
地価や家賃は地域に依る部分が大半なので何とも言えませんが、
完全に償却して、どんなに古い家屋で古い規格の建屋でも
家賃が安くて、広くて庭付きの戸建て・・・・って需要は常にありますよ。
（駅近／コンビニ近／スーパー近／病院近／は、関係が無い）
学校近・・・・は、問題有ります。
（引く手あまた・・・・って訳には行きませんが、固定資産税以外に
完全に償却していれば、持っていても自己負担は少ないです。）
賃料の安い戸建てに住んてくれる人達は、契約年数が長い傾向ですし
建て屋も大事に使ってくれます。
上物はどうでも、更地にしてもその土地が売れないってのは
問題があるかも知れません。
ご参考までに。
A
回答日時：
2017/5/19 15:21:08
生涯住まないなら賃貸でよいのでは？
立地や建物の状態により今後価値は決まりますが４０年オーバーの建物はゼロに等しく将来売るなら土地の値段のみとなります。
リフォームしたとしても劇的に価値が上がるわけではありません。
生涯住むつもりが無ければ買わない、またはリフォームも必要最小限で済ますって感じですかね。
立地や建物の状態により今後価値は決まりますが４０年オーバーの建物はゼロに等しく将来売るなら土地の値段のみとなります。
リフォームしたとしても劇的に価値が上がるわけではありません。
生涯住むつもりが無ければ買わない、またはリフォームも必要最小限で済ますって感じですかね。
A
回答日時：
2017/5/19 14:52:52
役所にも建築確認証の正本の本書が無くとも
台帳に記載があれば 建築概要書は残存しているはず。
台帳に記載が無ければ そもそも無届の違反建築物。
建築確認申請の副本・検査済証は売買において絶対必要条件ではありません。
土地の境界さえはっきりしていれば上屋なんて無価値で土地だけのつもりで売却すれば
何の問題も無い。いくらリフォームに大金をつぎ込もうとも所詮築４０年。１５年もすめば
築齢５０年オーバー 資産価値なんて無いよ。
台帳に記載があれば 建築概要書は残存しているはず。
台帳に記載が無ければ そもそも無届の違反建築物。
建築確認申請の副本・検査済証は売買において絶対必要条件ではありません。
土地の境界さえはっきりしていれば上屋なんて無価値で土地だけのつもりで売却すれば
何の問題も無い。いくらリフォームに大金をつぎ込もうとも所詮築４０年。１５年もすめば
築齢５０年オーバー 資産価値なんて無いよ。
A
回答日時：
2017/5/19 14:52:28
私もこの春、築４０年諸図面なしの物件を購入し、同じようにいずれ転売するつもりです。
すでに売値は土地相場の値段であり、立地的に一定の需要はあることから、解体費をこちらが持てば転売は可能と判断して購入しました。
構造体や主要内装材にリフォームが不要な事、多額の補修費がかからない可能性を確認しました。
転売予定で損失は少なくしたいのなら、お金のかかるリフォームはすべきでないと思います。
ただし、希望居住年数によっては、割り切ってその間の快適さに投資するというのでもいいかもしれません。
私は同エリアの賃貸料の累積金額と比較もしました。
構造体を変更するリフォームには構造体がどうなっている知りたいところです。
私は行政の無料耐震診断をしてもらいました。
が、正確な診断は、次のステップの有料診断でしか分かりません。
私はそこまでやりませんでしたが、質問者さんのように大きなリフォームをお考えならば行政の有料耐震診断に申し込んでもいいかもしれません。
15年後のお住いの予定は？
貯金して新築するとかなら、その時に転用できるようなリフォームを考えてもいいかもしれません。
あと貸すのはお薦めしません。
赤字になるかもしれないので。
すでに売値は土地相場の値段であり、立地的に一定の需要はあることから、解体費をこちらが持てば転売は可能と判断して購入しました。
構造体や主要内装材にリフォームが不要な事、多額の補修費がかからない可能性を確認しました。
転売予定で損失は少なくしたいのなら、お金のかかるリフォームはすべきでないと思います。
ただし、希望居住年数によっては、割り切ってその間の快適さに投資するというのでもいいかもしれません。
私は同エリアの賃貸料の累積金額と比較もしました。
構造体を変更するリフォームには構造体がどうなっている知りたいところです。
私は行政の無料耐震診断をしてもらいました。
が、正確な診断は、次のステップの有料診断でしか分かりません。
私はそこまでやりませんでしたが、質問者さんのように大きなリフォームをお考えならば行政の有料耐震診断に申し込んでもいいかもしれません。
15年後のお住いの予定は？
貯金して新築するとかなら、その時に転用できるようなリフォームを考えてもいいかもしれません。
あと貸すのはお薦めしません。
