教えて！住まいの先生
Q 築24年という古さ以外はほぼ全て(立地・広さ・間取り・金額）が希望に合う中古住宅を見つけました。 この家を購入するとして、どんなことに注意したらよいかアドバイス頂けると助かります。
・築24年(平成６年)の木造建築
・直近12年間は、転勤のため借家にして人に貸している(借主は1２年間ずっと同一の家族)
・リフォーム歴は無し(築12年目に賃貸に出したので）
・現状のまま引き渡し
・今の住人(借主)は、1月下旬に退去。退去後に初めて家の中を見れる。
・春休み中に入居したい。
・その前に、リフォームをしたい(中を見てみないと分からないが、床下の白アリ・台所・壁紙・風呂くらい？）
・入居後に、必要なら外壁・屋根の補修も想定
現在は賃貸として居住中なので、中を見ることが出来ません。
外観と、不動産仲介会社の物件案内書に載っている間取り図を見ているだけです。
不動産屋には、その家の設計図と施工した工務店の情報を入手してもらうよう依頼してあります。
この10年間賃貸に出していたので、けっこう傷んでいることは覚悟しています。(でも、道路から見た感じでは、きれいに住まわれてる感じはします）。
我が家はずっと社宅暮らしだったので、古い家に耐性はあります。
現在の住人が退去する1月末に家の中を見て、「よし、買おう」となった場合、契約・リフォームまでして春休み中に入居するのって可能でしょうか？
家の価格のほかに、ホームインスペクションやリフォームの費用として5~600万円くらいあれば大丈夫でしょうか？
ほかにどんなことを手配したり、気を付ける必要があるでしょうか？
専門家の方、中古住宅を購入された方、アドバイス頂けると助かります。
よろしくお願いします。
・直近12年間は、転勤のため借家にして人に貸している(借主は1２年間ずっと同一の家族)
・リフォーム歴は無し(築12年目に賃貸に出したので）
・現状のまま引き渡し
・今の住人(借主)は、1月下旬に退去。退去後に初めて家の中を見れる。
・春休み中に入居したい。
・その前に、リフォームをしたい(中を見てみないと分からないが、床下の白アリ・台所・壁紙・風呂くらい？）
・入居後に、必要なら外壁・屋根の補修も想定
現在は賃貸として居住中なので、中を見ることが出来ません。
外観と、不動産仲介会社の物件案内書に載っている間取り図を見ているだけです。
不動産屋には、その家の設計図と施工した工務店の情報を入手してもらうよう依頼してあります。
この10年間賃貸に出していたので、けっこう傷んでいることは覚悟しています。(でも、道路から見た感じでは、きれいに住まわれてる感じはします）。
我が家はずっと社宅暮らしだったので、古い家に耐性はあります。
現在の住人が退去する1月末に家の中を見て、「よし、買おう」となった場合、契約・リフォームまでして春休み中に入居するのって可能でしょうか？
家の価格のほかに、ホームインスペクションやリフォームの費用として5~600万円くらいあれば大丈夫でしょうか？
ほかにどんなことを手配したり、気を付ける必要があるでしょうか？
専門家の方、中古住宅を購入された方、アドバイス頂けると助かります。
よろしくお願いします。
質問日時：
2018/12/22 11:39:28
解決済み
解決日時：
2018/12/22 19:38:48
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 185 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/12/22 19:38:48
①まずは「耐震診断」を受けてください。 この診断の為に「天井上」と「床下」には必ず潜って現在の「シロアリの食害」と「木材の劣化」を必ず確認しますので、これだけで「躯体部分の状況」が分かりますので、あえて「ホームインスペクター」に見てもらう必要性は無くなりますからね。
②この建物がある地域の、市区町村役場の窓口に聞いて頂けば、適切な「建築士」や「補助金」に関しての説明もありますので、お試しください。
1994年築では補助金制度がない自治体もありますので、その時には県内の「建築士会」に連絡をすれば、適切な「建築士」を紹介してくれますので、聞いてみてください。
③1981年～2001年までの住宅でも「耐震性能」の評価点=1.00以下の建物もありますので、この点には注意してくださいね。
④多分必要なだけの「断熱性能」は無いと思いますので、この点も補強しておいてください。 実際の工事の為に、この本を読んで頂いてどこがポイントなのか？ をあなた自身でも理解しておいてくださいね。
https://books.rakuten.co.jp/rb/15544782/
