教えて！住まいの先生

不動産業者です。

まずは、不動産売却の大前提として、どこの不動産に物件を預けても、全ての不動産業者がその物件を売り物として取り扱いができる。という前提がございます。
※一般媒介を除く。

これは、不動産の売却を依頼する媒介契約という契約の文言に定められており、不動産を媒介契約で預かってから、（専任媒介契約）は7営業日・（専属専任媒介契約）は5営業日以内に、レインズといわれる不動産業者が使う物件検索サイトに物件情報を登録し、その証明書（登録すると発行される証明書面）を売主に提出する義務がございます。

そこに登録することで、全ての業者が売り物としてその不動産を取り扱えるようになるため、どこに不動産を預けても同じように全ての業者に情報がいきわたります。
つまり、質問者様がご心配されているような、『小さい会社だから価格競争が起きずに金額が上がらない』や、母君がおっしゃっている『地元の不動産を探す人は地元の不動産業者に相談する（＝つまり大手に預けた場合、そのようなお客様を取り逃す危険がある）』といったご心配は不要です。

地元業者に預けても、大手業者も条件に合うお客様がいれば紹介してくれますし、大手業者に預けても、地元業者に訪れたお客様にその業者から情報は提示されるでしょう。

つまり、どちらに預けてもそこに情報格差は生まれる心配はありません。

では、どちらの方が、どこの業者に預ければ一番高く売れるか。
ここで大切な点は、まず査定金額はそこまで当てにならない点を注意すべきでしょう。
何故なら不動産業者は、査定依頼があった場合、媒介契約を取るため可能な限り高い金額で査定金額を提示してくるのが実態です。
どことはいいませんが、某業界大手の老舗業者は、無駄に高い金額で不動産の媒介契約を結び、その不動産を飼い殺し、二束三文で業者に流す。なんてことをやったりしています。
先のレインズというシステムに登録はしても、自社の売り上げを増やすために他業者に物件を案内をさせないという業者も存在します。
そのような意味で、預ける業者の吟味は必要でしょう。

では何を見るべきか。
まずはそこの業者の広告にかける費用でしょう。
インターネットの物件検索サイト、特にスーモやホームズ辺りで、そのエリアに多くの物件を出している業者はねらい目です。
※スーモ、ホームズは一枠いくらでの掲載となるため、物件当たりの広告単価が高く力を入れているエリアの物件を中心に掲載するため、そこのエリアの物件が多い＝そこのエリアで勝負している業者のため、高く売却してくれる可能性が高い。ちなみに、掲載数が少なくても、他の業者より記載内容のレベルが高かったり、オプションサービスを多用している業者であれば、そこもねらい目。

次に査定時に、そこの会社で作成しているチラシと、物件の販売図面を見せてもらいましょう。
物件の販売図面は、上記のレインズで他業者に物件を紹介するときの資料で、売主から直接媒介契約をもらっていない業者は、この販売図面を基に、自社に訪れたお客様に不動産を紹介します。
このとき、その販売図面の出来が悪いと、それだけでお客様の不動産の評価が下がり、不動産の売却価格にマイナスの影響が出たり、売却の長期化が発生する可能性があります。
逆に綺麗で見やすい販売図面、魅力的な販売図面であれば、買主様の不動産の評価も自然と上がり、早期成約、不動産の好条件成約に結びつきやすくなります。
これは買主の心理に一番近いともいえる、質問者様が実際に見せてもらって、直感的な印象を参考にするんがよろしいかと思います。

次は、買い取りの場合の金額も一緒に確認をするのも一つのです。
すぐに売却をする、しないを別として、会社として、もしくはそこの会社の付き合いのある買い取り業者の買取査定金額を確認するのも一つの手です。
先にあげた媒介契約の査定は、不動産業者にリスクがない金額のため、適当な金額を提示できますが、買い取り金額は、話がまとまればその金額で買い取る必要が出てくるというリスクが発生するため、かなり現実的な数字を提示してきます。

基本的に買取をされた不動産は、不動産業者でリフォーム等を行ったうえで再販売を行うため可能な限り安く買い取りを使用してきます。
その中で、買取で一番高額の数字を出してきた会社は、逆にその不動産を高値で捌く自信があるとみてもよいでしょう。

このとき、自社は買取をしていないからという業者や、弊社は買取だと安くなるので…といい買い取り金額を出さない会社に対しては、付き合いのある買い取り業者の者でもいいので、必ず買取の金額を出すようお願いしましょう。
そこで数字を出せない業者は、買取が怖いというよりもお客様のために動く気がない業者であるため、今後の売却活動の力にも疑問が付きます。

エンドユーザーで高値買うといっている人がいます。と話す人がいるかもしれませんが、９割方、そんな人物は存在しないので無視しても宜しいでしょう。
ご心配であれば、その人物の、高額という金額の買い付け申込書を持って来れば、それで媒介を結ぶと、そこの業者に話しておけば、本当にお客がいれば連れてきてくれるでしょう。


そして不動産業者の場所ですが、空き家となると鍵を不動産業者に預けることになるかと思います。
同時に物件の整備や、何かトラブルがあった場合の緊急対処をそこの業者にお願いする場合が出てくるかもしれません。
そういう意味では、近場の業者の方が有利といえば有利です。

特に不動産の近隣の業者の場合、やってきたお客様を、すぐお近くですよー。とそのまま軽くご案内することも可能であるため、そのあたりのレスポンスの良さは、高く評価できるでしょう。

ただ、最後は結局は営業の人柄です。
会社が素晴らしくても、そこを回す人が悪ければ、それだけで不動産にとってマイナスとなるでしょう。
そこも踏まえて、会って話して、自分にとって一番信頼できる業者を選ぶのがよろしいかと思われます。

お住まい売却が成功することをお祈りします。

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