教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの購入を検討しています。 2つの物件で悩んでおり、アドバイスをください。 悩んでいる2つの物件は同じマンションの階違いです。（物件A,Bとします。） 条件 マンション 築25年
物件A
4階 2LDK
南向き
950万円
去年内装リフォーム
日当たり○
物件B
2階 2LDK（広さ形はAと同じ）
南向き
850万円
4年前内装リフォーム
日当たり△
悩んでいるのは階数と、それに伴う日当たりの違いです。
それに100万円を掛けるかどうかと言う点です。
ぱっと見、良いな！と思ったのはAなのですが、Bも悩んでいる旨伝えるとBを900万円から50万円値下げしてくれました。
率直な意見をぜひお願いします。
4階 2LDK
南向き
950万円
去年内装リフォーム
日当たり○
物件B
2階 2LDK（広さ形はAと同じ）
南向き
850万円
4年前内装リフォーム
日当たり△
悩んでいるのは階数と、それに伴う日当たりの違いです。
それに100万円を掛けるかどうかと言う点です。
ぱっと見、良いな！と思ったのはAなのですが、Bも悩んでいる旨伝えるとBを900万円から50万円値下げしてくれました。
率直な意見をぜひお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/4/16 18:23:40
不動産屋です。
双方の室内を内見されたのですよね？
そんなに綺麗さに差が無いと言う事ですよね？
差があるのであればAの一択しかありません。
2LDKは50平米前後と考えますが、原状回復リフォーム費用には最低200万円は掛ります。
原状回復リフォームでは無くて、Aがフルリノベーションされているのであれば、400〜500万円が掛かっています。
つまり、100万円の差は出ている。
入居するときにクロス新品とかの方が気持ちが良いと思います。
次に２階まではバルコニーから空き巣に入られやすいです。
また、陽当りはお金では買えません。
近隣に２階建てや３階建ての戸建やアパートが出来ても４階部分なら陽当りはずっと確保されますから、私ならばAを選択します。
また、２つの物件は、Aが売主:業者、Bが売主:個人では無いでしょうか？
その場合、Aは仲介手数料は無しとなり、Bは仲介手数料:約35万円が別途必要になります。
騒音に敏感ならば、上下左右の部屋の玄関前に、ベビーカーか三輪車が置いてあると、乳幼児や児童がいらっしゃるので騒音が出る可能性もあります。
それと総戸数が最低でも50戸数以上は欲しいです。
30戸数台だと大規模修繕工事をするときに費用が積みたっていないから、大きな値上がりが必須ととなります。
さらに次の大規模修繕までにあと何年あるか、戸数により積立金がどのくらい貯蓄されるかが大事です。
次に、機械式駐車場は20年毎に全パーツ交換をする必要があります。
１台あたり100万円位します。
我が家のマンションは110台ですが、全パーツ交換するときに1億3,000万円掛かると言われております。
機械式駐車場であれば金食い虫で、平置き駐車場が安価です。
またマンションは構造上築60年と考えるのであと35年しか使用出来ません。
管理が良くて築70年となります。
つまり、あなた様の年齢が50先代であれば妥当なマンションですが、50歳未満であれば、住替えが必要になり費用的に損をする可能性があります。
以上、私達、不動産屋は上記を良く見ています。参考になれば幸いです。
売主様の売却理由によってはもう少し値下げが出来るかもしれませんね。
頑張って探して下さいね。
双方の室内を内見されたのですよね？
そんなに綺麗さに差が無いと言う事ですよね？
差があるのであればAの一択しかありません。
2LDKは50平米前後と考えますが、原状回復リフォーム費用には最低200万円は掛ります。
原状回復リフォームでは無くて、Aがフルリノベーションされているのであれば、400〜500万円が掛かっています。
つまり、100万円の差は出ている。
入居するときにクロス新品とかの方が気持ちが良いと思います。
次に２階まではバルコニーから空き巣に入られやすいです。
また、陽当りはお金では買えません。
近隣に２階建てや３階建ての戸建やアパートが出来ても４階部分なら陽当りはずっと確保されますから、私ならばAを選択します。
また、２つの物件は、Aが売主:業者、Bが売主:個人では無いでしょうか？
その場合、Aは仲介手数料は無しとなり、Bは仲介手数料:約35万円が別途必要になります。