特に「気流止め」や「気密層」や「防湿層」は必ず理解しておいてください。 その上でこの様な「知識がある建築会社」に依頼をしてください。
⑤更にこの様な「補助金の制度」もありますので、うまく活用してください。
https://www.sumai-fun.com/money/50/renovation.html
「補足」があれば「追記」が可能です。
②この建物がある地域の、市区町村役場の窓口に聞いて頂けば、適切な「建築士」や「補助金」に関しての説明もありますので、お試しください。
1994年築では補助金制度がない自治体もありますので、その時には県内の「建築士会」に連絡をすれば、適切な「建築士」を紹介してくれますので、聞いてみてください。
③1981年～2001年までの住宅でも「耐震性能」の評価点=1.00以下の建物もありますので、この点には注意してくださいね。
④多分必要なだけの「断熱性能」は無いと思いますので、この点も補強しておいてください。 実際の工事の為に、この本を読んで頂いてどこがポイントなのか？ をあなた自身でも理解しておいてくださいね。
https://books.rakuten.co.jp/rb/15544782/
特に「気流止め」や「気密層」や「防湿層」は必ず理解しておいてください。 その上でこの様な「知識がある建築会社」に依頼をしてください。
⑤更にこの様な「補助金の制度」もありますので、うまく活用してください。
https://www.sumai-fun.com/money/50/renovation.html
「補足」があれば「追記」が可能です。
回答
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A
回答日時：
2018/12/22 18:21:52
その不動産屋の紹介する業者には頼まない方が
良いと思います。
私の経験では、真面なリフォームが出来ない。
その訳は、家の仲介料は、法律で制限されていて
あまり儲からない、リフォームを絡めて法外な
コミッションを取る不動産屋が居ます。
全ての不動産屋さんと云う訳では無いので、誤解
の無い様にお願いいたします。
良いと思います。
私の経験では、真面なリフォームが出来ない。
その訳は、家の仲介料は、法律で制限されていて
あまり儲からない、リフォームを絡めて法外な
コミッションを取る不動産屋が居ます。
全ての不動産屋さんと云う訳では無いので、誤解
の無い様にお願いいたします。
A
回答日時：
2018/12/22 13:22:54
1ヶ月ちょっとでリフォームは厳しいのではないでしょうか。
もうリフォーム箇所や次に搬入するもの、業者など決まっていれば作業のみになりますが、退去後に家を見てからものを決めて工事業者決めて発注して…ですから。
義実家が木造築26年くらいですが、建てた時は給湯器の追い焚き機能がなかったとか、温水便座ではなかったなど今では当たり前のものが付いてなかったようです。
退去は、家の中の家具家電その他どうなっていますか？
必要なものだけ持ち出して、結構ものを残して出るパターンもあります。
2年前ですが、知人が戸建て中古の退去待ちして「現状渡し」で入ったら、前住民の家具家電カーテン、大昔のエアコンなど沢山のゴミがある状態。
使えるものは使ってと言われたけれど、持ち込んだものもあるしで…結構な大型ゴミ代に出費してました。
万が一のために確認してみてください。
もうリフォーム箇所や次に搬入するもの、業者など決まっていれば作業のみになりますが、退去後に家を見てからものを決めて工事業者決めて発注して…ですから。
義実家が木造築26年くらいですが、建てた時は給湯器の追い焚き機能がなかったとか、温水便座ではなかったなど今では当たり前のものが付いてなかったようです。
退去は、家の中の家具家電その他どうなっていますか？
必要なものだけ持ち出して、結構ものを残して出るパターンもあります。
2年前ですが、知人が戸建て中古の退去待ちして「現状渡し」で入ったら、前住民の家具家電カーテン、大昔のエアコンなど沢山のゴミがある状態。
使えるものは使ってと言われたけれど、持ち込んだものもあるしで…結構な大型ゴミ代に出費してました。
万が一のために確認してみてください。
A
回答日時：
2018/12/22 12:37:39
1年ほど前に中古住宅を購入しました。
築28年になります。
専門家ではないので、体験談の話になります。
購入を前提として、1月下旬に入居可能、3月末から暮らすとすると
リフォームが間に合うかは難しいのではないでしょうか。
地域にもよると思いますが、