赤字になるかもしれないので。
A
回答日時：
2017/5/19 14:32:43
木造で40年は、必ずどこかの部分に問題はあります。床下が見れるといいですね。排水管や給水管にも、問題があるのが普通です。値段が1０00万円以上であれば、だいぶ考えたほうがいいでしょう。（土地の値段は含みません。）
A
回答日時：
2017/5/19 13:40:44
問題点は、売れるかどうか、借主がいるかどうか→需要があるかどうか、です。
年数は、たかが40年程度、気にしなくていい。
必要な補習と補強をして、時代に合わせて「改良」すればいいだけ。
余計な資金を使わないこと。
年数は、たかが40年程度、気にしなくていい。
必要な補習と補強をして、時代に合わせて「改良」すればいいだけ。
余計な資金を使わないこと。
A
回答日時：
2017/5/19 13:33:21
＊築40年でしかも、建築確認済証、完了検査済証無いのであれば、建物価値は無い物として土地のみで計画すべきと思います。
＊リフォームも関係図面無ければ現地調査費用必要で割高に成可能性有ります。
＊売り出し時には築55年物、解体費値引き若しくは、更地渡しの可能性大。
＊リフォームも関係図面無ければ現地調査費用必要で割高に成可能性有ります。
＊売り出し時には築55年物、解体費値引き若しくは、更地渡しの可能性大。
A
回答日時：
2017/5/19 11:08:27
むしろ築４０年でそんな書類一式あるほうが珍しいです。
合法に建てられたことさえ確認できれば問題ないです。
合法に建てられたことさえ確認できれば問題ないです。
A
回答日時：
2017/5/19 11:04:54
5年前に戸建の中古を購入しました。
大変失礼ながら、いくらリフォーム済みでも、私なら築40年というだけで食指が動きません。耐震基準を全く満たしていませんし、木造ならなおさら怖いです。私の実家が築40数年の木造ですが、修繕程度のリフォームをすることはあっても、大幅なリフォームをするつもりはないようです。
親達の代で住み潰すでしょう。
昨年、兄が築34年の鉄骨住宅を購入しましたが、物件価格1,100万・フルリフォーム代700万かかったそうです。これですら、どうかと思いました。
主様の計画では、売りに出す頃は築55年・リフォーム後15年経過、という事ですよね。もはや、再リフォームさえ必要な年数です。主様達で住み潰す、という覚悟が必要かな、と思います。
私が15年後に売りに出すとしたら、買主が自己負担で解体・更地にしたうえで、立て直して下さい、という文言を不動産屋さんに広告に付けてもらうでしょうね。解体費が買主の自己負担なので、売値は格安になるでしょうが、こちらの手出しがないだけマシ、という感覚で。
うちは築15年で購入しましたが、それでも入居前にあちこちリフォームしました。近隣は同程度の築年数のお宅ばかりですが、リフォームブームです。
先々売りに出すとしたら、家の価値はゼロ（それどころか解体費がかかります）・算定できるのは土地代のみ、と考えた方がいいでしょうね。それも、自宅前の道路が車が入れないような細い道なら、自治体への寄付すら断られるそうです。（私の叔母が経験済みです）
大変失礼ながら、いくらリフォーム済みでも、私なら築40年というだけで食指が動きません。耐震基準を全く満たしていませんし、木造ならなおさら怖いです。私の実家が築40数年の木造ですが、修繕程度のリフォームをすることはあっても、大幅なリフォームをするつもりはないようです。
親達の代で住み潰すでしょう。
昨年、兄が築34年の鉄骨住宅を購入しましたが、物件価格1,100万・フルリフォーム代700万かかったそうです。これですら、どうかと思いました。
主様の計画では、売りに出す頃は築55年・リフォーム後15年経過、という事ですよね。もはや、再リフォームさえ必要な年数です。主様達で住み潰す、という覚悟が必要かな、と思います。
私が15年後に売りに出すとしたら、買主が自己負担で解体・更地にしたうえで、立て直して下さい、という文言を不動産屋さんに広告に付けてもらうでしょうね。解体費が買主の自己負担なので、売値は格安になるでしょうが、こちらの手出しがないだけマシ、という感覚で。
うちは築15年で購入しましたが、それでも入居前にあちこちリフォームしました。近隣は同程度の築年数のお宅ばかりですが、リフォームブームです。
先々売りに出すとしたら、家の価値はゼロ（それどころか解体費がかかります）・算定できるのは土地代のみ、と考えた方がいいでしょうね。それも、自宅前の道路が車が入れないような細い道なら、自治体への寄付すら断られるそうです。（私の叔母が経験済みです）
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