騒音に敏感ならば、上下左右の部屋の玄関前に、ベビーカーか三輪車が置いてあると、乳幼児や児童がいらっしゃるので騒音が出る可能性もあります。
それと総戸数が最低でも50戸数以上は欲しいです。
30戸数台だと大規模修繕工事をするときに費用が積みたっていないから、大きな値上がりが必須ととなります。
さらに次の大規模修繕までにあと何年あるか、戸数により積立金がどのくらい貯蓄されるかが大事です。
次に、機械式駐車場は20年毎に全パーツ交換をする必要があります。
１台あたり100万円位します。
我が家のマンションは110台ですが、全パーツ交換するときに1億3,000万円掛かると言われております。
機械式駐車場であれば金食い虫で、平置き駐車場が安価です。
またマンションは構造上築60年と考えるのであと35年しか使用出来ません。
管理が良くて築70年となります。
つまり、あなた様の年齢が50先代であれば妥当なマンションですが、50歳未満であれば、住替えが必要になり費用的に損をする可能性があります。
以上、私達、不動産屋は上記を良く見ています。参考になれば幸いです。
売主様の売却理由によってはもう少し値下げが出来るかもしれませんね。
頑張って探して下さいね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/4/16 18:23:40
的確なアドバイスありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/4/12 09:48:27
A
回答日時：
2023/4/11 09:34:29
私ならAですね。不動産屋がBは即値引きしても売ろうとしている時点で、
Bのほうが売りにくいと判断しているものです。
よって、市場価値はAのほうがお得ということになるかと思われます。（売りやすい）
日当たり良好という価値とリフォーム直後という点で100万差ならAかなぁ
Bのほうが売りにくいと判断しているものです。
よって、市場価値はAのほうがお得ということになるかと思われます。（売りやすい）
日当たり良好という価値とリフォーム直後という点で100万差ならAかなぁ
A
回答日時：
2023/4/11 08:38:37
私なら、Bです。
理由は、
Bは2階で、Aは4階。
Bは、Aと同じ面積間取りで、リフォームが3年古い、日当たりが少ない、の2点で、100万円安いという事ですよね。
日当たりは、良し悪しで、家具などは、日に当たると劣化しますし、紫外線は人体にはあまり良くないです。
もちろん、日当たりが良いと、明るく、一般的には、好まれます。
これを考えると日当たりの件は、差し引きゼロだと思います。
又、2階と4階を比べると、利点としては、4階の方は、蚊など少ない可能性はあり、2階は、忘れ物などしてもエレベーターを使わずすぐに取りに行ける。
自然災害に対しては、2階の方が避難に有利です。
コレらを考えると、コレも差し引きゼロかと思います。
リフォームは、3年の差がありますので、コレは明らかに、Aの方が、良いです。
100万円は、このリフォームの差かと思います。
3年の差が100万円ですので、コレが妥当かどうかという事ですが、私なら、3年の差で100万円は、ちょっとお得に感じます。
以上により、Bが良いかなと思いました。
理由は、
Bは2階で、Aは4階。
Bは、Aと同じ面積間取りで、リフォームが3年古い、日当たりが少ない、の2点で、100万円安いという事ですよね。
日当たりは、良し悪しで、家具などは、日に当たると劣化しますし、紫外線は人体にはあまり良くないです。
もちろん、日当たりが良いと、明るく、一般的には、好まれます。
これを考えると日当たりの件は、差し引きゼロだと思います。
又、2階と4階を比べると、利点としては、4階の方は、蚊など少ない可能性はあり、2階は、忘れ物などしてもエレベーターを使わずすぐに取りに行ける。
自然災害に対しては、2階の方が避難に有利です。
コレらを考えると、コレも差し引きゼロかと思います。
リフォームは、3年の差がありますので、コレは明らかに、Aの方が、良いです。
100万円は、このリフォームの差かと思います。
3年の差が100万円ですので、コレが妥当かどうかという事ですが、私なら、3年の差で100万円は、ちょっとお得に感じます。
以上により、Bが良いかなと思いました。
A
回答日時：
2023/4/10 21:57:18
日当たりが良ければ色々良い点があるので…。100万円差でしたらAが良いと思います。
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