私は発注から着工まで1か月、着工から完成まで1か月半かかりました。
台所、洗面、トイレ、風呂の交換、クロス全面張り替え、
外壁塗装、一部の内装の工事を行いました。
個々の工事は２、３日で終わるのですが、職人の確保が出来ないようで
何も工事しない日があったりしました。
いつから工事に入れるのか、工期はどれくらいか、
リフォーム会社によく確認をしたほうがよいです。
リフォーム費用ですが、水回りは寸法によって金額が数十万変わってきます。
そして、パネルなどの素材や機能によって金額も大きくかわります。
内装ではここが一番金がかかります。
クロス張りは、㎡単価×広さです。外壁塗装も同様。
一部内装工事も含め、総額で700万でした。
これは、家の広さや選ぶ器具によってかわりますので、
目安としてとらえてください。
長く住むのだから、最初に大きく直したほうが良いと思います。
我が家は洗面所や台所の床にキシミが多く、
張り替え工事をやっておけばよかったと思っています。
築28年になります。
専門家ではないので、体験談の話になります。
購入を前提として、1月下旬に入居可能、3月末から暮らすとすると
リフォームが間に合うかは難しいのではないでしょうか。
地域にもよると思いますが、
私は発注から着工まで1か月、着工から完成まで1か月半かかりました。
台所、洗面、トイレ、風呂の交換、クロス全面張り替え、
外壁塗装、一部の内装の工事を行いました。
個々の工事は２、３日で終わるのですが、職人の確保が出来ないようで
何も工事しない日があったりしました。
いつから工事に入れるのか、工期はどれくらいか、
リフォーム会社によく確認をしたほうがよいです。
リフォーム費用ですが、水回りは寸法によって金額が数十万変わってきます。
そして、パネルなどの素材や機能によって金額も大きくかわります。
内装ではここが一番金がかかります。
クロス張りは、㎡単価×広さです。外壁塗装も同様。
一部内装工事も含め、総額で700万でした。
これは、家の広さや選ぶ器具によってかわりますので、
目安としてとらえてください。
長く住むのだから、最初に大きく直したほうが良いと思います。
我が家は洗面所や台所の床にキシミが多く、
張り替え工事をやっておけばよかったと思っています。
A
回答日時：
2018/12/22 12:16:08
施工した工務店さんの情報が入手出来たら、一度 HPで見るとか、実際に足を運んでみたらよろしいかと。
現存していて、優良先そうだったら、リフォームの相談をしてみたら良いかと。
その為に１月に一緒に立ち会ってもらって。
ただし、予算もあるでしょうから、万が一の際に断る可能性も匂わしておいた方が良いでしょうね
現存していて、優良先そうだったら、リフォームの相談をしてみたら良いかと。
その為に１月に一緒に立ち会ってもらって。
ただし、予算もあるでしょうから、万が一の際に断る可能性も匂わしておいた方が良いでしょうね
A
回答日時：
2018/12/22 11:48:03
リフォームに2ヶ月あるなら可能でしょう。今のうちに数店舗のリフォーム屋とコンタクトしておくのが理想です。
ご存知と思いますが、住宅診断については購入前にやらないと意味が無いですよ。
基本的なことですが、基礎と土台がどうか？に掛かっています。土台にツガや雑木を使っているなら相当な痛んでおると思います。修復に高額発生します。
それから耐力壁（軸組ならメインの柱）の材料。これも上記。
住設については、床フローリング、壁天井クロス、キッチン、便器、浴室（給湯器も）、洗面は全て取り替えた方が良いです。これで見た目は新築同様になります。
建坪にもよりますが、600万円だと足りないかもです。床材はピンキリなのでそこで調整も可能でしょう。でも、プリントじゃないか？と思われる様な安物は避けたいですね。リフォーム費用をローンで組む方法もあります。
ご存知と思いますが、住宅診断については購入前にやらないと意味が無いですよ。
基本的なことですが、基礎と土台がどうか？に掛かっています。土台にツガや雑木を使っているなら相当な痛んでおると思います。修復に高額発生します。
それから耐力壁（軸組ならメインの柱）の材料。これも上記。
住設については、床フローリング、壁天井クロス、キッチン、便器、浴室（給湯器も）、洗面は全て取り替えた方が良いです。これで見た目は新築同様になります。
建坪にもよりますが、600万円だと足りないかもです。床材はピンキリなのでそこで調整も可能でしょう。でも、プリントじゃないか？と思われる様な安物は避けたいですね。リフォーム費用をローンで組む方法もあります。
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